Immobilier locatif : quand les conseils d’influenceurs virent au piège

Diane Levy 29 septembre 2025  3 min

Promesses rapides, risques bien réels : certains discours séduisent, mais mènent droit à l’impasse. Les experts appellent à la prudence en matière d’immobilier locatif.

Des promesses trop belles pour être vraies

Sur les réseaux sociaux, certains influenceurs immobiliers n’hésitent pas à promettre monts et merveilles pour bâtir un empire locatif sans effort. Les slogans sont séduisants :

• acheter sans apport ;
• générer des revenus passifs en quelques mois ;
• devenir rentier avant 40 ans.

Pour y parvenir ? Des formations vendues à prix d’or et des méthodes parfois présentées comme infaillibles. Mais derrière le discours, la réalité est autre. Banquiers, courtiers et gestionnaires alertent : ces méthodes relèvent au mieux de l’utopie, au pire d’un risque financier majeur.

Cinq pièges pointés par les professionnels

1. Premier piège : croire que l’on peut investir sans un euro d’épargne. Les banques exigent désormais un apport de 15 à 20 % pour couvrir frais de notaire et garanties.
2. Autre conseil à manier avec précaution : privilégier l’investissement locatif plutôt que l’achat de sa résidence principale. Les experts rappellent pourtant que posséder son logement constitue un gage de stabilité et de sécurité financière.
3. La stratégie des « achats en cascade » est également trompeuse. Les règles de solvabilité imposées depuis 2022 par le Haut conseil à la stabilité financière limitent strictement le taux d’endettement à 35 %. Certains contournements, comme la « doublette » (acheter plusieurs biens simultanément auprès de banques différentes), relèvent même de la fraude et peuvent entraîner la déchéance du prêt, voire exposer les investisseurs à de lourdes sanctions. Comme l’indique dans les colonnes du Figaro.fr Diane Lévy, directrice déléguée et porte-parole d’Immoprêt, « Les banques n’ont aucun état d’âme à aller en justice ».
4. La mise en garde suivante : se focaliser uniquement sur la rentabilité immédiate, en misant sur des villes à bas prix, mais à forte vacance locative : « Dans ces villes, beaucoup achètent leur résidence principale plutôt que de la louer parce que justement l’immobilier est peu cher », précise Diane Lévy.
5. Derrière des rendements bruts prometteurs, la rentabilité nette peut vite s’évaporer sous l’effet des impayés, des impôts ou des travaux imprévus.
6. Enfin, croire qu’investir dans l’immobilier permet de devenir « rentier » à 30 ou 40 ans relève de l’illusion. La gestion locative demande du temps, de la réactivité et une forte implication personnelle.

Investir avec prudence et méthode

Derrière ces avertissements, un constat partagé : l’immobilier reste un placement sûr à condition de respecter quelques fondamentaux. La réussite d’un investissement repose notamment sur :

• la qualité du dossier de prêt immobilier ;
• un apport suffisant ;
• une gestion rigoureuse de l’endettement.

Mais surtout, la localisation demeure le critère décisif : un bien situé dans une zone dynamique a bien plus de chances de valorisation à long terme. Face aux discours trompeurs, un principe doit primer : investir en immobilier n’est jamais une course de vitesse, mais un projet de long terme qui exige préparation et accompagnement par des experts du financement.