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SCI ou LMNP : quel régime fiscal choisir ?

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La location meublée non-professionnelle (ou LMNP) consiste à louer un logement non-vide pour en retirer des revenus locatifs. La société civile immobilière (SCI) pour sa part permet d’investir dans un ou des biens immobiliers à plusieurs pour les mettre ensuite en location. Chacun de ces 2 régimes présente des avantages et des inconvénients en termes de gestion mais également en termes d’imposition. Comment faire son choix entre les deux statuts ? Quel régime fiscal choisir ? Les deux systèmes sont-ils incompatibles ? Alors SCI ou LMNP, découvrez vite tous les éléments qui vous aideront à prendre la meilleure décision en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs d’investissement.

Qu’est-ce qu’une LMNP ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) consiste, pour un propriétaire, à mettre à disposition d’un locataire un bien immobilier considéré comme un logement décent dans lequel ce dernier peut dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Cela comporte notamment la fourniture de divers équipements réglementés tels que la literie, la vaisselle, une table, etc.

Le dispositif LMNP, s’il n’est pas véritablement une catégorie d’entreprise, permet de déclarer des revenus locatifs en tant que loueur non professionnel. Il s’agit donc plutôt d’un statut fiscal qui, pour être applicable ne nécessite pas de forme juridique particulière. Seule l’obtention d’un numéro de SIREN est requise pour pouvoir déclarer ses revenus fonciers en tant que LMNP.

Pour justifier du caractère non-professionnel de ce statut, deux conditions principales doivent être remplies :

  • justifier de moins de 23 000 € de revenus locatifs par an ;
  • justifier d’un montant annuel des revenus locatifs inférieur à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal.

En plus des revenus locatifs réguliers, le statut LMNP impose également d’inclure dans sa déclaration les revenus plus ponctuels, tels que les locations saisonnières.

Le principal avantage de la LMNP réside dans la possibilité pour le bailleur de déclarer ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non en tant que revenus fonciers. Il peut ainsi profiter d’une imposition plus avantageuse.

Le régime LMNP donne lieu à une imposition particulière selon le régime choisi par le bailleur :

  • le régime du micro-BIC permettant de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses recettes locatives sans toutefois pouvoir déduire des charges supplémentaires ;
  • le régime réel qui offre la possibilité de déduire de nombreuses charges de son imposition : intérêts de l’emprunt, frais lors de l’achat du bien, taxe foncière, charges de copropriété, assurances diverses (vacance locative, loyers impayés etc.). Le régime réel se révèle de plus particulièrement avantageux de par la possibilité offerte de déduire l’amortissement du bien. Le bailleur est ainsi déficitaire pendant un certain nombre d’années et sera donc non imposable.

Pour faire son choix entre le régime micro-BIC et le régime réel, n’hésitez pas à effectuer une simulation sur JD2M, le site spécialisé dans la fiscalité des locations meublées

En contrepartie, le loueur meublé non professionnel devra tenir une comptabilité et produire un compte de résultat en faisant appel à un comptable la plupart du temps. Il devra également s’acquitter de la taxe foncière des entreprises.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique ayant pour objet la gestion locative de biens immobiliers. Il s’agit donc d’une personne morale représentée par deux personnes physiques ou plus qui déterminent des parts sociales dont la répartition est proportionnelle à leur apport. Elle désigne également un siège social, les modalités de fonctionnement de la société ainsi qu’un gérant responsable des affaires courantes.

La SCI sera immatriculée auprès du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) du greffe du Tribunal de Commerce.

La SCI a pour but l’investissement immobilier à plusieurs afin d’acquérir un ou plusieurs biens pour les mettre en location et en obtenir des revenus locatifs. Les statuts et les parts détenues par chacun des associés définiront ainsi les revenus à percevoir de chacun des membres de la SCI ainsi que les charges inhérentes à l’activité de la société.

Quels sont les avantages et les inconvénients de chacun des statuts ?

La SCI comme la LMNP procurent des avantages et des inconvénients qui auront plus ou moins d’impact selon votre situation personnelle et les objectifs de l’investissement immobilier. Voici un résumé pour chacune des solutions :

SCI (Société Civile Immobilière) : avantages et inconvénients

Les avantages d’une SCI 

  • Permet d’investir à plusieurs pour acheter un bien plus grand
  • Permet d’anticiper une transmission de patrimoine grâce à la SCI familiale
  • Un patrimoine de la société séparé du patrimoine personnel des associés
  • Pas de limite de bénéfices
  • Une gestion du patrimoine simplifiée
  • L’unanimité dans la prise de décision n’est pas nécessaire
  • Possibilité de choisir l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS)
  • Partage des charges locatives entre les associés
  • Une sortie de la société simplifiée avec la revente de parts sociales
  • Un abattement forfaitaire sur les bénéfices à hauteur de 50%

Les inconvénients d’une SCI 

  • Certaines obligations de gestion inhérentes au statut de toute société
  • Impossibilité de déduire la plupart des charges locatives
  • Impossibilité d’inclure l’amortissement du bien dans son imposition

LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) : avantages et inconvénients

Les avantages d’une LMNP 

  • Possibilité de déduire la plupart des charges de ses impôts
  • Pas de contraintes de gestion
  • Possibilité d’amortir la valeur du bien pour ne pas payer d’impôts pendant de nombreuses années
  • Imposition sous le régime des BIC et non des revenus fonciers
  • Possibilité de choisir entre le régime du micro-BIC et le régime réel
  • Pas d’impôts en cas de transmission pour une détention de plus de 30 ans (régime des plus-values des particuliers)
  • Récupération de la TVA au moment de revendre le bien
  • Des formalités de création simplifiées

Les inconvénients d’une LMNP 

  • Une limitation des bénéfices à 23 000€ par an
  • Les biens loués entrent en compte dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
  • Tenue d’une comptabilité annuelle et production d’un compte de résultat
  • Recours à un expert-comptable souvent nécessaire pour tenir une comptabilité détaillée notamment en cas de détention de nombreux biens.

Comment choisir entre un statut LMNP et une SCI ?

La LMNP est destinée à un bailleur seul, là où la SCI permet de réaliser un investissement à plusieurs pour mutualiser notamment les apports et obtenir de plus grandes surfaces.

Par ailleurs, dans le cadre de la SCI, les bénéfices tirés des revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers, contrairement au statut LMNP pour lequel les revenus sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux dans le cadre du régime micro-BIC.

Pour faire son choix entre les deux régimes, tout dépendra en fait de l’objectif poursuivi par l’investisseur. Dans le cadre d’une activité de location saisonnière ou pour un investissement ponctuel, le choix de la LMNP sera plus pertinent, alors qu’une activité à temps plein, notamment en multipliant les investissements, justifiera la création d’une SCI, cette dernière ne prévoyant aucun plafond de revenus. La LMNP sera privilégiée par un investisseur souhaitant acquérir des revenus complémentaires sans s’encombrer de trop de formalités. Pour réduire ses impôts, l’investisseur aura plutôt intérêt à choisir le LMNP au régime réel grâce à la possibilité de déduire la majorité des charges. La location meublée non professionnelle est en effet un dispositif de défiscalisation immobilière.

Pour investir à plusieurs et mutualiser ses efforts d’épargne et ses charges locatives, la SCI sera en revanche le dispositif le plus adapté. Enfin, la SCI familiale permettra de transmettre un bien immobilier de parents à enfants à moindre frais.

Est-il possible de cumuler les deux statuts ?

En théorie, il n’est pas possible de cumuler SCI et LMNP. La SCI est une société civile qui, d’après l’article 1845 du Code Civil, ne peut exercer une activité commerciale par nature et a fortiori donc la location meublée non professionnelle (LMNP). Les deux activités relèvent donc par nature de deux régimes d’imposition différents (BIC pour la LMNP et IR pour la SCI).

En pratique, des aménagements permettent bien à une SCI d’exercer une activité de location meublée non-professionnelle. Pour cela, la société doit remplir plusieurs conditions :

  • des recettes tirées de la LMNP qui ne dépassent pas 23 000€ par an ;
  • les revenus tirés de l’activité LMNP ne doivent pas représenter plus de 10% du chiffre d’affaires réalisé à l’année par la SCI. Une tolérance peut être approuvée en cas de dépassement ponctuel si ce seuil n’a pas été franchi les 3 années précédentes ;
  • l’activité de la LMNP est exercée à titre occasionnel, pour des locations ponctuelles qui ne constituent donc pas l’activité principale de la SCI.

Si ces critères ne sont pas respectés dans le cadre de l’investissement locatif, la SCI devra donc changer de statut pour devenir une LMNP.

Comment passer de SCI à LMNP ?

Il n’est théoriquement pas possible de transformer une SCI en LMNP car ces 2 formes d’organisation ne peuvent être placées sur le même plan. Là où la SCI est une forme juridique d’entreprise, la LMNP ne représente qu’un simple statut juridique.

Néanmoins, il existe une possibilité d’adaptation de la SCI. Après avoir réalisé toutes les étapes de la création de la société (choix du dirigeant et des associés, rédaction des statuts, définition des parts, immatriculation, publication au Bodacc, etc.), le gérant pourra alors procéder à l’ajout d’une activité de location meublée non professionnelle complémentaire à l’activité principale de la SCI. Pour cela, il devra déposer une demande auprès du greffe du Tribunal de Commerce compétent après avoir au préalable rempli un formulaire P0i de déclaration de début d’activité. Cette procédure devra être effectuée au plus tard 15 jours après la première location. À l’issue de cette demande, la société se verra alors remettre un nouveau numéro de SIRET.

Cumul SCI et LMNP : quelles conséquences sur la fiscalité ?

Le cumul de la SCI et de la LMNP permet à la société de continuer à bénéficier d’une imposition sous le régime de l’IR (impôt sur le revenu) tout en profitant des avantages liés au statut LMNP, dont notamment :

  • la conservation de l’imposition à l’IR permet de continuer à bénéficier des barèmes progressifs de l’IR souvent plus avantageux que les taux fixes de l’IS ;
  • des impôts sur la plus-value minorés en cas de revente du bien par la société (régime des plus-values des particuliers) ;
  • la possibilité d’amortir le bien ainsi que les travaux sur des durées définies ;
  • la société n’a alors pas l’obligation de tenir une comptabilité contrairement au régime de l’IS.

Ces avantages ne restent toutefois applicables que dans le cas où les revenus tirés de la LMNP ne dépassent pas les seuils fixés par la législation (23 000€ par an).

Dans le cas contraire, la LMNP devra être requalifiée en location meublée professionnelle (LMP) et passera donc sous le régime de l’IS (impôt sur les sociétés) avec l’ensemble des règles de comptabilité applicables aux sociétés commerciales.

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