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Investir dans une colocation pour augmenter sa rentabilité

Colocataires qui parlent ensemble dans le salon

Vous envisagez de réaliser un investissement en colocation pour augmenter votre rentabilité ?

Voici les principales caractéristiques à connaître pour bien investir en colocation :

  • ciblez des surfaces minimum de 70 m2 ;
  • visez un loyer environ deux fois supérieur à votre mensualité, atteignable grâce à l’addition des contributions financières de chaque colocataire ;
  • visez une rentabilité avoisinant les 10 %, voire plus dans les villes où les prix des loyers connaissent une forte augmentation ;
  • privilégiez les villes dans lesquelles le marché de la colocation est tendu (La Rochelle, Paris, Lyon, Rennes et Metz par exemple).

Pourquoi la colocation est un investissement rentable ?

Louer un bien d’une surface importante à des colocataires est souvent plus rentable que de louer à une famille. En effet, dans ce cadre précis, votre loyer global est constitué par la somme des contributions financières de chacun des colocataires.

Quelle rentabilité peut-on espérer avec une colocation ?

La rentabilité d’une colocation dépend bien évidemment de l’emplacement de votre bien immobilier.

Un investissement en colocation peut atteindre un rendement locatif entre 6 et 12 %, voire plus dans les villes qui connaissent une forte augmentation du prix des loyers, à l’instar de Paris, La Rochelle ou encore Lyon.

Quelles villes sont les plus propices à la colocation ?

Pour bien investir en colocation, il faut commencer par bien cibler la localisation. Privilégiez une ville dans laquelle le marché de la colocation est tendu, c’est-à-dire où la demande locative est plus forte que l’offre.

LocService, site immobilier spécialisé dans la location de particulier à particulier, a mis en place un indicateur permettant de mesurer la tension du marché immobilier : le nombre de demandes par offre, c’est-à-dire par chambre.

D’après l’observatoire LocService, en 2022, les cinq villes dans lesquelles la recherche de colocation explose sont les suivantes :

  • La Rochelle avec 10,8 demandes pour une chambre ;
  • Paris avec 9,5 demandes pour une chambre ;
  • Lyon avec 8,2 demandes pour une chambre ;
  • Rennes avec 6,9 demandes pour une chambre ;
  • Metz avec 5,9 demandes pour une chambre.

Vous l’aurez compris, si vous décidez de réaliser un investissement locatif en colocation, ciblez en priorité l’une de ces cinq villes.

Quels sont les inconvénients d’une colocation ?

Investir en colocation présente néanmoins quelques inconvénients, notamment en termes de turn-over et de gestion. En effet, les colocataires peuvent entrer dans les lieux et en sortir quand ils le souhaitent avec un préavis d’un mois. Cela implique de se rendre disponible pour réaliser l’état des lieux de sortie, publier une nouvelle annonce, planifier les visites, étudier les dossiers déposés et enfin, effectuer un nouvel état des lieux d’entrée du nouveau colocataire.

5 conseils pour optimiser votre rentabilité avec la colocation ?

1. Bien choisir la ville dans laquelle investir

Pour optimiser votre investissement locatif en colocation, évitez les villes où la demande est faible comme :

  • Saint Etienne : 0,51 ;
  • Nîmes et Nancy 0,79 ;
  • Amiens 0,81 ;
  • Reims 1.

En effet, selon l’observatoire LocService, dans ces villes vous rencontrerez des difficultés à trouver des colocataires, car le prix des loyers de logements individuels reste relativement bas, ce qui n’incite pas le recours à la colocation.

2. Bien analyser votre projet de colocation en amont

Un investissement en colocation nécessite tout d’abord de repérer des logements d’une surface assez important pour pouvoir accueillir plusieurs colocataires. Préférez les logements qui disposent d’au minimum trois chambres, avec éventuellement la possibilité de créer une chambre supplémentaire.

Pour assurer la rentabilité d’un investissement locatif en colocation, pensez à intégrer certains frais :

  • les charges de copropriété ;
  • la taxe foncière ;
  • les éventuels travaux à réaliser ;
  • l’éventuelle assurance loyers impayés ;
  • etc.

3. Viser un loyer deux fois supérieur à votre mensualité

En visant un loyer deux fois supérieur à votre mensualité, vous réalisez un cash-flow brut à hauteur de 100 % de votre projet.

En clair, si la mensualité de votre prêt immobilier s’élève à 1 000 €, alors vos revenus locatifs doivent être de 2 000 € par mois. Vous n’atteindrez peut-être pas ce seuil sur toutes vos opérations, néanmoins, tendez à vous en rapprocher pour conserver une bonne rentabilité après avoir réglé toutes les charges de votre bien immobilier (frais de copropriété, taxe foncière, assurance PNO (propriétaire non occupant), Internet, etc.).

4. Se fixer un objectif de 10 % de rentabilité

Pour rentabiliser votre projet d’investissement en colocation, il est recommandé de viser 10 % de rentabilité.

Après avoir réalisé votre étude dans l’une des villes où le marché de l’immobilier est tendu, vous aurez connaissance du prix moyen pratiqué pour la location d’une chambre en colocation.

D’après l’échantillon représentatif analysé par LocService dans son étude de 2022, le prix moyen d’une chambre en colocation s’élève à 439 €. Afin de simplifier notre calcul, prenons un exemple chiffré arrondi à 450 €. Pour atteindre les 10 % de rentabilité, le prix d’acquisition de votre chambre ne doit pas dépasser 54 000 €. Si votre appartement comporte trois chambres, alors le budget à prévoir pour votre projet global ne doit pas excéder 162 000 €.

Attention à vérifier si le bien que vous convoitez se situe dans une ville soumise à l’encadrement des loyers.

5. Penser à la plus-value de votre bien

Hormis la rentabilité locative, investir dans un bien immobilier permet souvent de bénéficier d’une plus-value à la revente. Surtout si vous envisagez d’acheter un bien ancien avec travaux. Non seulement, vous bénéficiez d’une décote par rapport aux prix du marché du fait que le bien nécessite des travaux de rénovation. Mais en plus, vous pouvez espérer obtenir une belle plus-value à la revente. Attention tout de même car la plus-value est imposable.

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