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Immobilier : 2023, l’année de la crise ?

taux up down

Confronté à des taux d’intérêt qui ont triplé en un an et à un ralentissement du marché ancien, le secteur de l’immobilier marque le pas. Après deux années de résultats records, les économistes annoncent une baisse de 2 à 3 % des prix dans l’ancien. Allons-nous vers une crise immobilière ?

2022 la fin d’un cycle

Les prix de l’immobilier ancien ont augmenté de seulement 4,8 % en 2022, selon l’indice Notaires-Insee. Un chiffre qui n’avait pas été aussi bas depuis 2019, avant l’arrivée de la crise sanitaire. 2022 marque ainsi la fin d’un cycle. Avec la pandémie de 2020, les prix des maisons anciennes se sont envolés à un rythme plus soutenu que ceux des appartements, plus que jamais portés par la reprise post-covid.

La raison ? une demande accrue pour de grands espaces proches de la nature. Comme le souligne Élodie Frémont, présidente de la commission Statistiques immobilières chez les Notaires du Grand Paris, l’année de 2022 a été marquée par « une grande dualité ». En effet, le premier semestre a enregistré une nette hausse alors que le second est en repli. La présidente explique ce ralentissement par trois causes principales :

  • la complexité du crédit immobilier, qui devient à la fois plus difficile à obtenir et plus coûteux ;
  • un contexte économique et géopolitique tendu ;
  • un engouement pour les maisons proches de la nature qui semble s’essouffler.

Le marché des maisons en repli

Ainsi, aujourd’hui, si le prix des maisons continue d’augmenter plus rapidement que celui des appartements (5,8 % contre 3,5 %), l’écart se réduit. Toutefois, une partie de ce que l’on nomme « appel du vert était aussi un appel de prix plus bas », précise Alain Tourdjman, directeur des études économiques chez BPCE. Et d’ajouter que cela devient désormais moins attractif puisque le prix des maisons rattrape celui des appartements. De plus, le segment des maisons est fragilisé par :

  • la crise énergétique, car les surfaces sont généralement plus grandes et donc mécaniquement plus énergivores ;
  • la réglementation qui se durcit en matière de passoires thermiques.

Cette tendance à la baisse ne va pas s’arrêter, d’après les économistes de BPCE. Ils estiment d’ailleurs que la décélération des prix dans l’ancien va se poursuivre et pourrait être de 2 à 3 % d’ici à la fin de l’année.

Un accès au crédit plus complexe

L’immobilier en province, qui a connu un emballement ces deux dernières années et augmentait plus vite qu’en Île-de-France, marque également le pas. Il reste néanmoins à un niveau supérieur à celui de la région parisienne (6 % de hausse annuelle, contre 1,4 %).

Du côté du neuf, le marché s’écroule et l’on parle même de « crise sévère ». En 2022, le nombre de constructions de maisons individuelles en lotissements a chuté de 22,2 %. Les causes sont multiples, et si beaucoup pointent la remontée des taux d’intérêt, il faut savoir que le secteur a également souffert de la hausse des coûts de construction et du manque de dispositifs incitatifs pour les acquéreurs.

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