Les questions & les aides essentielles !
Immoprêt vous donne ses conseils pour acheter lorsqu’on a moins de 30 ans et mettre toutes les chances de son côté pour présenter le meilleur dossier de financement !
Peut-on acheter lorsqu’on est jeune ?
Oui.
Avec quelle banque ?
Toutes les banques et en particuliers les mutualistes, réputées plus souples pour les jeunes.
Les étapes pour constituer un bon dossier
- Le projet doit être préparé en amont : il est conseillé d’avoir un apport qui prouve la capacité de l’emprunteur à épargner.
- Avoir une bonne tenue de ses comptes bancaires en évitant notamment le dépassement de découvert.
- Dans le cas où l’emprunteur a souscrit un prêt à la consommation, il est recommandé d’augmenter l’échéance de remboursement, à condition que cela permette de réduire la durée à moins de 6 mois.
- Pour les jeunes emprunteurs qui ne paient pas de loyer, il est impératif d’avoir un apport.
Les obligations
- Pour un jeune célibataire : être en CDI et uniquement en CDI.
- Pour un couple de jeunes : l’un d’eux, au moins, devra être un CDI.
- Pour un jeune couple travaillant en Intérim : ils devront s’acquitter des frais de notaire. Durant les 3 dernières années, ils auront travaillé sans interruption de contrat.
- Pour un jeune couple dont l’un est en Intérim et l’autre en CDI : ils devront s’acquitter des frais de notaire. Le conjoint travaillant en Intérim aura travaillé sans interruption de contrat sur les 3 dernières années.
Les cas où le financement ne sera probablement pas accepté
- Les Intérimaires de – 3 ans ou + 3 ans avec périodes d’interruptions longues.
- Les CDD
- Les fonctionnaires non titulaires
- Les intermittents du spectacle
- Si les parents se portent caution, l’acquéreur aura plus de chance, mais les cas d’acceptation son très rares.
Où se renseigner ?
Auprès d’un courtier en crédit travaillant avec toutes les banques qui sera force de proposition et délivrera des conseils judicieux et adaptés pour trouver les meilleures conditions de financement. Pourquoi ne pas se renseigner auprès de sa banque ? Le courtier n’a pas d’appréhension quant à la jeunesse du client tandis que le banquier ne sera pas forcément très optimiste, il conseillera souvent de différer le projet.
Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)
Le PAS permet d’avoir de l’APL pour l’achat immobilier. Pour pouvoir connaître le droit au PAS du futur acquéreur, le courtier a besoin de connaître son revenu fiscal sur l’année précédant l’achat. Si l’acheteur n’a pas de revenu fiscal de référence ou s’il est rattaché au foyer fiscal de ses parents, il peut demander un prêt à l’accession sociale.
Les avantages
- Bénéficier de taux d’intérêts plus avantageux sur 20, 25 ou 30 ans.
- Bénéficier de l’ouverture des droits à l’APL durant toute la durée de son prêt.
- Bénéficier d’une réduction des frais de garantie ou de cautionnement.
Exemple concret
Monsieur et Madame ont 28 ans. Ils cherchent à acheter sur Reims. Conditions : 3.5% sur 25 ans, hors assurance. Monsieur gagne 2 000€/net/mois, Madame est femme au foyer.
Ils n’ont pas de prêt en cours. Ils bénéficient d’allocations familiales : non pris en compte dans le calcul de l’endettement mais pris en compte dans le reste à vivre. Certaines banques intègrent les APL dans le cadre d’un prêt à l’accession sociale ou d’un prêt conventionné. Droits à l’APL (revalorisation 2013 inclue) : 20.96€
Capacité d’emprunt mensuelle avec APL:
33% de 2 000€ = 660€ + 20.96€ = 680.96€ dont 30.37€ d’assurance (Monsieur assuré à 100% et Madame à 50%).
Soit un budget dans l’ancien de 135 830€.
L’allocation logement
Lors de la souscription d’un prêt, l’emprunteur peut bénéficier de l’allocation logement, quel que soit le type de prêt.
Exemple concret
Monsieur et Madame ont 28 ans. Ils cherchent à acheter sur Reims. Conditions : 3.5% sur 25 ans, hors assurance. Monsieur gagne 2 000€/net/mois, Madame est femme au foyer. Ils n’ont pas de prêt en cours.
Ils bénéficient d’allocations familiales dont le montant n’est pas pris en compte dans le calcul de l’endettement mais est pris en compte dans le reste à vivre. Certaines banques intègrent les allocations logement dans le cadre d’un prêt classique. Droits à l’allocation logement : 33.59€
Capacité d’emprunt mensuelle avec allocation logement:
33% de 2 000€ = 660€ + 33.59€ = 693.59€
Soit un budget dans l’ancien de 138 427€.
Le prêt employeur
Si le jeune acquéreur travaille dans une entreprise de plus de 20 salariés, il a le droit de demander un prêt employeur de 8 000€ pour son acquisition à taux préférentiel.
Ces organismes sont par exemple le Cil, Solendi, Alliance, etc.
Si l’acquéreur est fonctionnaire d’Etat ou territorial, il peut bénéficier d’un prêt bonifié par les mutuelles proposées par ces ministères.
Si l’acquéreur travaille dans le bâtiment, PRO BTP propose des prêts employeurs à taux réduit pouvant aller jusqu’à 15 000€.
Attention : le prêt employeur n’est pas automatique et selon les organismes collecteurs, les critères d’acception, les montants ou les durées de remboursement peuvent différer.
Pour les fonctionnaires, le recours à la mutuelle
Les mutuelles de la fonction publique, territoriale ou d’Etat (ex : Trésor Public, Armée, Police, Education Nationale, etc.), peuvent se porter garant en lieu et place de l’hypothèque, permettant ainsi de diminuer le coût du prêt. Elles proposent également des assurances qui tiennent compte des spécificités de votre métier et sont souvent très compétitives par rapport aux tarifs bancaires.
Le prêt à taux « 0 »
Si l’acquéreur souhaite acheter dans le neuf : en fonction de son revenu fiscal de référence, il peut prétendre au prêt à taux 0 qui peut atteindre la somme de 36 000€ en fonction de la ville d’achat.
A partir d’octobre 2014, les conditions d’attribution du prêt à taux 0 seront élargies dans le neuf, et rétablies dans l’ancien, sous condition de travaux et de zone géographique.
Le prêt CAPE +1
Le prêt avec un CAPE +1 permet de bénéficier d’un taux intéressant, ce taux pouvant être révisétous les ans, d’un point maximum à la hausse.
Exemple concret
Monsieur et Madame souhaitent emprunter 120 000€, ils ont 25 000€ d’apport. . Leurs revenus nets mensuels sont de 2 018€. En choisissant un prêt CAPE +1, ils obtiennent un taux de 3% sur 25 ans.
La première année, ils rembourseront 615€ par mois, assurance comprise. Au maximum, le taux sera de 4%, la mensualité la plus élevée qu’ils auraient à rembourser ne dépassera pas 675€.
Certain établissements bancaires proposent de ne pas augmenter l’échéance mais d’augmenter la durée.
Le prêt à palier
Le prêt à palier permet de réduire les mensualités durant les premiers mois du prêt et de les augmenter par la suite.
Le prêt à palier se justifie si l’on sait que les revenus vont augmenter de manière significative dans les deux ans à venir (jeune cadre, jeune ingénieur, etc.).
Exemple concret
Monsieur et Madame souhaitent emprunter 145 000€. Leurs revenus nets mensuels sont de 2 018€. Avec un prêt à taux fixe à 3.5% sur 25 ans, ils devraient rembourser une mensualité de 780€ par mois, soit plus que leur capacité d’endettement qui leur permet de rembourser 665€ par mois.
Avec un prêt à pallier, ils remboursent 665€ par mois durant les deux premières années et 795€ par mois sur les 23 autres années.
Les prêts mixtes
Lors d’une première acquisition, il est possible de demander un prêt mixte. Il consiste en une solution fixe (sur 7 ans, 10 ans…) puis le taux est révisable (taux CAPE +1 ou +1.5 généralement).
Les avantages
- Le taux initial proposé est plus faible qu’un taux avec une solution fixe qui serait appliquée sur toute la durée du prêt.
Le taux d’endettement est donc plus faible
La capacité d’emprunt et le budget sont plus importants. - Même dans la configuration la plus négative, l’économie sur le coût global de crédit est significative.
Pourquoi cette solution est-elle intéressante pour les jeunes ?
La moyenne de détention d’un bien pour le profil des primo-accédants est de 6 ou 7 ans. Ils profiteront donc d’un taux bas et ne subiront pas la hausse des taux s’ils vendent à l’issue des 7, 10 ans.
Exemple concret
Monsieur et Madame souhaitent emprunter 145 000€, ils ont 25 000€ d’apport. Leurs revenus nets mensuels sont de 2 018€
Dans le cas d’un prêt mixte, le taux accordé (hors assurance) est de 2.6%, ils empruntent sur 25 ans. La mensualité, assurance comprise, sera de 604€ (taux qui restera fixe pendant 10 ans). Au bout du 120ème mois, une augmentation de +1.5 au maximum sur le taux de base est possible. L’échéance maximale sera donc de 663€.
Dans l’hypothèse la plus négative (scénario d’augmentation de +1.5 pendant les 15 années restantes), le coût total de crédit est de 72 003€.
Dans l’hypothèse d’un taux fixe (hors assurance) pendant toute la durée du prêt : 3.6% sur 25 ans. La mensualité, assurance comprise, est de 667€
Coût total du crédit : 80 160€.
Au sujet de la délégation d’assurance
L’assurance est un des éléments les plus onéreux dans le prêt immobilier. Si l’acquéreur est un jeune, en bonne santé, non-fumeur, il peut souscrire une assurance en dehors d’un établissement bancaire. Le tarif de l’assurance peut être divisé par deux ou trois en fonction des établissements bancaires.
Attention à étudier les garanties et ne pas regarder uniquement le prix.
Depuis le dispositif Lagarde, la banque n’a pas le droit de refuser une délégation d’assurance si le contrat que présenté comporte les mêmes garanties que le contrat de la banque.
Avec la Loi Hamon, l’assuré aura le droit de changer d’assurance durant la première année de son prêt.
Exemple concret:
Monsieur et Madame ont respectivement 35 ans et 32 ans. Ils doivent emprunter 202 566€ pour l’achat de leur résidence principale. On leur propose un taux à 2.35% hors assurance, sur 144 mois. Leur mensualité est alors de 1 615€. Chaque conjoint est assuré à 100%
Avec une « assurance groupe »: le taux d’assurance est de 0.30 par personne. La mensualité s’élève alors à 1 717€, et le coût global de l’assurance sur toute la durée du prêt est de 14 584€.
Avec une « délégation d’assurance »: le taux d’assurance est de 0.12 par personne. La mensualité s’élève alors à 1 656€, et le coût global de l’assurance sur toute la durée du prêt est de 5 833€.
L’économie réalisée en passant par une délégation d’assurance s’élève donc à 8 751€ pour la même couverture.
La constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière) familiale
En achetant en SCI, chacun achète des parts du bien. Les différents propriétaires de parts de SCI sont alors propriétaires d’une partie du bien. Pour les jeunes acquéreurs qui achètent sous ce biais avec leurs parents par exemple, cela leur permet d’accéder à un bien qu’ils n’auraient pas pu acheter seuls. Les parents pourront par la suite céder leurs parts de SCI à leurs enfants.
