La SCI (société civile immobilière) est un statut juridique dédié exclusivement aux investissements immobiliers. Il n’est alors pas possible de créer une SCI si l’activité d’une entreprise est commerciale. Cependant, un dirigeant d’entreprise peut tout à fait créer une SCI pour l’acquisition de ses locaux professionnels.
La SCI est ouverte à tous, particuliers comme professionnels, à partir du moment où l’on souhaite mettre un cadre à son achat immobilier. L’avantage de la SCI est essentiellement patrimonial, mais pas que. En effet, la SCI présente également des avantages fiscaux intéressants.
Dans les grandes lignes, créer une SCI c’est :
La création d’une SCI intervient à partir du moment où deux personnes minimum achètent un bien en commun, et pour lequel elles souhaitent y mettre un cadre juridique. L’achat peut se faire en couple, en famille, entre amis, entre associés d’une entreprise, etc.
Sans SCI, c’est le régime de l’indivision qui prévaut. Cela signifie qu’en cas de succession, les héritiers récupèrent leurs parts respectives, et deviennent indivisaires du bien. Pour sortir de l’indivision, il faut alors pouvoir :
Dans le cas d’une SCI, c’est elle qui est propriétaire du bien acquis. Les membres associés détiennent alors des parts sociales en fonction de l’apport injecté dans la société civile immobilière. La SCI structure l’investissement et la gestion du bien. Les statuts sont libres et définissent le ou les gérants, les modalités de prise de décision, etc.
Pour créer une SCI, il est nécessaire de :
Pour cela, il est possible de se faire aider par un notaire.
L’avantage principal de la SCI est de pouvoir acquérir un bien à plusieurs personnes sans limite de nombre. Elle doit cependant être composée au minimum de deux associés. Une SCI présente d’autres avantages.
Les décisions courantes sont prises par le gérant uniquement. Il n’a en effet pas besoin de consulter ses associés pour décider de certaines actions n’ayant pas d’impact sur la valeur du bien.
En outre, pour des décisions plus complexes, la SCI les structure, et peut impliquer des choix unanimes.
Dans tous les cas, les membres de la SCI délimitent les pouvoirs du gérant lors de la rédaction des statuts.
Les associés doivent contribuer à la hauteur de leurs parts dans les frais courants et exceptionnels du bien. Par exemple, si des travaux de réfection sont prévus sur le bien, ou dans les parties communes dans le cadre d’un immeuble, chacun apporte sa part.
Les créanciers se retournent d’abord contre la SCI en cas de difficultés financières. Le patrimoine personnel des associés n’intervient qu’en second lieu. Il est donc protégé en premier lieu.
L’un des avantages de la SCI est de pouvoir transmettre plus facilement son patrimoine immobilier :
Les associés d’une entreprise peuvent acquérir leurs locaux professionnels via une SCI. C’est même recommandé. Ils peuvent ainsi séparer leur activité de leur immobilier. Cela permet de ne pas survaloriser l’entreprise et de limiter l’impact sur les immobilisations.
Le minimum pour la création d’une SCI est de 1 euro. En ce sens, la SCI est accessible à tous.
Il est possible à tout moment d’ajouter, de modifier ou de supprimer des clauses dans les statuts d’une SCI.
Un associé peut céder ses parts aux autres associés, ou à un tiers, évitant une vente forcée du bien.
Bon à savoir : en théorie, il n’est pas possible de cumuler une création d’entreprise en SCI et un statut LMNP (location meublée non professionnelle) du fait d’une imposition BNC d’un côté et BIC de l’autre. Dans la réalité, certains aménagements le permettent. SCI ou LMNP, la question peut alors se poser.
La SCI présente plusieurs avantages fiscaux :
Une SCI présente des avantages, mais aussi quelques inconvénients :
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