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Quels sont les avantages de créer son entreprise en SCI ?

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La SCI (société civile immobilière) est un statut juridique dédié exclusivement aux investissements immobiliers. Il n’est alors pas possible de créer une SCI si l’activité d’une entreprise est commerciale. Cependant, un dirigeant d’entreprise peut tout à fait créer une SCI pour l’acquisition de ses locaux professionnels.

La SCI est ouverte à tous, particuliers comme professionnels, à partir du moment où l’on souhaite mettre un cadre à son achat immobilier. L’avantage de la SCI est essentiellement patrimonial, mais pas que. En effet, la SCI présente également des avantages fiscaux intéressants.

Dans les grandes lignes, créer une SCI c’est :

  • un cadre juridique qui structure un investissement immobilier et sa gestion ;
  • une société qui possède au moins deux associés ;
  • un avantage familial en matière de transmission du patrimoine ;
  • des avantages fiscaux intéressants ;
  • certains inconvénients tels que la protection limitée du patrimoine personnel par exemple.

Dans quels cas créer une entreprise en SCI ?

La création d’une SCI intervient à partir du moment où deux personnes minimum achètent un bien en commun, et pour lequel elles souhaitent y mettre un cadre juridique. L’achat peut se faire en couple, en famille, entre amis, entre associés d’une entreprise, etc.

Sans SCI, c’est le régime de l’indivision qui prévaut. Cela signifie qu’en cas de succession, les héritiers récupèrent leurs parts respectives, et deviennent indivisaires du bien. Pour sortir de l’indivision, il faut alors pouvoir :

  • revendre ses parts ;
  • ou vendre le bien.

Dans le cas d’une SCI, c’est elle qui est propriétaire du bien acquis. Les membres associés détiennent alors des parts sociales en fonction de l’apport injecté dans la société civile immobilière. La SCI structure l’investissement et la gestion du bien. Les statuts sont libres et définissent le ou les gérants, les modalités de prise de décision, etc.

Pour créer une SCI, il est nécessaire de :

  • rédiger des statuts qui précisent différents éléments comme le nom du gérant et le siège social de la SCI ;
  • publier un avis de création de SCI dans un journal d’annonce légale ;
  • immatriculer la SCI au RCS (registre du commerce et des sociétés) auprès du greffe du tribunal de commerce.

Pour cela, il est possible de se faire aider par un notaire.

Quels sont les avantages de la SCI ?

L’avantage principal de la SCI est de pouvoir acquérir un bien à plusieurs personnes sans limite de nombre. Elle doit cependant être composée au minimum de deux associés. Une SCI présente d’autres avantages.

Une gestion facilitée et encadrée

Les décisions courantes sont prises par le gérant uniquement. Il n’a en effet pas besoin de consulter ses associés pour décider de certaines actions n’ayant pas d’impact sur la valeur du bien.

En outre, pour des décisions plus complexes, la SCI les structure, et peut impliquer des choix unanimes.

Dans tous les cas, les membres de la SCI délimitent les pouvoirs du gérant lors de la rédaction des statuts.

Une bonne répartition des charges

Les associés doivent contribuer à la hauteur de leurs parts dans les frais courants et exceptionnels du bien. Par exemple, si des travaux de réfection sont prévus sur le bien, ou dans les parties communes dans le cadre d’un immeuble, chacun apporte sa part.

Un patrimoine personnel protégé

Les créanciers se retournent d’abord contre la SCI en cas de difficultés financières. Le patrimoine personnel des associés n’intervient qu’en second lieu. Il est donc protégé en premier lieu.

La transmission du patrimoine

L’un des avantages de la SCI est de pouvoir transmettre plus facilement son patrimoine immobilier :

  • donation de parts (100 000 euros tous les 15 ans) ;
  • démembrement de propriété ;
  • intégration de mineurs possible au sein de la SCI.

L’immobilier pro scindé de l’activité

Les associés d’une entreprise peuvent acquérir leurs locaux professionnels via une SCI. C’est même recommandé. Ils peuvent ainsi séparer leur activité de leur immobilier. Cela permet de ne pas survaloriser l’entreprise et de limiter l’impact sur les immobilisations.

Un capital social accessible

Le minimum pour la création d’une SCI est de 1 euro. En ce sens, la SCI est accessible à tous.

Des statuts flexibles

Il est possible à tout moment d’ajouter, de modifier ou de supprimer des clauses dans les statuts d’une SCI.

Une sortie facilitée

Un associé peut céder ses parts aux autres associés, ou à un tiers, évitant une vente forcée du bien.

Bon à savoir : en théorie, il n’est pas possible de cumuler une création d’entreprise en SCI et un statut LMNP (location meublée non professionnelle) du fait d’une imposition BNC d’un côté et BIC de l’autre. Dans la réalité, certains aménagements le permettent. SCI ou LMNP, la question peut alors se poser.

Quels sont les avantages fiscaux de la SCI ?

La SCI présente plusieurs avantages fiscaux :

  • Choix de l’imposition à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés) : par défaut, une SCI est imposée à l’IR. En ce sens, chaque associé déclare ses bénéfices en fonction de ses parts au titre des BNC (bénéfices non commerciaux). L’IS s’étudie en fonction du taux d’imposition et de la possibilité d’amortir le bien pour réduire le montant des revenus imposables. L’IS ne permet pas d’être exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière suite à 22 ans de détention, contrairement à l’IR.
  • Abattement forfaitaire : les bénéfices disposent d’un abattement forfaitaire de 50 % dans le cadre d’une SCI.

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

Une SCI présente des avantages, mais aussi quelques inconvénients :

  • le patrimoine personnel des associés peut être réclamé par des créanciers si celui de la SCI ne suffit pas à combler les dettes, à hauteur des parts détenues cependant puisqu’il n’existe pas de solidarité entre associés au sein d’une SCI ;
  • la création et l’immatriculation d’une SCI peuvent prendre du temps du fait des formalités administratives ;
  • il faut suivre une comptabilité et un formalisme juridique (assemblée générale annuelle obligatoire par exemple) ;
  • la création d’une SCI est coûteuse bien que le capital social puisse être faible ;
  • il faut au moins être deux acquéreurs.

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