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Première mensualité de crédit immobilier : évitez le faux départ

Nouvellement heureux propriétaire d’un bien immobilier, vous avez su mener d’une main de maître vos négociations pour obtenir un crédit immobilier optimisé. Vient ensuite le début du remboursement de votre emprunt. Selon le coût de ce dernier et les délais fixés dans votre contrat de prêt immobilier, le montant de votre première mensualité peut être différent de celles à venir. Pourquoi cette différence ? La tribu vous dit tout ce que vous devez savoir sur la première mensualité de votre crédit immobilier.

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Rembourser votre prêt immobilier : quand verser votre première mensualité ?

À compter de la signature de l’acte de vente chez le notaire, vous devez laisser passer un délai minimum de 30 jours pour régler la première mensualité de votre prêt immobilier.

Ensuite, le paiement de vos échéances se fera à la même date, tous les mois. Souvent, le versement de vos mensualités est à effectuer entre le 1er et le 10 du mois afin de s’accorder avec la réception de votre salaire.

Selon la date choisie pour votre première mensualité, deux cas de figure sont possibles :

  • Vous signez l’acte de vente le 10 du mois et souhaitez commencer le remboursement le 10 du mois suivant en fonction du versement de votre salaire, c’est possible, le délai de 30 jours est respecté.
  • Vous signez l’acte de vente le 10 du mois, mais aimeriez entamer le remboursement de votre crédit le 5 du mois suivant. Ce n’est pas possible, car vous vous trouvez en deçà du délai minimum des 30 jours pour débloquer les fonds de votre emprunt. Le versement de votre première mensualité intervient donc le 5 du mois N+2. Des intérêts intercalaires sont ajoutés dans ce cas (voir ci-dessous).

Quant à l’assurance emprunteur, son paiement commence à la date d’effet indiquée sur votre contrat et vous couvre dès ce moment.

À savoir

Votre banque a dû vous fournir un tableau d’amortissement dans votre contrat de prêt immobilier. Ce tableau précise la date de début du remboursement, les différentes échéances, le taux annuel effectif global (TAEG) et la composition de vos mensualités.

Les intérêts intercalaires : qu’est-ce que c’est ?

Nous préférons vous rassurer tout de suite, les intérêts intercalaires n’engendrent pas de frais supplémentaires. Ils permettent le décalage du remboursement de vos échéances.

La question d’avoir recours à des intérêts intercalaires se pose dans les situations où le propriétaire ne dispose pas de son logement au moment du déblocage des fonds. C’est le cas :

  • pour une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
  • pour la réalisation d’importants travaux de rénovation
  • pour la construction de votre future maison.

Ainsi, vous devrez probablement cumuler le remboursement de votre prêt immobilier avec le paiement d’un loyer.

Il est alors possible de prévoir un échéancier de versement des fonds lors de la signature du prêt. En cas de décalage du remboursement de vos échéances, vous ne payez que les intérêts sur le capital versé qu’on appelle les intérêts intercalaires.

Le calcul de ces intérêts reste complexe. Votre banquier ou un courtier réalise ce calcul en fonction de votre profil emprunteur.

Achat dans l’ancien : Quand payer la première mensualité de votre crédit immobilier ?

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement dans l’ancien, la banque débloque généralement les fonds au moment de la vente effective. Ceci arrive lorsque votre acquisition ne nécessite pas de travaux ou que le montant de ces derniers n’est pas inclus dans votre crédit immobilier. Dans ce cas, vous disposez d’un délai de minimum 30 jours après la signature de l’acte authentique de vente pour verser votre première mensualité.

À savoir

Si le coût des travaux à réaliser est inclus dans votre emprunt, deux possibilités :

  • Vous commencez le remboursement du crédit au bout d’un mois de façon classique ;
  • Vous décalez à la fin de la réalisation des travaux le versement de votre première mensualité. Vous devez en faire la demande à votre banque qui doit évidemment l’accepter.

Achat en cas d’un projet en VEFA, d’une construction ou de travaux : quand entamer le remboursement de votre prêt immobilier ?

Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier en construction, en vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou qui nécessite d’importants travaux, le déblocage des fonds par la banque se fait en plusieurs étapes. Ceci a donc une influence directe sur la date de versement de votre première mensualité qui intervient au-delà des 30 jours minimums requis.

L’échelonnage du déblocage des fonds s’effectue selon un pourcentage prévu par la loi. En principe, vous débutez le remboursement du capital de votre emprunt lors de la remise des clés. Entre-temps, vous devez payer l’assurance emprunteur et les intérêts intercalaires. C’est ce que l’on appelle la franchise partielle.

Par exemple, dans le cadre d’une VEFA, voici comment fonctionne le déblocage des fonds :

  • 5% à la signature du contrat de réservation ;
  • 30% lorsque les fondations sont achevées ;
  • 35% après la pose de la toiture ou de la mise hors d’eau ;
  • 25% à l’achèvement des travaux ;
  • 5% à la remise des clés au propriétaire.

Pour réduire le poids des intérêts intercalaires dans le cas d’un projet en VEFA, vous pouvez présenter un apport plus important que les 5% prévus initialement afin de couvrir les frais de garantie et de notaire. Cet apport sera débloqué avant le début du prêt et vous évitera les intérêts intercalaires.

La franchise totale : une bonne solution pour différer le début du remboursement de votre emprunt ?

Parfois, les banques acceptent de différer le remboursement intégral du crédit immobilier et donc d’exonérer l’emprunteur du paiement des intérêts pendant la période de déblocage des fonds.

Toutefois, les intérêts intercalaires calculés sur le premier déblocage de fonds devront être versés :

  • soit lors de la remise des clés
  • soit lorsque vous commencez à rembourser votre crédit. Cette solution implique le cumul des intérêts intercalaires avec le coût de votre emprunt et est donc plus coûteuse. Mais à court terme, elle est avantageuse pour les locataires qui n’auront pas à payer deux loyers simultanément.

À savoir

Pour éviter d’avoir à payer des intérêts intercalaires, vous pouvez demander à votre établissement prêteur de mettre en place ce qu’on appelle un emprunt par tranche. Ce type d’emprunt consiste à démarrer le remboursement du capital dès que la première partie de la somme est débloquée, puis d’y ajouter une autre tranche de mensualités quand c’est nécessaire.

Un courtier de la tribu Immoprêt peut négocier pour vous ces conditions auprès de votre banque.

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