Investissement immobilier : une nouvelle alternative fiscale !

Diane Levy 2 mai 2025  3 min

Du nouveau pour l’investissement immobilier neuf. Après la fin du dispositif Pinel en 2024, une solution fiscale émerge pour les investisseurs : le logement locatif intermédiaire (LLI). Explications.

Un dispositif encore méconnu d’investissement immobilier

Depuis l’extinction de la loi Pinel au 31 décembre 2024, les promoteurs immobiliers misent sur le logement locatif intermédiaire (LLI) pour séduire les investisseurs. Ce nouveau dispositif, longtemps réservé aux institutionnels, est désormais accessible aux particuliers. L’objectif : développer l’offre locative abordable dans les zones tendues.

À la différence du Pinel qui offrait une réduction d’impôt, le LLI propose les avantages fiscaux suivants :

• un taux de TVA réduit à 10 %, contre 20 % jusqu’à présent ;
• un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pendant vingt ans.

À l’achat, un logement en LLI revient ainsi entre 15 % et 18 % moins cher qu’un logement classique. Toutefois, le dispositif implique la création d’une société civile immobilière (SCI).

Conditions d’accès strictes

Pour bénéficier du LLI, plusieurs conditions doivent être respectées :

• le bien doit être implanté dans une commune respectant un quota de logements sociaux (loi solidarité et renouvellement urbains, SRU) ou dans une opération comprenant au moins 25 % de logements sociaux ;
• le futur bailleur s’engage à louer le bien sur une durée minimum de quinze ans ;
• les locataires doivent occuper le logement à titre de résidence principal et respecter des plafonds de ressources ;
• les loyers doivent également être plafonnés en fonction de la zone géographique, à l’image des anciens plafonds Pinel (19,51 €/m² en zone A bis, 14,49 €/m² en zone A, et 11,68 €/m² en zone B1) ;
• le propriétaire doit être une personne morale (investissement à deux personnes via une SCI) et non une personne physique.

Selon Charles-Emmanuel Kuhne, directeur général d’Icade Promotion, la rentabilité nette du dispositif est similaire à celle du Pinel, « soit entre 2,8 % et 3 % par an ».

Création d’une SCI obligatoire

Les professionnels de la gestion de patrimoine restent néanmoins prudents. Ils pointent notamment du doigt les freins suivants :

• la durée d’engagement longue ;
• les loyers plafonnés ;
• les contraintes de gestion inhérentes à la SCI avec la tenue de la comptabilité par un expert-comptable, l’organisation d’assemblée générale annuelle, etc.

Pour faciliter l’accès au dispositif, plusieurs promoteurs proposent des « packs LLI », incluant la création de la SCI et ses formalités administratives, pour un coût moyen avoisinant 1 000 €. À la différence du Pinel, le LLI n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales, ce qui ouvre la voie à des projets de plus grande envergure. Toutefois, seuls 10 % des offres en LLI seraient réellement attractives, selon les experts. Ce dispositif semble donc plus adapté à des investisseurs avertis ou à des acheteurs bien accompagnés, notamment par un courtier immobilier.