Accueil > Prêt immobilier > FAQ immobilier > Qu’est ce que le taux d’endettement et comment le calculer ?

Qu’est ce que le taux d’endettement et comment le calculer ?

Le taux d’endettement correspond à la part des charges dans votre budget. Il est un indicateur qui permet aux banques de vérifier la solvabilité de l’emprunteur. Ce taux aide à évaluer votre capacité d’emprunt, votre capacité d’achat et votre mensualité de prêt maximum.

Cette donnée est donc l’une des premières choses à calculer avant de vous lancer dans un nouveau projet immobilier.

Le taux d’endettement, qu’est-ce que c’est ?

Grâce au calcul du taux d’endettement, vous estimez tout de suite la faisabilité de votre projet immobilier. Puis, il va permettre de fixer la somme d’argent que vous pouvez emprunter et le montant des mensualités de remboursements à votre charge.

Le taux d’endettement, valeur en pourcentage, est le rapport entre vos charges et vos revenus.

Lorsque vous consultez les établissements bancaires pour négocier un emprunt, la banque s’attarde sur plusieurs éléments tels que :

  • les crédits en cours de remboursement
  • une éventuelle pension alimentaire
  • les charges récurrentes du foyer : loyer actuel, eau, électricité, internet, etc.

Dans son étude, la banque ne va pas s’arrêter là. Afin d’estimer la somme qu’elle peut vous octroyer, elle va s’intéresser à votre reste à vivre. Il s’agit du budget que vous possédez après le paiement de l’ensemble des charges du foyer. Vous vous en doutez, plus votre reste à vivre est important, plus vous aurez matière à rassurer votre banque sur votre solvabilité tout au long de votre crédit.

Pourquoi le taux d’endettement est-il si important pour les banques ?

La réponse est assez évidente. Un prêt immobilier est extrêmement engageant pour la banque et pour l’emprunteur.

  • L’établissement prêteur prend des risques sur une longue durée. Pour une banque, il n’est pas envisageable de satisfaire la demande d’un emprunteur qui n’est pas stable financièrement et qui peut présenter des problèmes de solvabilité.
  • Du côté de l’emprunteur, la capacité d’endettement permet de calculer la somme qu’il est possible d’allouer au paiement de ses mensualités sans mettre en péril sa situation financière.

C’est pourquoi la capacité d’endettement est limitée par un taux d’endettement maximal. Afin de prévenir les situations de surendettement, les autorités financières, à travers le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), recommandent aux établissements bancaires de ne pas accorder de prêt si ce dernier entraîne, pour l’emprunteur, le dépassement du taux d’endettement maximal fixé depuis janvier 2022 à 35 %. Les organismes prêteurs pourront consentir un prêt immobilier avec un taux d’endettement supérieur à ce seuil uniquement dans des cas exceptionnels.

La tribu Immoprêt vous oriente sur les moyens de réduire votre taux d’endettement. Nous vous accompagnons dans votre projet immobilier pour vous aider à avancer avec sérénité en fonction de vos besoins et ressources.

Comment bien calculer votre taux d’endettement ?

Quelle est la formule de calcul du taux d’endettement ?

Le taux d’endettement, valeur en pourcentage, s’obtient en divisant vos revenus fixes par vos charges fixes. Voici la formule à appliquer :

Taux d’endettement = (charges fixes / revenus fixes) x 100

Prenons un exemple. Vos revenus fixes mensuels s’élèvent à 2 800 € et vos charges fixes sont de 800 €, alors votre taux d’endettement sera de 28 % :

Taux d’endettement = (800 / 2800) x 100 = 28

Aux yeux des banques, un particulier peut atteindre un taux d’endettement maximum de 35 %. Dans notre exemple, vous pouvez donc augmenter de 7 points votre taux d’endettement.

Une fois que vous avez pris connaissance de votre taux d’endettement, vous pouvez vous intéresser à votre capacité d’emprunt. Vous allez ainsi mieux vous projeter.

Quelles sont les charges à intégrer dans le calcul du taux d’endettement ?

Les charges à prendre en compte sont :

  • les crédits en cours (consommation, auto ou renouvelable)
  • les pensions versées, notamment alimentaires
  • les loyers

À savoir

Les charges liées à votre consommation énergétique (électricité, gaz et eau) n’entrent pas dans le calcul du taux d’endettement.

Quels revenus sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement ?

En ce qui concerne vos ressources, voici les éléments permettant de calculer le taux d’endettement :

  • Le salaire :
    • Pour les salariés en CDI et les titulaires de la fonction publique, il s’agit du revenu net avant impôt.
    • Pour les travailleurs indépendants, les auto-entrepreneurs, les chefs d’entreprise et les intermittents, les revenus pris en compte sont les bénéfices.
  • Les pensions alimentaires et allocations familiales. Tous les organismes n’acceptent pas de les intégrer dans leurs estimations. En général, elles sont comptabilisées si elles sont versées durant la majeure partie de la durée de l’emprunt.
  • Les revenus locatifs : si l’emprunteur dispose d’un bien mis en location, la banque prend en compte les rentrées d’argent à hauteur d’environ 70 %.

À savoir

Les revenus suivants ne sont pas inclus dans le calcul du taux d’endettement :

  • les heures supplémentaires
  • les primes exceptionnelles
  • les frais professionnels (déplacement, repas…)
  • les primes d’intéressement et de participation
  • les allocations (selon les organismes)
  • les revenus perçus en intérim et en CDD

Comment diminuer votre taux d’endettement et vous assurer un prêt immobilier au meilleur coût ?

Deux facteurs peuvent vous permettre d’améliorer votre capacité d’emprunt : vos revenus fixes et vos charges fixes.

Si vos revenus deviennent plus importants et que vos charges restent identiques, alors votre capacité d’endettement augmentera. Même chose si vos charges baissent tandis que vos revenus se maintiennent. À l’inverse, si vos revenus diminuent ou que vos charges augmentent, votre capacité d’endettement sera réduite.

Comment réduire vos charges fixes ?

La première chose à faire est de réaliser des économies sur vos factures (eau, électricité, téléphonie, wifi, etc.), par exemple en renégociant vos contrats.

La deuxième chose envisageable est de solder vos crédits en cours grâce, par exemple, à une épargne régulière.

La renégociation de crédit immobilier est une troisième option, si vous en avez un en cours de remboursement. Elle est recommandée en période de taux bas sur le marché. Vous pouvez alors vous tourner vers votre banque prêteuse et lui demander de revoir à la baisse le taux d’intérêt.

Étude de renégociation de prêt

Et le rachat de crédits, y avez-vous pensé ?

Pour agir efficacement sur votre taux d’endettement, le rachat de crédits peut être une solution, si votre reste à vivre est toujours confortable et que seul le taux d’endettement gêne votre projet. Aussi appelée regroupement de prêts, cette opération consiste à faire racheter par un organisme financier, autre que votre banque, l’intégralité de vos crédits en cours de remboursement.

À cette occasion, votre durée de remboursement pourra être étendue. Cela aura pour effet de diminuer la charge de vos emprunts sur votre budget mensuel. En diminuant cette charge, vous réduisez votre taux d’endettement, et donc, augmentez votre capacité d’emprunt.

Vous devez néanmoins savoir qu’un rachat de crédits augmente le coût total de votre crédit, mais en le répartissant sur une durée plus importante, vous en optimisez l’impact sur votre budget mensuel.

Faire une demande de rachats de crédits

Est-il possible d’emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35 % ?

Un taux d’endettement supérieur à 35 % n’entraîne pas forcément de refus de la part des établissements de crédit si vous disposez de revenus et d’un reste à vivre importants.

Aussi pour certaines professions (comme celles de la fonction publique), le seuil des 35 % peut être dépassé, car les banques considèrent le risque plus faible.

Le reste à vivre : comment l’évaluer ?

Il s’agit de l’argent que vous disposez après avoir payé toutes vos charges. Cette somme doit être suffisamment importante pour couvrir les dépenses courantes (alimentation, transports, habillement …).

Pour avoir un aperçu de sa valeur, il suffit d’appliquer la formule suivante :

Reste à vivre = revenus – (mensualité de prêt + charges)

Quelles sont les conséquences d’un taux d’endettement trop élevé ?

Le risque pour l’emprunteur est de se trouver en situation de surendettement et de ne pas pouvoir honorer le paiement de ses mensualités. Une telle défaillance provoque l’inscription au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) qui recense les personnes en situation de surendettement.

C’est pourquoi, au-delà du taux d’endettement, la banque s’intéresse à votre situation professionnelle, à votre reste à vivre, etc.

Et après, comment calculer votre capacité d’emprunt et votre capacité d’achat ?

Une fois que vous avez connaissance de votre taux d’endettement, vous êtes en mesure de calculer vos capacités d’emprunt et d’achat.

La capacité d’emprunt désigne la somme que vous pouvez emprunter pour financer votre bien immobilier :

Capacité d’emprunt = ((Revenus-Charges) x 33 / 100) x Durée (en mois)

La capacité d’achat est quant à elle déterminée en ajoutant à votre capacité d’emprunt votre apport personnel et d’éventuels financements aidés (PTZ, PAS) moins les frais de notaire. C’est le montant global que vous pouvez investir dans votre projet :

Capacité d’achat = Capacité d’emprunt + Apport personnel + Prêts aidés – Frais de notaire

La tribu Immoprêt a mis en place un simulateur de capacité d’emprunt et d’achat. Vous obtenez ainsi très rapidement un aperçu de l’enveloppe budgétaire totale à allouer à votre projet immobilier. Notre simulateur vous permet d’envisager plusieurs scénarios en jouant sur la durée du prêt, le montant du taux de crédit immobilier et la somme de l’apport personnel.

Des questions ? Ne laissez pas les doutes s’installer et faites appel aux courtiers Immoprêt !

Étude gratuite de votre projet

1.60%*

Le taux Immoprêt
sur 15 ans

Profitez du meilleur taux immobilier !

Pour une étude gratuite ou simplement répondre à vos questions, Immoprêt est là pour vous aider !

Découvrez votre capacité d'emprunt et vos mensualités de crédit immobilier

Actualités

La mairie de Paris vient d’annoncer en même temps qu’une hausse de 7 points du taux d’imposition, la possibilité d’en être exonéré. […]

Des pistes pour investir avec un petit budget sans se ruiner ? Voici cinq villes où il est rentable d’investir avec moins de […]

Obtenez les meilleures conditions pour votre crédit immobilier !

Trouver une agence à proximité

NOS CLIENTS NOUS ADORENT

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager