Tout ce qu’il faut savoir sur le diagnostic immobilier

La revente d’un logement nécessite la réalisation d’un certain nombre de formalités administratives. Parmi elles, le diagnostic immobilier est devenu obligatoire pour toute transaction immobilière depuis 1997 et l’application de la loi Carrez. Le diagnostic immobilier est également exigé dans le cadre d’une mise en location. A quoi sert un diagnostic immobilier ? Quels sont les différents diagnostics obligatoires et dans quel cadre ? Quels sont les cas particuliers nécessitant certains examens complémentaires ? Tout ce qu’il faut savoir sur le diagnostic immobilier avant de procéder à une transaction.

Le diagnostic immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Le diagnostic immobilier est un diagnostic technique permettant de contrôler l’état global d’un bien immobilier notamment dans le cadre d’une mise en vente ou d’une mise en location. Le diagnostic immobilier s’applique aussi bien pour la vente d’une maison que d’un appartement. Il servira à certifier la conformité du bien aux normes réglementaires relatives à la sécurité, à la salubrité et au niveau de performance énergétique du bien.

Le diagnostic immobilier devra notamment faire état de diverses informations sur le logement rendant nécessaire et obligatoire un examen approfondi telles que :

• La surface du bien
• Sa date de construction
• Le type de bien (maison, appartement, local commercial…)
• La présence ou non d’équipements électriques et de gaz depuis au moins 15 ans
• La zone géographique pouvant nécessiter certains diagnostics particuliers.

Le diagnostic immobilier agglomère en réalité plusieurs diagnostics différents. Il permet de détecter la présence d’éventuelles substances chimiques potentiellement dangereuses ainsi que la présence potentielle de nuisibles pouvant conduire à une dégradation progressive de l’état du bâtiment. L’ensemble des diagnostics immobiliers effectués pour un bien sont consignés dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) contenant une description du bien, l’ensemble des diagnostics demandés, les certifications s’y rapportant et le récépissé du professionnel ayant effectué l’expertise.

Pour quelle raison faire un diagnostic immobilier ?

Le diagnostic immobilier permet de faire un état des lieux d’un bien immobilier. Il renseigne en toute transparence l’acquéreur ou le locataire sur la salubrité du bien et met en évidence les éventuels problèmes de sécurité pouvant se révéler problématiques pour le futur. Il constitue donc pour l’acheteur, une assurance contre les vices cachés.

Du point de vue du vendeur, le diagnostic immobilier peut faire office d’argument de vente supplémentaire offrant la possibilité de rassurer les acheteurs sur leur potentiel investissement. Il lui permettra également d’être dégagé de toute responsabilité en cas de problème de sécurité ultérieur dans le logement cédé. Le rapport agglomérant l’ensemble des diagnostics permettra même dans certains cas de revoir à la hausse ou à la baisse le prix de vente du bien ou le loyer demandé.

A quel moment faire un diagnostic immobilier ?

Le dossier comprenant l’ensemble des diagnostics immobiliers doit être présenté au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente officiel ou du début du bail. Il est donc nécessaire de s’y prendre à l’avance pour réussir à obtenir tous les éléments à temps en prenant bien soin néanmoins de solliciter en dernier les diagnostics avec la durée de validité la plus courte (diagnostic termites notamment). Seule exception, le DPE doit avoir été réalisé en amont de la mise en vente du bien pour figurer sur les annonces promotionnelles de mise en vente.

Même si rien ne l’oblige juridiquement, il est préférable d’obtenir l’intégralité des diagnostics avant même la mise en vente du bien. Cela permettra de présenter le dossier en cas de sollicitation au moment des visites, ce qui rassurera et mettra en confiance les potentiels acheteurs. Pour réaliser des économies, pensez également à mutualiser les interventions en faisant réaliser le maximum de diagnostics par le même professionnel.

Quelles sont les différentes typologies de diagnostic immobilier ?

Le diagnostic immobilier peut être réalisé pour rechercher différents composants. Il convient ainsi de parler de différents diagnostics immobiliers dont l’ensemble constituera le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Dans ce dossier seront présents les diagnostics immobiliers obligatoires alors que d’autres ne seront que facultatifs ou seulement nécessaires dans certaines circonstances.

Les diagnostics génériques obligatoires

Parmi les diagnostics obligatoires, on trouve notamment :

• Le contrat des risques d’exposition au plomb (CREP) permettant comme son nom l’indique de détecter la présence de plomb à l’intérieur du logement et dans les parties communes notamment au niveau des peintures. Il est exigé pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il est valable un an en cas de détection de plomb et a une valeur définitive en cas d’absence. La présence de plomb dépassant les seuils en vigueur contraindra le propriétaire à réaliser des travaux avant toute vente ou mise en location.

 

• Le diagnostic de présence d’amiante qui sert à identifier la présence de ce composant dangereux pour la santé plébiscité pour la construction il y a plusieurs décennies et dont les pouvoirs publics cherchent à se débarrasser. Comme pour le plomb, un diagnostic positif dépassant les seuils autorisés nécessitera de facto la réalisation de travaux. Il devra être réalisé par un diagnostiqueur professionnel dans des conditions de sécurité optimales à la fois pour l’occupant et le diagnostiqueur. Le diagnostic positif aura une durée de validité de 3 ans alors que le diagnostic négatif sera valable de façon permanente et illimitée.

 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui est obligatoire depuis 2011 dans tous les documents servant à promouvoir une annonce immobilière pour une mise en vente. Ce diagnostic permet de refléter le niveau de performance du logement dans sa capacité à retenir la chaleur et à maintenir une température homogène en toute circonstance. Il doit pouvoir être présenté en cas de sollicitation lors d’une visite du logement. Il se présente sous la forme d’une échelle colorée comportant des indices de performances appelées étiquettes énergétiques allant de A (pour les logements plus performants) à G (pour les moins performants qualifiés de “passoire énergétique).

 

• Le diagnostic Gaz qui est obligatoire pour tout logement équipé d’une installation au gaz depuis au moins 15 ans. Ce diagnostic de sécurité est valable 3 ans.

 

• Le diagnostic Électricité, sur le même modèle, est obligatoire pour une mise en vente d’un bien équipé d’une installation électrique de plus de 15 ans. Il sert à certifier la non-dangerosité de l’installation électrique pour éviter les risques d’électrocution ou d’incendie. Ce diagnostic électrique est lui aussi valable 3 ans.

Les diagnostics particuliers

Certains diagnostics ne sont obligatoires que sous certaines conditions. C’est le cas :

• Du diagnostic de présence de termites ou de parasites qui est obligatoire seulement dans le cas d’une zone reconnue comme infestée (“zone Termites” par la Préfecture). Le délai de validité du diagnostic est de seulement 6 mois avant la vente et la signature de l’acte authentique.

 

• Du diagnostic ERP (Etat des Risques et Pollutions) mesurant les risques naturels et technologiques liés à l’environnement. Il concerne uniquement les logements situés dans une zone soumise à un Plan Particulier des Risques Naturels ou Technologiques. Il peut s’agir de localités à forts risques naturels (inondation, séismes) ou technologiques comme la proximité d’une centrale nucléaire notamment. Ce diagnostic ERP a une durée de validité de 6 mois.

 

• De l’attestation de conformité de l’assainissement non collectif relatif aux risques de pollution pouvant provenir du système de retraitement des eaux usées. Ce document est seulement obligatoire pour la vente partielle ou totale d’un immeuble non-raccordé au réseau public de retraitement des eaux usées.

 

• Du diagnostic surface habitable autrement appelé “métrage Loi Carrez” est obligatoire dans le cadre d’une transaction immobilière concernant une copropriété. Il permet la mesure par un expert de la surface précise habitable du bien immobilier (minimum 1,80 mètre sous plafond). Il diffère donc de la mesure de la surface de plancher. Il figure en revanche à part du dossier de diagnostic technique. Le mesurage Loi Boutin intervient lui de façon obligatoire dans le bail dans le cadre d’une mise en location.

Les diagnostics facultatifs

D’autres éléments à valeur informative peuvent être associés au DDT. Il s’agit notamment :

• Du diagnostic de performance numérique pour connaître la couverture Internet et l’accessibilité numérique du logement.
• Du diagnostic de qualité des réseaux d’eau.
• Du diagnostic de détection de la présence de légionellose.
• Du diagnostic de présence de radon.

Quel est le coût d’un diagnostic immobilier ?

Le montant d’un diagnostic immobilier dépendra de plusieurs facteurs :

• Le type de logement : maison, appartement, studio
• La superficie du logement (plus elle est grande, plus le temps nécessaire au diagnostic sera important et plus le prix augmentera mécaniquement).
• Le nombre de pièces
• L’année de construction (l’ancienneté rendant souvent nécessaires des recherches plus approfondies).
• Les équipements du logement augmentant parfois le nombre de diagnostics nécessaires (électricité, gaz, assainissement).

Chaque diagnostic affiche un barème de prix qui lui est propre, les diagnostics de plomb étant généralement les plus coûteux (de 150 à 220€ en moyenne) et les diagnostics ERP les moins onéreux (autour de 50€). D’une manière générale, on peut estimer le prix moyen d’un diagnostic immobilier dans une fourchette comprise entre 100 et 180€ chacun.

Néanmoins, il existe des forfaits permettant de mutualiser et de réduire les coûts. Ceux-ci peuvent alors commencer autour de 250€ pour atteindre 500€ pour les maisons les plus grandes et les plus anciennes.

Par ailleurs, il existe des coûts cachés dont il faut tenir compte au moment de sélectionner son prestataire. Il s’agit notamment :

• Des frais de déplacement.
• D’un éventuel prélèvement amiante (autour de 50 €) qui arrive en supplément lorsque cela est nécessaire.
• Des frais de mise à jour des diagnostics.
• Des frais d’impression des documents pouvant s’élever à 20 €.