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Prêt immobilier : le déblocage des fonds

Ultime étape de la demande de prêt immobilier, le déblocage des fonds est lancé après l’acceptation de l’offre de la banque par l’emprunteur. En fonction du type de bien immobilier (neuf ou ancien) et du contexte lié à son acquisition (rachat de crédit immobilier), le déblocage des fonds peut être complet ou progressif.

Déblocage des fonds : à quel moment intervient cette étape ?

Ça y est, vous venez enfin de tomber d’accord avec votre banque sur une offre de prêt immobilier satisfaisante. Toutefois, avant de pouvoir débloquer les fonds nécessaires à la réalisation de votre projet, vous devez respecter un délai de réflexion obligatoire. Celui-ci est fixé à 10 jours calendaires suivant la réception du courrier recommandé par voie postale. Les fonds sont ensuite débloqués après réception par la banque de l’offre de prêt signée par vos soins et envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.

Déblocage complet ou progressif des fonds : quelles différences et dans quelles situations ?

Selon que vous achetiez un logement neuf (VEFA ou CCMI), ancien ou que vous procédez à un rachat de crédits immobilier, le déblocage des fonds peut être immédiat ou progressif.

Déblocage complet des fonds

Si vous faites l’acquisition d’un logement ancien, les fonds passent par deux étapes distinctes. Tout d’abord, la banque transfère l’argent auprès du notaire chargé de la vente du bien. Cette transaction est impérative afin qu’il puisse rédiger l’acte authentique de vente. Par la suite, le notaire bascule les fonds sur le compte du vendeur, symbole de la fin de la transaction immobilière. Il est à noter que le déblocage des fonds s’effectue généralement par virement ou par chèque bancaire.

Dans le cas d’un rachat de crédit immobilier, c’est à la banque que revient la charge de verser les fonds à l’organisme prêteur auprès de qui vous aviez souscrit votre crédit immobilier.

Déblocage progressif des fonds

Si vous avez pour projet l’acquisition d’un logement neuf via Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) ou vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), alors les fonds vont être débloqués progressivement, au fur et à mesure de l’avancée des travaux. À titre d’exemple, on estime généralement que dans le cadre d’une accession à la propriété dans le cadre d’un CCMI, la répartition des fonds se base sur le modèle suivant :

  • 15% à l’ouverture du chantier ;
  • 25% à l’achèvement des fondations ;
  • 40% à la pose des murs ;
  • 60% à la pose du toit (mise hors d’eau) ;
  • 75% à la pose des cloisons et fenêtres (mise hors d’air) ;
  • 95% à la fin des travaux d’aménagement ;
  • 100% à la réception des travaux.

Du côté de l’emprunteur, on parle alors d’un remboursement par différé d’amortissement. En effet, si vous êtes encore locataire, vous devez continuer à payer votre loyer avant de pouvoir emménager dans votre futur logement. Pour éviter un taux d’endettement trop important, la période d’amortissement du capital emprunté est transposée à la réception des travaux.

Autrement dit, vous entamez « réellement » le remboursement de votre prêt à compter de votre entrée dans le logement. Néanmoins, vous devez rembourser des intérêts intercalaires à chaque déblocage de fonds. Ces intérêts – auxquels s’ajoute le coût de votre assurance de prêt – sont calculés par rapport au montant de votre crédit immobilier et au taux d’intérêt fixé par la banque.

Pour y voir plus clair, on peut se baser sur l’exemple suivant :

Dans le cadre d’une acquisition via CCMI, vous souscrivez un crédit immobilier d’une valeur totale de 200 000 €, à un taux d’intérêts de 1,50%, sur une durée de 20 ans. La banque débloque 15% des fonds prévus pour lancer l’ouverture du chantier, soit un total de 30 000 €. Les intérêts intercalaires à rembourser correspondent donc à des mensualités sur la base de 1,50 % de 30 000€, soit 450 €. Si la durée de cette première étape est estimée à 6 mois, alors vous avez à payer des mensualités évaluées à 75 €.

Comment réagir face à un déblocage tardif des fonds ?

Le cas le plus commun auquel vous pouvez être confronté en matière de déblocage tardif des fonds concerne le transfert des fonds de la banque au notaire dans le cadre de l’acquisition d’un logement ancien. En effet, le notaire doit impérativement être en possession de la totalité des fonds pour rédiger l’acte authentique de vente. Si vous estimez que la procédure traîne et que l’argent risque de ne pas être débloqué à temps pour le rendez-vous prévu avec le notaire, vous avez tout intérêt à contacter votre conseiller bancaire afin d’accélérer la procédure, tout en décalant la date de l’entrevue avec le notaire chargé de la transaction.

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