Pour aider les ménages modestes qui souhaitent acquérir un bien immobilier, une solution existe : la location-vente. Ce type de contrat permet de louer le logement dans un premier temps, puis de lever l’option d’achat et devenir propriétaire du bien. La location-vente permet ainsi d’acquérir progressivement son logement. Ce procédé présente des avantages mais aussi des inconvénients. Focus sur la location-vente.
La location-vente, que l’on appelle également location-accession, permet d’accéder progressivement à la propriété. Cela consiste à trouver son bien et à le louer pendant une période dite de jouissance, dont la durée est préalablement définie dans le contrat. La location-vente concerne tous les types de biens. Il est donc possible d’effectuer une location-vente pour une maison ou une location-vente pour un appartement. La nature du bien devra toutefois être précisée dans le contrat.
La location-vente est progressive car elle se déroule en deux phases :
La location-vente est mise en place dès la signature du contrat préliminaire. Ce document engage le vendeur à réserver le bien pour le locataire en contrepartie du versement d’une somme définie au contrat. Le locataire doit déposer jusqu’à 5% du prix du bien, selon la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984.
Durant la période de jouissance, le locataire verse une redevance. Celle-ci est composée d’une :
Un contrat définitif est ensuite signé devant le notaire et publié au bureau des hypothèques pour sceller la location-vente. Ce contrat doit indiquer certaines mentions obligatoires comme :
Pendant la période de jouissance, le locataire peut décider de :
Quelle que soit sa décision, le locataire doit informer le vendeur de son intention 3 mois avant le terme du contrat.
Pendant la phase de location, le vendeur ne peut disposer du bien. C’est le locataire-accédant qui jouit du logement selon la durée définie dans le contrat (généralement 4 ans maximum). Les frais de copropriété sont à la charge du locataire, mais c’est le vendeur qui reste garant de leur paiement. Le syndic peut donc se retourner contre le vendeur en cas de défaillance de la part du locataire-accédant.
Dès la signature du contrat, le locataire-accédant est considéré comme propriétaire. Il peut assister aux assemblées générales et participer aux votes. L’acheteur est concerné par les frais d’entretien et de réparation de l’immeuble. Il est également tenu d’entretenir le logement qu’il occupe. Le locataire-accédant doit par ailleurs, régler la taxe foncière.
La location-accession permet au vendeur de ne pas avoir à payer la taxe foncière, ni les charges de copropriété jusqu’à la vente du bien.
Ils sont multiples. En effet, il existe plusieurs avantages à recourir à la location-vente que voici :
Si le vendeur change d’avis et décide d’annuler la vente alors que le contrat a été signé, il doit verser une indemnité égale à 3% du prix du bien au locataire-accédant. Autre élément à prendre en compte, le vendeur doit déclarer les loyers perçus (indemnité d’occupation), au titre des revenus fonciers, pendant toute la phase de location.
Si le locataire ne souhaite plus acheter le bien, le vendeur peut exiger, selon la loi de 1984, le versement d’une indemnité d’1% du prix de vente du bien. Le locataire devra alors quitter le logement qu’il devra rendre en bon état.
Pour que le contrat de location-accession soit valide, il doit préciser certaines informations obligatoires. Voici ce que doit comporter ce contrat :
Pour être effectif, le contrat doit être signé devant un notaire car la location-accession présente une technicité particulière qui requiert son expertise.
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