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Les conditions pour obtenir un crédit immobilier en étant expatrié

L'avenir du château des Bogdanoff en suspend

Résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, etc. L’expatriation n’empêche pas celui qui en bénéficie de penser à l’avenir, et notamment d’anticiper son futur retour.

Si le fait de bénéficier d’un contrat expatrié rend forcément les choses plus compliquées pour mener à bien son projet immobilier, il ne s’agit pas là d’un élément rédhibitoire pour obtenir un emprunt. Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt bancaire en tant que non-résident ? Tous les expatriés sont-ils logés à la même enseigne aux yeux des banques ? Quels établissements sont les plus enclins à accorder un prêt malgré ce statut ? Découvrez la marche à suivre pour obtenir un crédit immobilier en étant expatrié.

Quelle est la définition d’un expatrié aux yeux des banques ?

Pour les banques, un salarié est considéré comme expatrié à partir du moment où il exerce son activité professionnelle en dehors du territoire français pour une mission d’au moins 3 mois.

Le salarié peut être recruté par une société française pour le compte d’une entreprise étrangère ou d’une filiale à l’étranger, suspendant ainsi temporairement ou définitivement son contrat de travail français pour un nouveau contrat dans le pays de destination. Il est alors généralement considéré comme détaché restant ainsi résident fiscal français, un statut qui ne posera, la majeure partie du temps, aucun problème pour les banques.

Il peut également être recruté directement par une société étrangère et conclure un contrat de droit local l’amenant à être résident fiscal du pays où il exerce son activité. Les établissements bancaires seront alors bien plus vigilants par rapport à sa demande de financement.

L’expatriation, si elle est parfois l’opportunité d’ouvrir un nouveau chapitre de sa vie en acquérant une expérience internationale, est malgré tout le plus souvent motivée par des visées économiques. L’expatrié accepte ainsi de s’éloigner quelques années pour bénéficier de conditions financières très avantageuses. Une augmentation sensible de son train de vie qui justifie pleinement sa volonté de devenir propriétaire et qui peut donc, malgré une plus grande complexité du dossier, intéresser certains établissements financiers.

Quelles étapes pour obtenir un crédit immobilier expatrié ?

Tous les profils d’expatriés ne bénéficient pas du même traitement à l’égard des conditions d’emprunt. Ainsi, le pays de destination conditionnera en bonne partie la propension des banques à financer votre projet immobilier. Entreront notamment en ligne de compte :

  • la situation sociale et la stabilité politique du pays : les banques seront très frileuses à accorder un emprunt pour un expatrié résidant dans un pays en guerre. Les pays de l’Union européenne, les USA ou le Canada seront, a contrario, des destinations particulièrement bien perçues par les banques ;
  • les éventuels accords bilatéraux ou conventions d’expatriation signés entre les pays facilitant ainsi la transmission de tous les documents bancaires et fiscaux entre les deux États ;
  • la politique fiscale du pays d’expatriation : les banques seront également très vigilantes par rapport aux pays considérés comme des paradis fiscaux (Irlande ou Jersey notamment) et ne souhaiteront pas prendre de risques quant à l’origine des fonds. L’emprunteur aura alors tout intérêt à se déplacer physiquement pour justifier son cas ;
  • la devise monétaire qui, si elle est différente de l’euro, pourra compliquer la procédure ;
  • la langue qui pourra venir complexifier la compréhension des documents fournis. L’emprunteur aura alors tout intérêt à faire traduire au préalable l’ensemble des justificatifs fournis. A défaut, la banque pourra lui facturer des frais de traduction.

La constitution d’un dossier de financement de projet immobilier sera donc plus complexe que pour un dossier classique, l’expatrié devant fournir davantage de documents afin que la banque comprenne bien tous les tenants et les aboutissants de la situation professionnelle du souscripteur (conditions du contrat, fiscalité etc.).

Au-delà de ces éléments particuliers, l’obtention d’un crédit immobilier sera, comme pour tout dossier de prêt immobilier, avant tout conditionné à la situation personnelle et financière de l’emprunteur et tout particulièrement à son taux d’endettement, qui devra idéalement se maintenir sous les 35% recommandés. C’est donc bien la capacité de l’expatrié à assumer le remboursement de l’emprunt au regard de ses ressources régulières qui devra être prouvée par le souscripteur.

Pour obtenir l’acceptation d’un prêt immobilier par un organisme bancaire, l’expatrié devra constituer un dossier solide en fournissant notamment les pièces justificatives suivantes :

  • une pièce d’identité (carte d’identité, passeport) ;
  • une justification de l’état matrimonial ainsi qu’une copie du livret famille ;
  • des justificatifs de domicile : facture d’énergie ou de téléphone ainsi qu’un contrat de bail et les dernières quittances de loyer ;
  • des justificatifs de revenus (trois derniers bulletins de salaire et éventuellement le bulletin de décembre de l’année précédente) ;
  • un avis d’imposition ou ses dernières déclarations d’impôts ;
  • un certificat ou un contrat de travail ;
  • des relevés de situation bancaire des 3 derniers mois et parfois même de la dernière année entière pour rassurer les banques ;
  • des justificatifs patrimoniaux : copie des titres de propriété et des actes notariés des biens immobiliers déjà éventuellement acquis, tableaux d’amortissement des prêts en cours ainsi que les avis de taxe foncière de chacun des biens ;
  • pour les investisseurs, une promesse de vente pour le bien destiné à être mis en location, un mandat ou encore un formulaire de crédit international.

Le type d’entreprise qui vous emploie ainsi que les perspectives futures de retour en France pourront également jouer en votre faveur.

Quelles banques proposent un prêt immobilier aux expatriés ?

L’octroi de prêt immobilier aux expatriés constitue une véritable spécialisation et un marché de niche pour les banques. Compte tenu de la complexité de certains dossiers et des risques encourus quant au remboursement des sommes prêtées, tous les établissements ne proposent pas d’offres spécifiques pour les expatriés. Certains refusent même catégoriquement de prendre en charge ce type de dossier. C’est le cas notamment du Crédit Mutuel et de la Société Générale qui ne prêtent pas aux non-résidents français.

Les banques en ligne refusent également la prise en charge de ce type de dossier car elles ne disposent pas des ressources en interne pour traiter et étudier tous les documents au cas par cas.

Les expatriés pourront néanmoins se tourner vers certaines banques traditionnelles, plus enclines à financer un achat immobilier en tant qu’expatrié. Parmi elles, on peut citer notamment :

  • la BNP Paribas ;
  • le Crédit Mutuel ;
  • la BRED ;
  • le Crédit Agricole ;
  • le LCL ;
  • la Caisse d’Epargne ;
  • le Crédit Foncier

Par ailleurs, il existe de plus en plus de courtiers immobiliers spécialisés dans le financement de ce type d’opération pour les expatriés. Ces experts, rompus aux attentes des banques quant à ce type de profils, seront plus à même de constituer un dossier solide et pourront vous faire économiser un temps précieux en évitant les très nombreux aller-retours avec les banques. Des sociétés d’investissement spécialisées dans les dossiers “expats” ont également vu le jour pour faciliter ce type de démarche. Pour obtenir toutes les informations sur les démarches à réaliser pour obtenir un prêt immobilier en tant qu’expatrié, n’hésitez pas à consulter Myexpat, le site de référence pour les expatriés.

Comment obtenir l’acceptation d’un prêt immobilier en tant qu’expatrié ?

Pour obtenir l’acceptation d’un prêt immobilier en tant qu’expatrié, le souscripteur devra mettre toutes les chances de son côté, certaines exigences des banques étant plus importantes que pour un dossier classique compte tenu du risque de non-remboursement plus élevé :

  • l’expatrié devra ainsi s’acquitter d’un apport personnel plus important que pour un dossier classique. Celui-ci pourra aller jusqu’à 20 voire 30% du montant emprunté, contre 10% demandés habituellement. L’apport devra de plus généralement provenir d’un compte français, les transferts de gros montants entre pays pouvant se révéler problématiques ;
  • comme pour un prêt classique, la banque réclamera au souscripteur la présentation d’une garantie pour couvrir le crédit en cas de défaut de remboursement non-couvert par l’assurance emprunteur. Celle-ci pourra prendre la forme d’une caution mais dans le cas d’une expatriation, une garantie réelle sera plus fréquemment exigée. Il pourra alors s’agir d’un nantissement, d’une hypothèque ou encore du recours au privilège prêteur de deniers (IPPD).
  • la banque peut également réclamer à l’emprunteur, en contrepartie de la prise en charge d’un dossier particulier, la souscription d’un produit financier au sein de l’établissement (livret d’épargne, assurance vie, etc.) pour un montant pouvant aller jusqu’à 10% de la valeur du bien. Elle réduit ainsi encore davantage les risques de non-remboursement.

Enfin, compte tenu de la difficulté pour vérifier la situation financière de l’expatrié, les banques pratiquent généralement des taux d’intérêt bien supérieurs à un prêt classique (environ 0,5 point de plus en moyenne). Cela s’explique notamment par la difficulté à appréhender des rémunérations et règles d’imposition qui différent grandement par rapport à la France (tax return notamment) et qui justifie donc des conditions d’accès à l’emprunt plus strictes.

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