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Comment choisir entre une SCPI ou un investissement locatif ?

Investir dans le locatif

L’investissement immobilier est une option rassurante pour la majorité des épargnants. Ce placement peut avoir différentes formes : investissement locatif direct ou investissement en SCPI. Chaque méthode possède ses propres avantages et inconvénients. Aussi, il convient de faire son choix en fonction de son profil en tant qu’investisseur.

Caractéristiques de l’investissement locatif

Un investissement locatif direct repose sur l’achat direct d’un bien immobilier destiné à la location. Pour cela, l’investisseur peut utiliser son propre argent ou contracter un emprunt bancaire. Ce second cas de figure s’avère intéressant dans le cas où les loyers parviennent à couvrir les mensualités à rembourser auprès de son établissement de crédit.

Un capital de départ important

Pour exceller dans l’investissement locatif, il est important d’avoir l’apport nécessaire pour acquérir le bien convoité. Cette exigence n’est pas à la portée de tous, ce qui peut freiner ou décourager certains épargnants.

Pour accéder à ce modèle de placement, il y a quelques contraintes. Entre autres, il faut avoir un taux d’endettement inférieur à 35 % et disposer d’une épargne suffisante pour faire face aux éventuels risques d’impayés.

Une démarche rassurante

Le fait de placer son argent dans un bien physique rassure davantage les épargnants comparés aux investissements dans les actions. En effet, pour un investisseur, il est plus rassurant de placer son argent dans un bien immobilier existant.

Une gestion chronophage

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous êtes le premier responsable concernant la gestion de celui-ci. Vous êtes responsable de plusieurs tâches telles que la rédaction du contrat de location, la visite des lieux, l’état des lieux, la recherche de locataire et la perception des loyers. Ce sont des obligations inhérentes aux bailleurs et propriétaires de biens en location. Elles requièrent du temps et de l’énergie. Il est vrai que vous pouvez aussi déléguer certaines tâches à des agences et où des partenaires, moyennant finance.

La possibilité d’obtenir une réduction d’impôt

Dans le cadre d’un investissement locatif, le propriétaire bailleur a la possibilité d’obtenir une réduction d’impôt sur les loyers perçus suivant le régime fiscal appliqué :

  • location meublée : fiscalité sur les bénéfices commerciaux et industriels, au régime forfaitaire et au régime réel
  • location vide : déduction des intérêts d’emprunt sur les loyers à percevoir

Une difficulté dans l’évaluation de la rentabilité

Dans un investissement locatif direct, la gestion des locataires est une mission complexe. Soit, vous privilégiez la rentabilité et décidez de prendre sur votre temps dans la gestion et la prospection locative afin d’éviter les vacances locatives et obtenir une performance régulière. Soit, vous pouvez passer par une agence immobilière qui prendra en charge cette gestion contre rémunération. Ce sera à vous de choisir, le meilleur compromis entre temps et rendement. Parmi les coûts à prendre en compte, il y a : l’impôt sur les loyers, l’impôt sur la plus-value, la taxe foncière, le coût des travaux d’entretien, la garantie et les frais de notaire. Pour s’y retrouver, il faut donc avoir une bonne connaissance sur le sujet, notamment en matière d’investissement immobilier.

Caractéristiques d’une SCPI

Le modèle d’investissement d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) repose sur la réunion de plusieurs associés dans le but de former un capital destiné à l’achat d’un parc immobilier. Chacun est libre d’apporter le capital qu’il souhaite (chacun prend le nombre de parts qu’il souhaite) et reçoit en contrepartie un dividende. Les revenus que génère la participation de chaque actionnaire sont donc distribués au prorata.

Aucun tracas de gestion

En optant pour un investissement en SCPI, vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion administrative du bien. C’est la société de gestion qui se charge de tout faire à votre place : état des lieux d’entrée et de sortie, recherche de locataires, gestion des travaux d’entretien, réception des loyers, règlement des impositions…

L’investisseur profite de tous les avantages d’un investissement immobilier locatif sans avoir à gérer toutes les contraintes qui vont avec ce statut.

Une flexibilité dans le modèle d’investissement

Une personne qui souhaite investir dans une SCPI peut avoir le choix entre différentes stratégies de placement. Ainsi, il y a :

  • les SCPI de bureaux
  • les SCPI diversifiées
  • les SCPI commerciaux formant une grande partie des propositions visibles sur le marché
  • les SCPI spécialisées incluant entre autres les activités logistiques et les résidences de services
  • les SCPI fiscales

Un ticket d’entrée minime

Contrairement à un investissement locatif direct, la SCPI ne requiert pas toujours un capital important. Vous avez la possibilité de participer à un projet d’achat immobilier pour la modeste somme de 200 euros.

Vous pouvez investir en utilisant votre épargne et accroître vos parts ainsi que vos revenus en utilisant vos gains dans d’autres investissements ou dans l’achat d’autres parts. Dans l’immobilier locatif, il faut au moins avoir plusieurs dizaines de milliers d’euros avant de pouvoir espérer obtenir un prêt pour acheter un bien.

Risque de liquidité réduite

Nous sommes là sur le principe de l’offre et de la demande, vous revendez vos parts de SCPI et selon le marché, vous pouvez attendre plusieurs mois. En ce moment, en moins de 15 jours, vous devriez être capable de revendre vos parts d’une SCPI à capital variable. L’un des inconvénients majeurs des SCPI est leur liquidité réduite. La revente des parts n’est pas aussi rapide et facile que pour d’autres placements financiers comme les actions ou les obligations.

Variation des revenus

Nous sommes sur la base de l’immobilier, et les SCPI ont un rendement qui dépend principalement des revenus locatifs qu’elle génère. Donc il peut y avoir un risque de rendement fluctuant, à cause de la conjoncture économique, de l’évolution du marché immobilier, et de la qualité des biens détenus. Investir en SCPI comporte des risques et les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

Un risque maîtrisé

Le risque de vacance locative est mieux contrôlé avec une SCPI. La société de gestion dispose de tous les moyens nécessaires pour s’assurer que chaque bien d’un parc immobilier puisse être loué conformément au calendrier locatif mis en place. De cette façon, chaque associé ou investisseur reçoit toujours ses revenus à la date convenue dans le contrat d’investissement, même si certains biens sont en attente de leurs prochains occupants.

Une SCPI ou un investissement locatif ?

Investir dans une SCPI représente une option pour utiliser votre épargne. La mise de départ est plus abordable et permet à différents profils d’investisseurs de participer. En termes de fiscalité, les deux méthodes de placement se valent, à l’exception près du LMNP qui est une solution fiscale très attrayante. Dans les deux cas, vous avez la possibilité de profiter d’une défiscalisation ou d’une réduction fiscale.

Aujourd’hui, avec les SCPI en démembrement et les SCPI européennes, vous pouvez étendre vos capacités d’investissement et atteindre votre liberté financière en investissant principalement dans la pierre, mais dans des actifs variés. En effet, un bon investisseur ne place jamais tous ses œufs dans un même panier dans le but de mutualiser les risques et d’assurer sa sécurité financière.

S’il est difficile de se prononcer en matière de rentabilité, la balance peut pencher en faveur de l’investissement immobilier locatif, surtout si vous avez su choisir un bien immobilier qui aura une plus-value importante. Les SCPI aussi peuvent avoir une revalorisation, cependant vous ne la maîtrisez pas, c’est la société de gestion qui tient les rênes de la stratégie.

Avec la SCPI, il y a néanmoins plus de mutualisation des risques, puisque vous investissez sur un parc immobilier, “des loyers manquants sur un bien peuvent être comblés grâce aux loyers provenant des autres biens”, ce qui n’est pas le cas avec une location classique. En investissant en direct dans un bien locatif, vous êtes exposés à toutes les charges financières liées à votre placement, y compris les imprévus. Cela peut vous mettre en difficulté sur le plan financier et réduire la rentabilité de votre placement.

Il s’agit donc d’un choix d’abord personnel, selon votre patrimoine, votre épargne, votre sensibilité au risque…

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