Taxe foncière 2025 : vers une facture en hausse dans les prochaines années ?

Diane Levy 2 septembre 2025  3 min

Comme chaque fin d’été, l’heure des avis de taxe foncière a sonné. Peu augmenté cette année, cet impôt pourrait toutefois être bouleversé prochainement.

Une hausse contenue en 2025

Depuis ce lundi 25 août, les avis de taxe foncière arrivent peu à peu dans les boîtes aux lettres des contribuables. Mais bonne nouvelle pour 2025 : la note ne devrait pas trop s’alourdir. La hausse reste limitée à 1,7% correspondant à la revalorisation automatique liée à l’inflation. À l’approche des élections municipales, peu de maires prennent le risque d’augmenter leurs taux. Pourtant, selon la DGFiP, les recettes de cet impôt progressent fortement :

• 56 milliards d’euros collectés en 2024 ;
• contre 29 milliards en 2009 ;
• soit une hausse de près de 90% en quinze ans.

Une taxe foncière qu’il convient d’ajouter au budget logement en plus des remboursements de crédit immobilier. Un paramètre clé à anticiper pour maintenir une gestion saine de ses finances.

Un calcul qui repose sur des bases anciennes

Il faut savoir que la taxe foncière sur les propriétés bâties s’appuie sur la « valeur locative cadastrale ». Autrement dit, le loyer théorique qu’un logement pourrait générer. Après un abattement de 50%, chaque commune applique son propre taux. Ce qui explique les fortes disparités :

• 48,35 % à Lille ;
• 44,54 % à Marseille ;
• et 31,89 % à Lyon.

Certaines villes n’hésitent pas à ajuster brutalement leur fiscalité. À Paris, par exemple, le taux est passé de 13,5 % à 20,5 % en 2023, générant 600 millions d’euros supplémentaires dès la première année. Depuis la suppression de la taxe d’habitation, cet impôt est devenu l’un des derniers leviers financiers des collectivités. Mais une réforme, annoncée pour 2028, pourrait profondément modifier les règles.

Une réforme attendue de la valeur locative cadastrale

Le problème vient surtout de la vétusté des valeurs cadastrales, établies dans les années 1970. Même si celles-ci sont révisées chaque année en fonction de l’inflation, elles ne reflètent plus l’évolution réelle du marché immobilier. Pour rappel, les chiffres de l’inflation ont atteint :

• + 7,1  % en 2023 ;
• + 3,9 % en 2024.

La réforme, désormais annoncée pour 2028, devrait réévaluer ces bases et prendre en compte certaines transformations majeures du parc immobilier, comme :

• la hausse des prix ;
• les rénovations ;
• la gentrification.

Annoncée pour 2028, cette réforme devrait réévaluer ces bases. Selon une étude menée par l’Institut des politiques publiques (IPP) en 2020, la valeur cadastrale pourrait :

• grimper de 15 à 20 % pour les logements anciens construits avant 1950 ;
• diminuer d’environ 16 % pour les biens des années 1960-1970.

À noter qu’un tel chantier ne devrait pas entraîner une explosion immédiate de la taxe. Comme lors de la révision des locaux commerciaux en 2017, des mécanismes de lissage et de plafonnement pourraient être mis en place. Reste que la réforme va sans aucun doute rebattre les cartes de cet impôt entre les propriétaires.