Immobilier d’exception : quelle région bat tous les records ?

Diane Levy 30 juin 2025  3 min

Non, l’Île-de-France n’est pas la région la plus dynamique en matière d’immobilier d’exception. Sur le segment de l’ultra-luxe, c’est bel et bien la Côte d’Azur qui remporte la palme !

Provence-Alpes-Côte d’Azur, leader du très haut de gamme

Contre toute attente, ce n’est pas la capitale qui concentre le plus grand nombre de transactions à plus de 10 millions d’euros. Selon les données publiées par Belles Demeures le 13 juin, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA) capte à elle seule 40 % du marché français de l’immobilier d’ultra-luxe. Si Paris conserve des records au mètre carré (jusqu’à 49 400 € selon le réseau Daniel Féau), la Côte d’Azur bat des records en volume de ventes d’immobilier d’exception. Dans la région, le département des Alpes-Maritimes est en première ligne avec des prix médians qui s’envolent :

• 22 millions d’euros à Saint-Jean-Cap-Ferrat ;
• 12,5 millions à Villefranche-sur-Mer ;
• 10 millions à Cannes et Antibes.

À titre de comparaison, la Nouvelle-Aquitaine, pourtant réputée pour ses résidences secondaires huppées autour du bassin d’Arcachon, affiche des prix bien plus bas :

• 4,6 millions d’euros à Lège-Cap-Ferret ;
• 4,5 millions à Anglet ;
• 4,1 millions à Soorts-Hossegor.

Cannes, Saint-Tropez, Villefranche : le trio gagnant

La demande pour les biens de prestige n’a jamais été aussi forte dans les Alpes-Maritimes. D’après Jean-Claude Annaert, directeur général du réseau Michaël Zingraf, les ventes à plus de 10 millions d’euros se sont multipliées depuis la crise sanitaire. À Cannes, les prix progressent de 5 à 6 % chaque année, avec désormais sept à huit ventes d’exception enregistrées annuellement. Une tendance qui s’explique par le dynamisme de la ville, vivante tout au long de l’année, contrairement à Saint-Tropez, plus saisonnière. Le prestige ne s’arrête pas là. En mars, une propriété située à Saint-Tropez a été cédée pour plus de 100 millions d’euros, signe que la région attire une clientèle toujours plus fortunée. Ces acheteurs ultra-riches privilégient la Côte d’Azur pour ses nombreux atouts :

• la douceur de son climat ;
• son accessibilité ;
• son offre culturelle et événementielle.

La Côte d’Azur confirme donc sa place de leader sur le marché de l’immobilier d’ultra-luxe en France. Un statut que la capitale parisienne peine à lui disputer, malgré ses prix élevés au mètre carré (9 500 euros en moyenne le mètre carré). À noter qu’avant d’effectuer une demande de financement, il est fortement recommandé d’utiliser les outils de simulations de prêt immobilier. Quelques instants suffisent pour vérifier sa solvabilité et donc, la faisabilité d’un projet d’achat.

Une clientèle fortunée qui achète sans prêt bancaire

Autre particularité du marché : 95 % des ventes se font comptant. Les acquéreurs, majoritairement internationaux, n’ont pas recours au crédit. Parmi eux, de nombreux résidents de Monaco, où le mètre carré atteint des sommets (environ 80 000 €), choisissent de s’offrir une villa à Villefranche-sur-Mer pour s’extraire du cadre très dense de la principauté. Le réseau Michaël Zingraf réalise ainsi une large part de ses transactions sur le segment des résidences secondaires, en s’appuyant sur cette clientèle fortunée, mobile, et peu sensible aux aléas du crédit.