Si la décision d’acheter un bien immobilier peut se faire seule, il peut être intéressant d’acheter un bien à plusieurs, qu’il s’agisse de son conjoint, de sa famille ou encore de ses amis. Voici ce qu’il faut retenir :
Le régime de l’indivision permet à plusieurs personnes d’acheter un bien immobilier ensemble. Ainsi, acheter en indivision est possible dans diverses situation, que l’on soit :
Ainsi, hormis les couples mariés soumis au régime de la communauté universelle, il n’est pas nécessaire que les futurs propriétaires et coacquéreurs du bien en indivision (aussi appelés indivisaires) financent le bien à parts égales. Chacun peut disposer d’une capacité financière différente ainsi que d’une solution de financement spécifique pour concrétiser l’achat en indivision. Lors de l’acquisition, chaque indivisaire :
Par ailleurs, le financement de l’achat immobilier en indivision peut se faire à travers divers moyens, comme :
L’astuce de la tribu Immoprêt
Il ne faut pas confondre indivision et copropriété. Avec le régime de la copropriété, chaque copropriétaire possède les droits de propriété de son logement seul (et non ceux des autres copropriétaires).
Se lancer dans un achat immobilier en indivision présente de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients qu’il convient de prendre en compte.
Acheter en indivision comporte de nombreux atouts. En premier lieu, il s’agit d’un régime de plein droit. Ce qui signifie qu’aucune formalité n’est nécessaire lorsque l’on opte pour l’indivision. Comparé à la création d’une SCI, l’indivision est non seulement une solution pratique et simple pour acheter un bien à plusieurs, mais aussi économique. En effet, choisir l’indivision n’entraîne aucuns frais particulier.
De plus, l’indivision est peu restrictive. Comme nous l’avons vu précédemment, elle est ouverte à tous les types de propriétaires, quels que soient leur lien (parent ou non), et pour tous les types de biens :
Enfin, l’indivision entraîne la responsabilité de chaque indivisaire. Les propriétaires sont responsables à hauteur de leur investissement financier, chacun contribue à hauteur de sa quote-part d’indivision :
Ainsi, acheter en indivision est idéal pour concrétiser un projet immobilier tout en diminuant les charges à supporter et les risques locatifs.
Un des premiers risques à se lancer dans un projet d’achat immobilier à plusieurs réside dans la mésentente des coindivisaires. En effet, l’indivision est encadrée par la loi et, sauf exception, les décisions doivent être prises à l’unanimité des acheteurs. Le principe de l’unanimité suppose donc l’entente entre les détenteurs du bien. Un indivisaire seul est donc susceptible de bloquer un choix ou une décision relative à la gestion du bien.
De plus, la nature de l’indivision constitue un autre inconvénient de l’achat d’un bien à plusieurs. Puisque « nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision » (selon l’article 815 du Code civil), tout propriétaire peut donc décider de revendre sa part d’indivision sans que les autres indivisaires s’y opposent. À noter que les propriétaires disposent néanmoins d’un droit de préemption. Ce qui signifie qu’ils sont prioritaires (par rapport aux tiers) s’ils souhaitent racheter la part de l’indivisaire qui vend.
Le troisième risque de l’indivision concerne le fait que chaque copropriétaire est engagé financièrement avec les autres. Ainsi, en cas de défaut de paiement de l’un des indivisaires, le bien acheté peut être revendu pour payer les dettes. L’unanimité n’est alors pas requise.
L’astuce de la tribu Immoprêt
Avant de vous engager dans un achat en indivision, il est essentiel d’évaluer l’ensemble des risques et de comparer les différentes solutions.
Ainsi, il est vivement conseillé d’organiser le régime de l’indivision. Comment ? En établissant une convention d’indivision qui permet de fixer des règles pour :
Ainsi, la convention va rendre la gestion du bien en indivision plus fluide en établissant les droits et les obligations de chacun (article 1873-1 à 1873-18 du Code civil) avec :
Signée par l’ensemble des indivisaires, la convention d’indivision doit obligatoirement désigner le bien acquis en indivision ainsi que la quote-part de chacun des coindivisaires. Par ailleurs, celle-ci peut être fixe (maximum 5 ans) ou indéterminée.
L’astuce de la tribu Immoprêt
Dans le cas d’une convention d’indivision de durée déterminée, aucun partage ne peut être fixé avant la fin de cette période.
Acheter en indivision peut représenter un réel avantage pour un porteur de projet, car les capacités d’emprunt de chacun s’ajoutent. Pour accéder à la propriété à plusieurs, il existe néanmoins des alternatives à l’indivision, comme :
le démembrement de propriété : il s’agit d’un montage patrimonial qui consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Ce mécanisme moins coûteux qu’une donation permet de diviser la pleine propriété afin d’assurer la succession dans le cadre familial.
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