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Crédit immobilier sur 25 ans : bonne ou mauvaise idée ?

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Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) évoquait dans un communiqué de presse en juin dernier la diminution de l’activité liée à l’état d’urgence sanitaire et disait devoir « prévenir les risques pour les ménages, les banques et la stabilité financière » : une justification de sa recommandation datée de décembre dernier à proscrire les emprunts de plus de 25 ans. Mais au juste, est-ce une durée raisonnable pour un financement immobilier ?

Au-delà, ce n’est plus possible

En décembre dernier, la durée des prêts immobiliers était fixée à 25 ans maximum par le HCSF, précisant au passage que les établissements prêteurs devaient s’assurer que le taux d’endettement des emprunteurs ne devait pas excéder les 33%. Pour les professionnels du crédit immobilier, cette initiative était perçue comme un durcissement des conditions d’accès au financement et donc comme un frein à la production de prêts immobilier, notamment à destination des ménages modestes et des primo-accédants. D’autant que la proportion des contrats signés entre 20 et 25 ans a très nettement progressé, puisqu’il est passé de moins de 30% en 2016 à plus de 50% en 2020.

Un coût plus élevé

Il existe plusieurs lectures à propos du crédit immobilier sur 25 ans. Une durée plus longue, ce sont des mensualités plus basses, donc un reste à vivre optimisé. C’est aussi un montant emprunté plus important, et donc la possibilité de concrétiser un projet d’achat plus ambitieux. Mais si l’on prend un autre angle, il faut bien admettre qu’un crédit immobilier sur 25 ans s’accompagne d’un taux plus élevé que sur 20 ans. En mai 2020, la moyenne des taux du prêt immobilier sur 20 ans était de 1,30%, mais elle atteignait 1,55% sur 25 ans. Pour un même montant emprunté de 250 000€, le coût total du crédit (hors assurance) passe de 34 041€ sur 20 ans à 51 717€ si le prêt est souscrit sur 25 ans, soit une différence de près de 17 676€.

Sans compter le surcoût que cela représente aussi pour l’assurance de prêt, de 4 500€ d’après nos estimations.

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