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Peut-on faire un investissement locatif avec une banque en ligne ?

Résidence semi-principale ce qu'il faut savoir

La réalisation d’un investissement immobilier doit être le fruit d’une mûre réflexion au regard de l’importance des sommes mises en jeu. Là où le recours aux banques traditionnelles a longtemps été la norme pour concrétiser son projet, les banques en ligne (appelées également néo-banques) deviennent des alternatives de plus en plus crédibles pour obtenir un financement. Peut-on vraiment faire confiance à une banque en ligne pour un investissement immobilier ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ces banques sans intermédiaire ? Tout ce qu’il faut savoir sur le financement d’un investissement locatif avec une banque en ligne.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

Un investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier pour le mettre en location dans la foulée. Il peut être motivé par différentes raisons dont notamment :

  • La volonté de réduire ses impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation existants (Pinel, LMNP, Denormandie, Cosse, etc.).
  • Le désir de s’assurer des revenus complémentaires pour augmenter son pouvoir d’achat.
  • Le souhait de se constituer un patrimoine qui peut être directement financé par les loyers reçus venant compenser le crédit immobilier souscrit.

Pour maximiser la rentabilité de son bien, l’investisseur devra alors prendre en compte différents paramètres ayant une influence sur l’efficience de son achat. Il devra notamment choisir de financer tout ou partie du bien par un apport personnel ou non (effort d’épargne), trouver un bien dans une zone attractive proche de toutes commodités, choisir un bien ancien ou neuf ou encore déterminer la durée de mise en location et le montant du loyer demandé. Toutes ces réflexions viseront ainsi à s’assurer la perception de loyers réguliers afin d’éviter la vacance locative, véritable ennemie pour la rentabilité d’un investissement.

Existent-ils des banques en ligne qui proposent à leurs clients des prêts pour l’investissement locatif ?

Si à l’origine, les banques en ligne se contentaient de rester sur leur activité principale de gestion de compte courant, elles se sont progressivement introduites sur le marché des prêts immobiliers. Aujourd’hui, pratiquement toutes les banques en ligne possèdent une offre de crédit immobilier.

Les banques en ligne permettent de réaliser la plupart des crédits immobiliers les plus courants :

  • Achat d’une résidence principale
  • Achat d’une résidence secondaire
  • Achat avec un prêt relais
  • Investissement locatif dans le neuf
  • Investissement locatif dans l’ancien

Pour les prêts immobiliers plus spécifiques en revanche, le recours à une banque traditionnelle sera nécessaire. C’est le cas par exemple d’un investissement en SCI, de l’achat d’un terrain, d’un parking ou encore des locaux professionnels.

La plupart des banques en ligne proposent désormais des solutions de financement pour réaliser un investissement locatif. C’est le cas notamment de Boursorama, Fortuneo, Monabanq, ING ou Hello Bank, cette dernière proposant une offre spécifiquement destinée aux investisseurs avec des prêts dès 10 000€.

Les banques en ligne mettent à disposition des offres plus ou moins similaires aux banques de réseau avec notamment des taux au moins aussi avantageux et des durées de remboursement étendues le plus souvent jusqu’à 25 ans.

Quels sont les avantages et les inconvénients en passant par une banque en ligne pour un investissement locatif ?

L’investissement locatif dans une banque en ligne présente des avantages inhérents à leur statut de banque dématérialisée (rapidité, frais réduits). A l’inverse, certaines particularités de ces pure players en font, à certains égards, des acteurs moins adaptés pour répondre à la complexité d’un investissement locatif.

Les avantages :

Une simulation rapide

La plupart des banques en ligne mettent à disposition sur leur site des simulateurs de crédit permettant aux internautes d’estimer le montant du crédit pouvant être obtenu ainsi que les conditions de remboursement de celui-ci. Il est même possible d’obtenir une réponse de principe en quelques minutes qui devra ensuite être confirmée lors de l’envoi des pièces justificatives correspondant à la demande réalisée. Les banques en ligne garantissent donc une certaine transparence sur leurs tarifs, ce qui n’est pas toujours le cas des banques traditionnelles.

Des taux préférentiels

Les banques en ligne proposent dans leurs offres commerciales des exemples de TAEG très avantageux allant de 1,06% pour Boursorama à 2,69% pour Hello Bank, les autres se situant généralement autour de 1,5%. Il s’agit donc de taux avantageux par rapport à certaines banques de réseau. Attention néanmoins aux exemples mentionnés dans les plaquettes commerciales qui prennent souvent comme cas un montant d’emprunt assez élevé (généralement 200 000€ et même 350 000€ pour Boursorama) pour des périodes de remboursement assez courtes (15 ans en général). Des exemples qui se basent donc sur des mensualités élevées pas toujours applicables dans le cadre du respect du taux d’endettement des emprunteurs.

Moins de frais

Grâce à des coûts de fonctionnement minimisés, les banques en ligne peuvent proposer des offres limitant au maximum les frais pour l’emprunteur. La plupart d’entre elles dispensent donc les souscripteurs des frais de dossier généralement exigés ailleurs. C’est le cas notamment de Monabanq, Fortuneo ou Boursorama. Ils sont également plafonnés à 250€ pour Hello Bank. Par ailleurs, les frais de remboursement anticipé (IRA) sont gratuits pour toutes les banques en ligne offrant ainsi plus de latitude aux emprunteurs.

Enfin, comme certaines banques traditionnelles, les banques en ligne proposent des facilités de paiement pour ajuster le remboursement du crédit (changement de date de prélèvement pour Hello Bank ou Fortuneo, début de remboursement le 3ème mois pour ING ou Monabanq, plusieurs pauses possibles dans les remboursements pour Monabanq etc.).

La domiciliation de compte

Contrairement aux banques de réseau, les banques en ligne ne demandent pas nécessairement aux souscripteurs de devenir client pour obtenir un crédit à l’exception d’Hello Bank et de Monabanq pour qui un emprunt peut tout de même être effectué 4 mois après l’ouverture de compte. De plus, ING et Monabanq offrent à leurs clients qui décident de domicilier leurs revenus chez eux une réduction de 0,10% sur leur taux d’emprunt. Les banques en ligne leur permettent enfin de bénéficier d’un compte bancaire gratuit avec une carte bancaire offerte dans la très grande majorité des cas.

Un comparateur de banque en ligne vous permet d’ailleurs de trouver l’offre correspondant le plus à votre profil pour votre investissement locatif.

Les inconvénients :

Des seuils élevés

Les banques en ligne fixent généralement des montants élevés pour pouvoir souscrire un emprunt, excluant de fait les investissements locatifs dans de petites surfaces (studios, chambres de bonne, résidence étudiante) ou pour des biens atypiques (caves, parking etc.). Les montants minimum d’emprunt sont en effet de 80 000€ pour Fortuneo et ING et même de 100 000€ pour Boursorama. Seuls Hello Bank (10 000€) et Monabanq (30 000€) permettent ainsi l’investissement locatif dans de petites surfaces.

L’absence d’intermédiaire

Les banques en ligne étant par définition dématérialisées, il est plus difficile d’obtenir un conseiller dédié au suivi d’un dossier d’emprunt même si ces néo-banques commencent à investir de façon plus importante dans le service client. Le recours à ces organismes convient donc aux investisseurs aguerris mais pas nécessairement aux profils nécessitant un accompagnement et un suivi personnalisé. Les courtiers ne disposent d’ailleurs que très rarement de partenariats avec les banques en ligne.

Des demandes standardisées

Les banques en ligne ont du mal à traiter les dossiers spécifiques et sont principalement destinées aux profils d’emprunteurs “classiques”. A titre d’exemple, il n’est pas possible de solliciter un prêt à taux zéro (PTZ) auprès d’une banque en ligne à l’exception de Monabanq, celles-ci ne disposant pas des ressources nécessaires au traitement de ce type de dossier.

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