Vente d’une résidence principale : la fin de l’exonération des plus-values à l’étude

Diane Levy 4 novembre 2025  3 min

Attention avant de vendre sa résidence principale. Un amendement adopté par les députés remet en question l’exonération totale des plus-values.

La fin d’un avantage fiscal historique ?

C’est une petite révolution pour les propriétaires. Jusqu’ici, la règle était claire : la vente d’une résidence principale échappait à toute imposition sur la plus-value réalisée. Une exception qui distinguait cette opération des ventes de résidences secondaires ou de biens locatifs, lourdement taxées à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais cette niche fiscale, longtemps intouchable, pourrait bientôt être encadrée.

Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2026, les députés ont adopté un amendement qui conditionne l’exonération à une durée minimale de détention de cinq ans. Objectif : freiner les opérations spéculatives consistant à acheter, rénover et revendre rapidement un logement après une courte période d’occupation, tout en profitant du régime fiscal avantageux réservé aux résidences principales.

Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a toutefois pris ses distances avec cette mesure. Sur RTL, il a déclaré : « celui qui investit doit pouvoir y trouver une rentabilité. » À défaut, les petits épargnants vont épargner dans les produits financiers et « cela ne redressera pas le logement ».

Cinq ans de détention pour conserver l’exonération

L’amendement, porté par Peio Dufau, député socialiste des Pyrénées-Atlantiques, a été voté en commission des finances. Il vise les vendeurs ayant occupé brièvement un bien avant de le revendre avec profit, notamment dans les zones tendues où les prix flambent.

En pratique, le texte propose que seuls les propriétaires ayant conservé leur résidence principale pendant au moins cinq ans puissent continuer à bénéficier de l’exonération totale de plus-value. Des exceptions sont toutefois prévues pour les situations de vie qui contraignent à revendre plus tôt :

• mutation professionnelle ;
• décès du conjoint ;
• entrée en EHPAD ;
• ou acquisition d’une nouvelle résidence principale.

Ces dérogations s’inspirent de celles déjà appliquées pour le déblocage anticipé d’une assurance-vie ou d’un Plan épargne retraite.

Une mesure qui divise le monde de l’immobilier

Cette initiative soulève un débat de fond entre justice fiscale et liberté d’investissement. Pour ses défenseurs, elle permettrait de freiner les « culbutes spéculatives » qui alimentent la hausse des prix dans certaines zones attractives. Pour ses opposants, elle risque de pénaliser les propriétaires modestes qui doivent vendre dans un délai court, par nécessité ou imprévu. Reste à savoir si cette réforme trouvera sa place dans la loi de finances définitive pour 2026, ou si elle rejoindra la longue liste des propositions abandonnées à l’issue des débats parlementaires.

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