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Investissement locatif : quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

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Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Avant de le concrétiser, il peut être intéressant de se pencher sur la fiscalité future de vos loyers. En effet, ces derniers seront soumis à l’impôt sur le revenu. Vous pouvez toutefois choisir en 2023 entre différents régimes d’imposition pour optimiser votre investissement.

  • Les revenus des locations vides sont à déclarer comme des revenus fonciers.
  • Les loyers des locations meublées sont des bénéfices industriels et commerciaux.
  • Le propriétaire a le choix entre le régime réel (déclaration des revenus nets sans les charges) et le régime micro (application d’un abattement forfaitaire sur les revenus bruts).
  • Les charges déductibles des revenus sont celles ayant pour objet le logement loué.
  • Il s’agit des charges d’entretien, de réparation, de gestion, de copropriété, les mensualités d’assurance, les intérêts d’emprunt ou les taxes.
  • La déduction des charges de vos revenus grâce au régime réel peut vous aider à augmenter l’efficacité de votre investissement.

Les charges sont déductibles uniquement pour le régime réel

Les revenus fonciers sont issus de loyers. Ils sont imposables au même titre que vos autres revenus (salaire, dividende, rente, etc.).

Il faut toutefois faire la distinction entre les revenus des locations vides et des locations meublées.

  • Les loyers des locations vides sont à déclarer comme des revenus fonciers.
  • Les loyers des locations meublées sont à déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il n’existe pas de prélèvement à la source pour les revenus fonciers. Le propriétaire paye donc un acompte tous les mois ou tous les trimestres.

Vous disposez du choix dans le régime d’imposition.

  • Régime du microfoncier : il est possible d’opter pour ce régime lorsque les revenus tirés de la location vide n’excèdent pas 15 000 euros par an (au global, c’est-à-dire pour tous les logements loués). Ce plafond s’applique aux revenus fonciers nets de toutes charges incombant aux locataires. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 %.
  • Régime du micro-BIC : ce régime est uniquement applicable aux revenus locatifs liés à la location meublée pour le LMNP (loueur meublé non professionnel). Le bailleur déclare ses revenus bruts. L’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 %. Ce pourcentage correspond à une estimation moyenne des charges. Le régime a été créé pour faciliter la déclaration de revenus. En effet, il permet de ne pas enlever les charges réelles. Logiquement, vous ne pouvez pas déduire vos charges. Ce régime s’applique automatiquement pour le bailleur si les loyers annuels ne dépassent pas 72 600 €, sauf si le régime réel est expressément choisi.
  • Régime de bénéfice réel : il faut alors déclarer ses revenus nets, c’est-à-dire en déduisant des loyers ses frais et ses charges. Il faut donc tenir compte de toutes les charges supportées dans l’intérêt de l’activité.

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Le principe du déficit foncier

Si le propriétaire paye plus de charges que de revenus en une année, il y a un déficit foncier. Il est possible de le déduire de ses revenus locatifs meublés de la même année, mais également des dix années qui suivent.

Comment savoir si une charge est déductible des revenus locatifs ?

Si vous optez pour le régime réel, vous devez donc déterminer les charges pouvant être déduites des autres.

Pour déterminer les charges déductibles ou non de vos revenus locatifs, il existe plusieurs critères à prendre en compte.

  • La dépense correspond à un logement faisant l’objet d’un bail. Une habitation vacante ne peut pas générer de revenus fonciers. Les dépenses réalisées pour ce bien inhabité ne peuvent pas être déduites de vos revenus fonciers.
  • La charge a été payée au cours de l’année correspondant aux revenus fonciers à déclarer. Par exemple, des frais payés en 2022 seront déduits des loyers 2022.
  • Vous disposez d’un justificatif pour la dépense (une facture) que vous pouvez produire à l’administration fiscale.

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Les charges déductibles

Pour les régimes forfaitaires (microfoncier ou micro-BIC), les charges ne peuvent pas être déduites de vos revenus locatifs. L’abattement forfaitaire est censé couvrir le montant de vos charges.

Ces régimes ont été créés pour faciliter la comptabilité des petits propriétaires. Ceux-ci n’ont pas besoin de tenir le compte précis de leurs charges et frais. Cela peut toutefois s’avérer utile en pratique. En effet, connaître le montant de ses frais et charges annuelles permet de déterminer le régime d’imposition le plus intéressant.

Si vos charges sont supérieures au pourcentage d’abattement, alors il faut prendre la décision d’opter pour le régime réel.

Quelles sont les charges déductibles de ses revenus locatifs ?

Voici les différents types de charges pouvant être déduites de vos loyers.

L’entretien et les réparations

Ce sont les frais destinés à maintenir un bien dans un état permettant la location. Les travaux pour remettre un logement en bon état sont aussi concernés. La seule condition est que ceux-ci soient payés par le propriétaire et non par le locataire.

La gestion locative

Les charges de gestion correspondent aux :

  • frais de syndic ;
  • mandat de gestion d’une agence immobilière ;
  • recours à un expert, un huissier ou un notaire ;
  • salaire d’un concierge ou facture d’un prestataire de gardiennage.

Les charges de copropriété

Si le logement est un appartement, les frais de la copropriété peuvent être déduits des revenus. Les provisions de charges de l’année N-1 sont déduites des revenus N.

Les travaux de rénovation

Les travaux visant à améliorer le logement sont déductibles des loyers. Il peut s’agir notamment des travaux pour améliorer les performances énergétiques. Le fait d’agrandir ou de reconstruire le bien n’est pas déductible.

L’assurance

Si vous avez souscrit une assurance propriétaire pour le logement, les primes sont déductibles de vos revenus fonciers.

Les taxes

Toutes les taxes payées en rapport avec le logement loué sont déductibles. Il s’agit notamment de :

  • la taxe foncière ;
  • la taxe de stationnement ;
  • la contribution sur les revenus locatifs ;
  • la taxe spéciale d’équipement.

Les intérêts d’emprunt

Vous pouvez également déduire vos intérêts de crédit immobilier de vos loyers. C’est aussi le cas des frais de dossier ou de constitution d’une hypothèque.

Déduire ses charges pour diminuer ses impôts

En déduisant vos charges de vos revenus locatifs, vous pouvez optimiser votre investissement locatif et votre imposition. C’est une manière efficace de réduire sa pression fiscale. À vous de choisir le régime le plus adapté à votre situation. Avant de prendre votre décision, il est conseillé de demander l’avis d’un expert.

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