Dépasser la limite des 35% de taux d’endettement ? C’est possible !

Diane Levy 7 septembre 2021  3 min

Critère incontournable, le taux d’endettement maximum est calculé par les banques à  chaque demande de financement. Il permet à l’établissement sollicité de mesurer le rapport entre les charges et les revenus fixes de l’emprunteur. S’il est élevé, le taux l’emprunteur risque le refus. Mais ce n’est pas systématique. Explications.

Comment connaître son taux d’endettement ?

Le “taux d’effort”, aussi appelé taux d’endettement, correspond au poids mensuel des charges par rapport aux revenus du foyer. Pour le calculer, il suffit de suivre la formule de calcul du taux d’endettement :

Taux d’endettement = (charges / revenus) x 100

Si le revenu disponible après déduction des charges est suffisamment élevé, il est possible de solliciter un crédit. Le taux d’endettement permet de protéger les ménages contre un endettement trop élevé. Être endetté à plus d’un tiers de ses revenus est considéré comme risqué par les banques. Mais pas dans tous les cas. En effet, il existe des situations où la banque peut accepter de financer l’emprunteur même si son taux d’endettement dépasse le seuil autorisé. En France, le taux d’endettement de 35% est dépassé par 23,5% des ménages.

C’est notamment là que le rôle d’un courtier en crédit immobilier prend tout son sens, puisqu’il est alors question de négocier autant que possible le taux d’intérêt appliqué. Sa mission sera de minimiser l’impact du nouveau crédit sur votre taux d’endettement général en vérifiant par exemple si l’emprunteur est éligible au prêt à taux zéro. Ce crédit à taux zéro permet de financer une partie de l’acquisition sans avoir à payer d’intérêts en retour. Ainsi, le coût total du crédit est réduit.

Cas de figures où le taux d’endettement maximum peut être ignoré

Tout d’abord, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) autorise les banques à outrepasser le taux d’endettement maximal pour 20% des demandes de financement. Généralement, ce sont les bons dossiers qui ont droit à cette largesse. Ceux qui malgré un taux d’endettement important conservent un reste à vivre confortable.

Ensuite, il est possible d’accorder un crédit immobilier même si le taux d’endettement dépasse le plafond autorisé quand il s’agit de financer un investissement locatif dont la rentabilité est particulièrement intéressante.

C’est le cas par exemple lorsque le rendement de la location du nouveau bien dépasse la somme des mensualités de remboursement.

Dans les zones où le marché est en forte tension et où les prix augmentent de manière véloce, les banques ont par ailleurs plus de chances de porter un regard bienveillant sur un dossier de demande de crédit. La région parisienne est particulièrement concernée par ces largesses, du fait de ses prix, généralement les plus élevés de l’hexagone, avec des salaires également plus hauts.