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5 choses à savoir sur le statut LMNP

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Il n’y a pas que le Pinel et le Denormandie pour investir dans l’immobilier ? Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) donne accès à un rendement locatif important tout en réduisant l’imposition sur ses revenus issus de l’investissement.

Un loyer plus élevé de 10 à 30% en meublé

C’est un atout déterminant pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif. En toute logique, proposer un bien déjà meublé permet de pratiquer un loyer plus élevé pour amortir le coût des équipements et du mobilier. Literie, cuisine équipée, rangements, luminaires et matériel d’entretien ménager sont fournis, ce qui rend ce type de location attractif auprès d’un public ayant besoin d’un logement pour une durée spécifique comme les étudiants.

Des recettes locatives qui ne sont pas la source principale de revenus

La frontière entre le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et le statut LMP se situe à deux niveaux : les recettes locatives et la part qu’elles représentent dans les revenus de l’investisseur. En clair, un propriétaire en LMNP doit percevoir 23 000€ par an maximum, mais cette somme ne doit pas constituer plus de la moitié de ses ressources. Au-delà, il devient un loueur meublé professionnel, avec des revenus relevant des bénéfices industriels ou commerciaux ou de l’impôt sur les sociétés.

En micro-BIC, un abattement de 50 % sur les recettes

Contrairement au statut LMP, la location en meublé non professionnel permet de bénéficier du régime d’imposition micro-BIC et de son abattement de 50% sur les recettes. Outre une grande facilité de gestion, ce régime forfaitaire est très intéressant pour les investisseurs dont les charges sont inférieures à ce seuil de 50%. Dans le cas d’un bien meublé loué 1 500€ par mois, les loyers s’élèvent à 18 000€ et l’abattement est de 9 000€.

Les intérêts du crédit immobilier déductibles au régime réel

Si les charges dépassent ce seuil de 50% des recettes locatives, c’est le régime réel qui est à privilégier. Il permet de déduire le montant des taxes, des frais de syndic et de gestion locative, mais aussi les intérêts du crédit immobilier. Dans le cas d’un prêt immobilier de 200 000€ sur 15 ans au taux de 1,10%, les intérêts annuels dépassent 1 000€.

Pas de déficit foncier possible

Le statut LMNP ne permet pas de bénéficier de la défiscalisation via le déficit foncier imputable aux revenus globaux. Seul l’amortissement peut être reportable sur les années suivantes au régime réel, s’il n’a pas été entièrement consommé. Le LMNP ne se prête donc pas pleinement aux investissements locatifs construits sur la réhabilitation d’un logement ancien dégradé.

25/11/2020

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