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Comment sécuriser vos loyers en tant que propriétaire ?

investir en restant locataire

Trouver son bien immobilier à mettre en location c’est bien, le rentabiliser c’est mieux ! Les impayés de loyer demeurent la plus grande crainte des propriétaires bailleurs. Leur accumulation peut en effet anéantir totalement la rentabilité anticipée du bien immobilier. Comment se prémunir contre les loyers impayés ? Existe-t-il des garanties permettant d’en limiter l’impact ? Découvrez comment sécuriser vos loyers pour rentabiliser au mieux votre investissement locatif.

Bien choisir son locataire

La mise en location d’un bien immobilier est encadrée par la mise en place d’un bail d’une durée minimale de 3 ans. Le choix du locataire revêt à cet égard, une importance capitale car il vous engage sur la durée.

Assurez-vous que le locataire soit solvable

La solvabilité est le critère de choix le plus important au moment de sélectionner son futur locataire. Le bailleur doit donc vérifier la situation financière et professionnelle du candidat. Il doit s’assurer notamment que les revenus du potentiel locataire sont suffisants et récurrents pour pouvoir s’acquitter du montant du loyer chaque mois. Pour sécuriser ses loyers, il est d’usage de vérifier que le futur locataire dispose de revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer défini.

C’est donc autant l’importance des revenus que leur régularité qui doit être scrutée par le bailleur. A cet égard, le propriétaire préfèrera dans la majorité des cas un profil de locataire avec un contrat pérenne et stable en CDI ou avec un statut de fonctionnaire plutôt qu’un contrat précaire (CDD, intérim) ou des travailleurs libéraux ou intermittents avec des revenus plus irréguliers. D’autres dossiers peuvent toutefois être accueillis positivement par les bailleurs. C’est notamment le cas des étudiants disposant de garanties solides de la part de leurs parents. Il peut également s’agir de stagiaires en fin d’étude qui ne disposent pas encore de ressources suffisantes mais dont le profil permet de penser qu’ils bénéficieront dans le futur de revenus confortables et réguliers (aspirants ingénieurs, avocats, auditeurs etc).

Le bailleur a également la possibilité de sécuriser ses loyers et de s’assurer de la régularité des paiements du futur locataire par divers moyens :

  • Il peut demander le paiement à échoir afin de percevoir dès l’entrée dans les lieux le loyer exigible.
  •  Il peut également solliciter la mise en place d’un virement automatique afin de s’assurer de la régularité des paiements. Cette possibilité reste néanmoins au bon vouloir du locataire.
  • La majorité des baux prévoit une fréquence de paiement mensuelle. Le bailleur a toutefois la possibilité de fixer une échéance de paiement trimestrielle, semestrielle ou annuelle et/ou que les premiers mois de loyer soient payés par l’intermédiaire d’une avance.
  • Le propriétaire peut enfin demander des références auprès des anciens bailleurs du futur locataire.

Collectez et faites certifier les documents

Pour sécuriser encore davantage vos loyers, vous devez collecter auprès du futur locataire un certain nombre de justificatifs. La demande de ces documents est strictement encadrée et doit se limiter aux justificatifs suivants :

  • Les documents d’identité : passeport, carte d’identité, permis de conduire
  • Les justificatifs de domicile : dernières quittances de loyer ou attestation de loyers à jour
  • Les justificatifs d’activité professionnelle : contrat de travail pour les salariés ou justificatif d’immatriculation d’entreprise pour les commerçants et professions libérales.
  • Les justificatifs de ressources : bulletin de salaire, justificatifs URSSAF ou dernier avis d’imposition notamment.

Le nombre de faux documents étant en recrudescence, le bailleur doit être particulièrement attentif à la vérification de ces pièces. Il doit notamment :

  • Vérifier la cohérence entre les différents documents : vérifier la concordance entre les revenus déclarés et les bulletins de salaire.
  • S’assurer qu’il n’y ait pas de coquilles (dates, fautes d’orthographe etc.).
  • Vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition présenté par le locataire via le service en ligne gratuit des impots (impots.gouv.fr) qui nécessite uniquement le numéro fiscal et la référence de l’avis.
  • Exiger, si possible, la présentation des documents originaux.

Avoir un cautionnement

Lorsqu’un candidat à la location ne bénéficie pas des garanties suffisantes pour couvrir le loyer fixé par le bailleur, il peut avoir recours à un garant qui se portera caution pour lui en cas de non paiement des échéances.

Par un proche

Ce garant est la plupart du temps un proche du locataire (ses parents, ses frères et sœurs). La proximité entre le locataire et son garant incite en effet la plupart du temps le locataire à régler rapidement un loyer impayé lorsque le garant est sollicité. La caution est un bon moyen de se prémunir des loyers impayés pour le bailleur à condition que le garant soit évidemment solvable de son côté et répondent aux critères financiers et professionnels permettant de s’acquitter du loyer. Pour s’en assurer, le bailleur peut demander exactement les mêmes documents que ceux devant être fournis par le locataire.

Lorsque le proche servant de garant répond aux exigences financières, le bailleur peut alors demander au garant de se porter caution solidaire en remplissant un simple formulaire. La caution solidaire permet en effet de rendre redevable le garant immédiatement en cas d’impayé contrairement à la caution simple pour laquelle de nombreux recours devront être réalisés auprès du locataire avant de rendre le garant redevable. Pour sécuriser ses loyers dans la durée, il est préférable pour le bailleur de réclamer une caution à durée indéterminée dont la garantie durera tout au long de la période d’occupation du logement par le locataire et non pas à la fin du premier bail de 3 ans.

Avec le dispositif Visale

Les locataires ne disposant pas de proche susceptible de réunir les conditions de ressources suffisantes pour se porter garants peuvent recourir au dispositif Visale afin d’agrémenter leur dossier d’une caution. Ce dispositif public, créé en 2016 consiste en une caution gratuite assurée par Action Logement qui prend en charge les loyers impayés en cas de défaillance du locataire et même certaines dégradations du logement. La caution Visale est ouverte aux publics suivants :

  • Les jeunes de 18 à 30 ans quelle que soit leur situation
  • Les salariés du privé de + de 30 ans qui justifient d’une certaine précarité professionnelle (CDD, intérim, promesse d’embauche) et qu’ils ont été embauchés depuis moins de 6 mois (et sont donc en période d’essai).
  • Les publics éligibles au bail mobilité
  •  Les ménages logés par un organisme d’intermédiation locative

Le dispositif Visale peut être utilisé uniquement dans le cas d’une location en résidence principale (hormis pour le cas du bail mobilité qui intègre également les résidences secondaires). Le locataire ne doit enfin pas consacrer plus de 50% de ses ressources au loyer.

Un garant virtuel

Sur le même modèle que le dispositif Visale, le locataire peut également se tourner vers un garant virtuel qui sera alors privé et non public pour sécuriser ses loyers. Le locataire pourra obtenir un certificat de caution et une prise en charge de ses loyers impayés ou de ses dégradations. Cette fois, en revanche, pour bénéficier de ces garanties, il devra payer généralement un pourcentage indexé sur le loyer revenant généralement autour de 20 à 30€ par mois hors frais de dossier de départ pouvant s’élever à quelques centaines d’euros.

De nombreuses startups proposant ce service ont fait florès sur Internet dont notamment Cautioneo, UnGarant ou Garantme. Elles présentent l’avantage pour le locataire d’être moins restrictives au niveau des conditions d’accès que le dispositif Visale, de garantir des plafonds de loyer plus élevés (généralement jusqu’à 4000€) et d’être également plus réactives envers les propriétaires avec un traitement des dossiers plus court. Les garants virtuels acceptent la plupart du temps de traitement des dossiers où les ressources du locataire représentent jusqu’à 40 à 50% du montant du loyer.

Prendre une garantie loyers impayés (GLI)

En plus de toutes les précautions d’usage prises par le bailleur, il peut également être judicieux de recourir à une assurance permettant de garantir les loyers impayés, notamment lorsque les loyers représentent une part importante de ses revenus.

Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?

L’assurance loyers impayés peut être souscrite directement auprès des organismes d’assurance classiques ou bien également par l’intermédiaire d’un courtier. La GLI peut être souscrite lorsqu’aucun acte de cautionnement n’a été effectué auprès du locataire. Si la garantie loyers impayés est souvent coûteuse (2 à 4% du montant annuel des loyers charges comprises), elle se veut toutefois rassurante pour le bailleur et lui permet de sécuriser ses loyers.

La GLI prend en charge, quelle que soit la compagnie d’assurance, les loyers impayés (charges comprises) ainsi que les frais de recouvrement des loyers. En revanche, de multiples options existent en fonction des contrats avec des prestations et des tarifs variés. C’est le cas notamment de la protection juridique avec l’accompagnement du bailleur en cas de litige avec le locataire ou encore de la garantie dégradations immobilières. L’assurance loyers impayés permettra alors d’indemniser le bailleur en cas de loyers impayés et de dégradations si cette option est souscrite. Elle pourra également éventuellement soutenir le bailleur dans ses procédures pour récupérer le logement.

Comment bien choisir votre GLI ?

Le choix de la garantie totale des loyers impayés dépendra de la situation du bailleur (nombre de biens à assurer, importance des revenus des loyers) et des garanties qu’il souhaitera solliciter (garanties optionnelles). D’autres critères devront également être pris en compte pour faire le meilleur choix :

  • La durée d’indemnisation : elle sera limitée à 24 mois pour certaines assurances là où d’autres ne fixeront pas de limite de couverture.
  • Les conditions de l’indemnisation avec un délai de carence parfois appliqué ou non. L’indemnisation peut alors survenir dès le premier défaut de paiement ou seulement à partir du premier ou deuxième mois.
  • Le montant de l’assurance qui oscille entre 2 et 4% du montant des loyers
  • Les conditions de sélections des locataires : elles sont souvent draconiennes avec des conditions de revenus élevées et excluent généralement automatiquement tous les locataires avec des contrats précaires.

Vous pouvez comparer les garanties et trouver le meilleur tarif sur Zelok, la plateforme qui simplifie la location.

S’assurer contre la carence et la vacance locative

Avec les loyers impayés, la vacance locative constitue l’autre préoccupation majeure des bailleurs qui nuit à la rentabilité de leurs investissements immobiliers. Pour s’en prémunir et sécuriser des loyers réguliers, les propriétaires peuvent souscrire une assurance qui leur permettra de bénéficier d’une indemnité lorsque le logement est inoccupé.

2 cas de figure sont alors à distinguer et peuvent être assurés :

  • La vacance locative (couverte généralement de 80 à 200%) : la non-location d’un bien immobilier entre 2 locataires.
  • La carence locative (couverte généralement à 100%) : l’absence de premier locataire lors de la première location du bien.

Comme pour la garantie loyers impayés, les assureurs se rémunèrent alors avec un pourcentage du loyer situé généralement entre 2,75 et 4%, charges comprises.

Des assurances groupes permettent d’obtenir de meilleurs tarifs pour les propriétaires passant par un administrateur de biens.

En cas de vacance locative, le propriétaire doit informer l’assureur par lettre recommandée des dates de mise en location et de rupture du bail. Il existe toutefois dans la plupart des cas, un délai de franchise allant de 2 à 4 mois avant de pouvoir être indemnisé. La vacance locative est souvent l’indicateur d’un loyer pas en phase avec la prestation du bien ou avec le marché. Le bailleur devra donc le réajuster ou à défaut réfléchir à la vente du bien.

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