Quels sont les avantages et les inconvénients d’acheter sur plan ?

Acheter sur plan : comment ça marche ?

Acheter sur plan permet d’acheter un bien immobilier neuf qui n’est pas encore construit. Ce type de transaction immobilière est aussi appelé « achat VEFA », c’est-à-dire Vente en l’État Futur d’Achèvement. La démarche consiste à passer par un promoteur pour trouver le programme neuf immobilier qui vous convient.

Cette étape peut être délicate, car vous allez devoir vous projeter dans un bien qui n’existe pas encore. Heureusement, les promoteurs disposent aujourd’hui d’outils numériques puissants pour simuler le rendu final dans des vidéos 3D. Certains proposent même des visites virtuelles grâce à des casques de réalité augmentée.

Pour vous aider à faire votre choix, n’hésitez pas à lister vos critères : proximité des écoles, distance pour aller au travail, commerces, etc.

Acheter sur plan est une opération réglementée par la loi. Toutes les règles applicables sont consignées dans le Code de la construction et de l’habitation. L’acheteur dispose de mécanismes de protection pour être assuré qu’il obtiendra bien la maison ou l’appartement acheté.

Quels sont les avantages d’un achat sur plan ?

Les possibilités de personnalisation

Acheter un bien qui n’est pas encore construit permet de choisir la disposition des pièces, les matériaux utilisés ou même la position des prises électriques. Vous avez la faculté d’agencer le logement à votre goût et de le rendre le plus adapté possible à votre style de vie.

Le confort du neuf

Toutes les nouvelles constructions doivent respecter les dernières réglementations en vigueur en matière de performances thermiques et acoustiques. Vous êtes donc assuré d’acheter un logement à l’isolation efficace permettant une consommation d’énergie peu élevée.

Votre bien acquis en l’état futur d’achèvement répond également à toutes les normes de sécurité (installation électrique, par exemple).

Les fortes garanties

Pour protéger les acheteurs, le promoteur doit fournir de nombreuses garanties :

• garantie de remboursement : si le bien n’est pas achevé, les fonds versés sont restitués ;
• garantie biennale : tous les équipements matériels sont garantis 2 ans à compter de la remise des clés ;
• garantie décennale : tous les vices de construction apparus dans les 10 ans après l’achèvement sont à la charge du promoteur ;
• garantie d’achèvement : le promoteur possède un garant pour finir le bien s’il est dans l’incapacité de le faire.

Les bénéfices financiers

Un achat VEFA bénéficie de droits de mutation réduit chez le notaire à hauteur de 4 % du prix du bien neuf (au lieu de 8 % pour une vente classique).

Dans certaines zones, la vente de ce type de bien fait profiter d’une exonération de taxe foncière pendant deux années ou d’une TVA réduite à 5,5 %.

Enfin, si le bien est acquis en tant qu’investissement locatif, il est possible de bénéficier, sous certaines conditions, de réductions d’impôt prévues par le dispositif Pinel.

Quels sont les inconvénients lorsqu’on achète sur plan ?

Des délais importants

Une vente en l’état futur d’achèvement implique automatiquement des délais longs. Vous ne pourrez pas habiter ou mettre en location votre bien juste après la signature notariée. Il faut patienter plusieurs mois, voire même souvent une année.

Le délai dépend du moment où vous achetez le bien. Si le permis de construire est en cours d’instruction, il sera plus important que si la construction a commencé. Si vous souhaitez investir dans le neuf, n’hésitez pas à poser des questions précises au promoteur pour vous faire une idée des délais.

Un prix d’achat élevé

Le prix au mètre carré du neuf à construire est légèrement supérieur à celui de l’ancien. En effet, le bien répond à toutes les normes du bâtiment et il n’y a aucuns travaux à prévoir.

Quelles sont les étapes à suivre de l’achat sur plan ?

Ce type de vente répond à une procédure spécifique pouvant se décomposer en 4 étapes :

1. la signature du contrat de réservation : ce premier document est signé entre le promoteur et l’acheteur. Il engage les 2 parties avant la construction du bien immobilier. Le contrat définit les caractéristiques du bien et les conditions financières de l’achat (prix du bien, échéancier et mode de financement). Le principal intérêt de la convention de réservation est de garantir l’achèvement de la construction, même en cas de défaillance du promoteur ;
2. la recherche d’un financement : la majorité des acheteurs demande le financement de leur projet auprès d’un organisme bancaire. Le paiement d’une vente VEFA se fait selon un échéancier précis (35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble et 100 % à la levée des réserves après remise des clés) ;
3. la signature du contrat de vente définitif : elle a lieu devant notaire. Le document de vente définitive doit comprendre le délai de livraison du bien. Cette date engage le promoteur. Il détaille aussi avec précision les caractéristiques du bien ;
4. la livraison du bien une fois la construction achevée : l’acheteur doit consigner tous les défauts de conformité dans un procès-verbal de livraison. Le promoteur doit y remédier à ses frais. Le solde du prix est consigné jusqu’à la réparation des dommages.