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Nos conseils sur la gestion locative

La loi Lemoine est enfin adoptée !

Vous avez pour projet ou vous avez réalisé un investissement locatif immobilier ? C’est une opération généralement très rentable, dans laquelle le montant du loyer couvre vos mensualités de crédit. Cependant, la mise en location d’un bien demande un certain investissement de temps au quotidien et il est nécessaire de connaître certaines astuces pour éviter les litiges avec son locataire. Dans cet article, découvrez tous nos conseils en gestion locative pour optimiser la rentabilité de votre opération immobilière !

Quelle est la définition de la gestion locative ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous devez gérer un ensemble de démarches pour sa mise en location, la recherche de locataire et la gestion courante du bien une fois que le locataire est dans les lieux. C’est ce qu’on appelle la gestion locative. Il s’agit de toutes les tâches qui, au quotidien, sont nécessaires pour le bon déroulement de la location : perception des loyers, quittances, réparations, régularisation des charges, etc. Il est possible d’assurer cette gestion locative soi-même ou de la confier à un professionnel.

Nos conseils pour la gestion de votre logement

Si vous décidez d’assurer la gestion de votre logement en location, voici quelques conseils de gestion locative pour vous faire gagner du temps et vous éviter les erreurs et les mauvaises surprises.

Le bail de location

Il existe des modèles bail de location à remplir sur Internet, mais vous devez vous méfier puisque de nombreux modèles ne sont pas réellement conformes à la réglementation. Pour que le bail ne devienne pas motif de contestation entre le locataire et le propriétaire-bailleur, un modèle type a été imposé.

Cependant, chaque document reste unique selon les clauses à ajouter et les annexes adéquates. Si votre modèle de bail n’est pas conforme, pas d’inquiétude : le locataire devra toujours payer son loyer. Toutefois, certaines clauses non conformes peuvent être ignorées en cas de contentieux.

 

Que choisir entre l’assurance loyer impayé ou garant ?

Les loyers impayés sont la hantise des investisseurs immobiliers en locatif. Pour vous en prémunir, vous avez le choix entre la caution et la garantie loyer impayé (GLI). Comment choisir entre les deux ? Dans les conseils en gestion locative que nous donnons à nos clients, nous recommandons généralement la GLI : l’indemnisation est rapide et automatisée, la procédure de recouvrement est prise en charge et assistée.

Réclamer la caution suite à un défaut de paiement prend plus de temps, et vous devrez parfois avancer certains frais (avocat, huissier, serrurier, etc.), frais que vous n’êtes pas certain de pouvoir récupérer à la fin de la procédure (si le juge décide de réduire la dette locative par exemple). Le système de caution reste pertinent si le locataire n’est pas éligible à la GLI.

L’importance de bien remplir l’état des lieux d’entrée

Parmi les conseils en gestion locative les plus importants, il y a celui de bien remplir l’état des lieux d’entrée. Ce document est essentiel : il doit être signé et paraphé au moment de la remise des clefs par tous les locataires présents sur le bail. Des copies devront ensuite être envoyées aux locataires.

Dans le cas où aucun état des lieux n’est réalisé dans un délai de 10 jours après l’entrée sur les lieux du locataire, c’est au bailleur de prouver qu’il avait livré un logement en bon état. Pour éviter tout contentieux, il est recommandé d’ajouter des photos de chaque pièce et élément dans l’état des lieux : elles sont souvent plus explicites que des mots.

 En effet, c’est LE document contractuel qui indique l’état du bien lors de l’arrivée du locataire et qui servira de document de référence lorsqu’il quittera le logement pour l’état de lieux de sortie. C’est la différence entre les deux états des lieux qui peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Attention cependant : la vétusté normale due à l’usage des murs ne peut être prise en compte.

 

Bon à savoir :
Si le locataire ou le bailleur ne peuvent être présents pour l’état des lieux, il peut être réalisé par un tiers (agence, proche, huissier, etc.).

Tout vérifier avant de donner les clés

Une fois que vous avez rédigé le bail, souscrit à une éventuelle garantie et fait l’état des lieux, vous pouvez remettre les clefs au locataire : il devient alors l’occupant protégé d’un logement en location à titre de résidence principale. Même s’il ne respecte pas les termes du bail, le locataire est protégé par les textes de loi, comme la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

 Profitez de nos conseils en gestion locative et utilisez cette check-list pour vous assurer que vous avez tous les documents nécessaires avant de procéder à la remise des clés :

  • Dossier de location : l’intégralité des pièces du dossier de location doit être récupérée pour souscrire une assurance loyer impayé le cas échéant.
  • Attestation d’assurance : le locataire doit fournir une attestation d’assurance habitation couvrant la période de location depuis la remise des clefs.
  • Mobilier : avez-vous récupéré les meubles et équipements que vous souhaitiez conserver ?
  • Paiement : vous avez le chèque du dépôt de garantie et le paiement du premier loyer (ou bien une preuve de virement de ces sommes).
  • Garant : vous avez récupéré les actes de caution signés.

Trouver le bon milieu entre prix de loyer et les charges/rendement locatif

Votre rendement locatif est calculé par la formule : (Loyer encaissé sur l’année – charges courantes) / Valeur de l’actif. En règle générale, il est plus rentable de fixer un prix dans la moyenne du marché plutôt que d’essayer de mettre le prix le plus élevé possible.

Un loyer trop cher peut entraîner plusieurs effets pervers :

  • attirer les fraudeurs qui ont prévu de ne pas payer ;
  • si le rapport qualité/prix du bien n’est pas bon, vous n’aurez pas les meilleurs dossiers ;
  • attirer des locataires qui n’ont pas prévu de rester longtemps, ce qui engendre des frais en plus (vacance locative ou frais d’agence) ;
  • le locataire prendra moins soin du logement s’il pense payer trop cher.

Nos conseils en gestion locative consistent donc à trouver le bon compromis entre le prix du marché et le montant de vos charges pour que l’opération soit avantageuse pour les deux parties : vous trouverez rapidement un locataire qui entretiendra votre logement et restera plus longtemps.

Profitez du LMNP en louant en meublé

Dans le cas où vous louez votre bien en meublé en tant que résidence principale avec un bail d’un an, vous pouvez déclarer vos charges locatives selon 2 options :

  • Régime micro-bic : vous pouvez imputer 50 % du loyer en charges et déclarer seulement 50 % du loyer en revenus imposables.
  • Régime réel : vous pouvez déclarer vos charges à la valeur réelle. Vous allez aussi pouvoir amortir la valeur de votre bien, c’est-à-dire passer en charges fictives une partie de la valeur de l’actif pour prendre en compte sa dépréciation dans le temps (environ 3 % de la valeur du bien chaque année).

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel offre un réel avantage fiscal puisque ces amortissements ne sont pas comptabilisés à la revente : la plus-value est uniquement calculée entre la valeur d’achat et la valeur de vente. Les dépréciations de l’actif réalisées en cours de bail ne sont pas comptées.

Ce montage fiscal est très avantageux et sans contrainte : il fonctionne pour toutes les zones, peu importe le loyer ou le profil du locataire. Il faut simplement respecter les critères du statut LMNP : vous ne devez pas déclarer plus de 23 000 € de revenus locatifs par an et l’activité locative ne doit pas représenter plus de 50 % de vos revenus globaux. Sinon, le statut LMP (Location Meublé Professionnel) qui s’applique.

Faire appel à des experts en gestion locative

Comment vous pouvez le constater avec nos conseils en gestion locative, la gestion d’un appartement ou d’une maison en location demande de la rigueur, une certaine connaissance et surtout beaucoup de temps.

C’est la raison pour laquelle il existe des professionnels qui prennent en charge toutes ces contraintes via un mandat de gestion locative. L’administrateur de biens, souvent une agence immobilière, réalise à votre compte toutes les actions déterminées dans le contrat en contrepartie d’une rémunération. Il peut notamment réaliser les actes locatifs suivants à votre place :

  • recherche d’un locataire et la préparation du bail ;
  • remise des quittances en échange de la perception des loyers auprès du locataire ;
  • mise en œuvre de la révision annuelle du loyer et de la régularisation des charges de copropriété ;
  • travaux à la charge du propriétaire ;
  • procédure amiable et judiciaire en cas de loyers impayés ;
  • envoi du congé au locataire ;
  • déclaration fiscale des recettes locatives.

Conseils en gestion locative : ce qu’il faut retenir

Pour optimiser l’administration de vos investissements locatifs, il ne vous reste plus qu’à suivre nos conseils en gestion locative. Et si vous désirez vous faire accompagner, tournez-vous vers une solution de gestion locative en ligne pour gagner du temps et faire des économies sur le long terme. Simple, instantané et sécurisé : tout est automatisé avec ce type de plateforme pour participer à votre tranquillité d’esprit.

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