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Comment acheter des parts de SCPI à crédit ?

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La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à acheter des parts dans un bien immobilier afin de percevoir des loyers réguliers. De par sa praticité, son accessibilité et sa rentabilité, cette forme d’investissement collectif constitue une excellente alternative à l’investissement immobilier classique. De plus en plus prisée par les investisseurs, elle permet même le recours à un emprunt pour la financer. Comment acheter des parts de SCPI à crédit ? Quelles sont les garanties à fournir ? Comment bien rentabiliser son investissement ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le prêt SCPI.

Prêt SCPI : Que choisir entre le crédit in fine et amortissable ?

Au même titre qu’un achat immobilier classique, l’achat de parts en SCPI peut être effectué par la souscription d’un crédit auprès d’un établissement bancaire. C’est le cas d’un tiers des investissements en SCPI. Cet emprunt permet alors de minimiser l’effort de trésorerie nécessaire à l’investissement et de conserver une grande partie de son épargne. Le prêt contracté peut alors prendre 2 formes : le crédit amortissable ou le crédit in fine.

Le crédit amortissable

Le crédit amortissable est la forme majoritairement employée pour le financement de cet investissement. Il consiste à rembourser le montant de l’emprunt, les intérêts ainsi que les coûts de l’assurance chaque mois sur une base fixe. Les revenus tirés des dividendes chaque mois peuvent alors être utilisés totalement ou partiellement pour rembourser une partie de l’emprunt. Ils permettent généralement de rembourser le montant des intérêts de l’emprunt. Le remboursement du capital sera lui le plus souvent pris en charge par les autres revenus de l’emprunteur (salaire).

Le crédit in fine

Le crédit in fine, à l’inverse, consiste à rembourser uniquement les intérêts de l’emprunt ainsi qu’à payer les primes d’assurance pendant la durée du crédit. Le remboursement du capital est reporté après la fin du prêt. L’emprunteur devra alors s’en acquitter soit en utilisant son épargne soit en revendant tout ou partie de ses parts dans la SCPI si son épargne n’est pas suffisante.

Le prêt in fine permet ainsi de capitaliser rapidement pendant l’emprunt grâce à des mensualités beaucoup plus légères mais oblige l’emprunteur à anticiper le remboursement final. Le crédit in fine est de moins en moins utilisé aujourd’hui, notamment du fait des garanties particulièrement importantes demandées par les banques pour son octroi (nantissement de contrat d’assurance vie notamment).

La détention d’une assurance-vie dont le montant est égal à au-moins 30% du capital emprunté est régulièrement exigée par les établissements financiers pour s’assurer du remboursement en une fois à terme. Le crédit in fine est toutefois particulièrement approprié pour les profils fortement fiscalisés investissant dans des parts de SCPI en démembrement car celles-ci n’entrent pas en compte dans le calcul de l’assiette fiscale (l’usufruit est ainsi séparé de la nu-propriété).

Quelles sont les garanties à fournir à la banque lors d’une acquisition de scpi à crédit ?

Pour réaliser un emprunt dans le cadre d’un investissement en SCI, une garantie est exigée par les établissements bancaires. Celle-ci peut prendre la forme :

  • D’une caution apportée par une société de cautionnement
  • Du crédit caution logement ou CRELOG lorsque l’emprunteur est déjà propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif permettant de couvrir l’intégralité de l’emprunt. Il s’agit probablement de la solution la plus rentable.
  • D’un nantissement de placement tel que l’assurance vie
  • D’un nantissement des parts de la SCPI
  • D’une hypothèque uniquement dans le cas où celle-ci concerne un bien immobilier libre de crédit permettant ainsi d’obtenir des taux d’intérêt préférentiels.

Par ailleurs, comme pour les autres crédits immobiliers, la situation personnelle et financière du souscripteur entrera en ligne de compte pour l’octroi ou non du crédit en SCPI. Parmi les critères pris en compte, on retrouvera notamment :

  • La situation personnelle de l’emprunteur (âge, statut familial, état de santé, habitudes de vie…)
  • La situation professionnelle de l’emprunteur (type de poste, type de contrat, salaires, avantages…)
  • La situation financière de l’emprunteur et particulièrement son taux d’endettement qui ne devra pas dépasser 35% de ses revenus après obtention du crédit).

Comment investir en SCPI une fois le financement accepté ?

L’investissement en SCPI à crédit permet de profiter de l’effet de levier du crédit. Il offre ainsi la possibilité de préserver sa trésorerie (pas d’apport nécessaire) et dans certains cas d’optimiser sa fiscalité. Après l’obtention du crédit, l’emprunteur pourra alors choisir entre plusieurs types de placement en fonction de ses objectifs :

  • La SCPI à capital fixe pour laquelle les parts sont fixées au moment de la création avec impossibilité d’en racheter hormis sur le marché secondaire.
  • La SCPI à capital variable qui permet d’acheter et revendre des parts à tout moment
  • La SCPI de rendement qui est un investissement dans l’immobilier professionnel pour y placer des locataires et générer des revenus réguliers.
  • La SCPI de plus-value sans distribution de revenus pour une valorisation du capital et une plus-value sur le long terme.
  • La SCPI fiscale destinée principalement aux tranches les plus élevées d’imposition et permettant de bénéficier de dispositifs défiscalisants comme la loi Pinel notamment.

Il aura également la possibilité d’opter pour le modèle traditionnel de SCPI (en pleine propriété) ou opter pour une SCPI dite de démembrement, c’est-à-dire séparant l’usufruit (le droit d’user des biens et d’en tirer profit) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien) dans un but d’optimisation fiscale.

Le démembrement peut alors être :

  • temporaire c’est-à-dire planifié pour une durée fixe ;
  • en viager prenant fin avec le décès de l’usufruitier.

En dépit des multiples choix pour la forme d’investissement à réaliser, la SCPI reste globalement un placement de long terme destiné aux investisseurs n’ayant pas besoin de générer immédiatement des revenus conséquents. Sa rentabilité s’apprécie donc généralement après une dizaine d’années.

Bon à savoir : contrairement à une offre de prêt immobilier classique, il n’y a pas de délai de réflexion applicable et l’emprunteur peut la retourner le lendemain de la réception. Le déblocage des fonds après obtention du crédit intervient alors en général 2 semaines après. Les fonds sont transférés directement de la banque vers la SCPI sans transiter par le compte de l’emprunteur. Une attestation de propriété de part est alors transmise à l’emprunteur faisant office de titre de propriété à conserver.

Prêt SCPI : attention au taux

Le financement d’un investissement en SCPI peut être réalisé soit par l’intermédiaire d’un crédit immobilier amortissable ou in fine soit à travers un crédit consommation (jusqu’à 75 000 €), cette dernière solution permettant d’obtenir un financement plus facilement et plus rapidement (l’argent peut être disponible en quelques jours seulement). Dans le cas d’un crédit conso, les taux d’intérêt sont en revanche plus élevés que pour un prêt immobilier.

Les taux d’intérêt pour un investissement en SCPI à crédit sont assez variables et vont dépendre principalement de la durée de l’emprunt et des contreparties demandées. Ce taux doit donc être apprécié sur l’ensemble des critères afin de bénéficier d’un effet de levier maximal d’autant car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fiscaux.

Au final, le taux d’intérêt de la SCPI est à mettre en relation avec le taux de rendement de l’investissement. Le taux de rendement de la SCPI devra donc être supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt afin de bénéficier de l’effet de levier du crédit sur les revenus et dépendra également du type de bien ou de sa localisation notamment. Un taux d’intérêt plus élevé n’est donc pas forcément signe d’une mauvaise rentabilité lorsque les parts détenues sont bien valorisées.

Pour trouver la meilleure offre de crédit et savoir combien investir en SCPI afin de s’assurer d’une bonne rentabilité tout en limitant les risques, plusieurs solutions sont disponibles pour les particuliers :

  • Des plateformes spécialisées en ligne permettant d’effectuer rapidement des simulations.
  • Les courtiers qui facilitent les démarches de constitution du dossier et permettent d’obtenir un financement adapté au meilleur taux dans les meilleurs délais grâce à leurs réseaux au sein des établissements bancaires.
  • Les conseillers en gestion de patrimoine également rompus aux particularités de ce type d’investissement notamment pour les profils souhaitant optimiser leur fiscalité.
  • Directement auprès des réseaux bancaires traditionnels qui formulent désormais des offres permettant d’optimiser l’imposition et d’obtenir un meilleur taux de rendement.

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