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Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Les aides à l'achat dans le neuf

De plus en plus d’investisseurs s’intéressent au crowdfunding immobilier. D’une part parce qu’il peut leur permettre de faire fructifier leurs économies, d’autre part parce que cet investissement se distingue par son accessibilité et sa durée, plus courte que d’autres placements.

  • Le crowdfunding immobilier est un financement participatif destiné à soutenir une opération immobilière (construction de logements, rénovation d’un immeuble…).
  • L’investisseur prête son épargne à un porteur de projet immobilier. À la fin de l’opération, il récupère son capital. Il peut également, durant celle-ci, lui être versé des intérêts.
  • L’investisseur prête son épargne à un porteur de projet immobilier. Il récupère à la fin des travaux son capital et des intérêts.
  • Le financement participatif dans l’immobilier est un placement obligataire de court terme dont le taux d’intérêt est connu à l’avance. Cependant, cet investissement comporte aussi des risques, notamment en cas de retard de travaux ou de défaillance d’entreprise.
  • Pour investir dans le crowdfunding immobilier, il convient de passer par une plateforme dédiée, qui joue le rôle d’intermédiaire et qui contrôle les projets.

Crowdfunding immobilier : on vous explique

Définition du crowdfunding immobilier

Le terme anglais “crowdfunding” se traduit en français par “financement participatif”. Le crowdfunding immobilier est un type d’investissement destiné à financer un projet immobilier (construction ou achat d’un bien par exemple).

Il s’agit d’un placement obligataire, c’est-à-dire que le placement possède une durée de vie et un taux d’intérêts tous les deux fixes et connus à l’avance.

L’astuce de la tribu Immoprêt

Selon le site economie.gouv.fr, on distingue trois types de financement participatif :

  • le don réalisé avec ou sans contrepartie non financière ;
  • le prêt (gratuit ou rémunéré) ;
  • l’investissement qui est utilisé pour financer un projet et qui s’assortit d’une contrepartie financière (dividendes, intérêts ou commission sur le chiffre d’affaires).

Le crowdfunding immobilier fait partie des investissements.

Comment fonctionne ce placement immobilier ?

Maintenant que vous connaissez du crowdfunding immobilier la définition, intéressons-nous plus particulièrement au fonctionnement.

Concrètement, un investisseur prête une somme d’argent sur une durée fixe à un porteur de projet. Celui-ci s’engage à lui restituer son capital et des intérêts, une fois l’opération immobilière achevée. Celui-ci s’engage à lui restituer son capital et à lui avoir versé les intérêts qui lui sont liés une fois l’opération achevée. La transaction se déroule par l’intermédiaire d’une plateforme spécialisée comme par exemple Raizers.

Le crowdfunding immobilier mobilise donc trois acteurs :

  • le porteur de projet (promoteur ou marchand de bien) ;
  • la plateforme spécialisée ;
  • les investisseurs (particuliers ou entreprises).

Ce type de financement ne remplace pas les emprunts bancaires liés au projet immobilier. Il les complète. Il constitue une avance d’argent pour le démarrage du projet et permet notamment aux porteurs de projet de préserver leurs fonds propres.

L’astuce de la tribu Immoprêt

Une opération immobilière repose généralement sur un montage financier précis qui s’articule autour de trois phases :

  • un financement sur fonds propres du promoteur ou du marchand de biens qui sert à lancer le projet et à réaliser les études nécessaires (géomètre, architecte…). Cela représente entre 10 et 20 % du financement global. Le crowdfunding immobilier est souvent destiné à financer cette étape ;
  • la précommande ou la pré-commercialisation des biens : on parle de vente en état de futur achèvement (VEFA). Cette étape représente entre 40 et 50 % du plan de financement du programme immobilier ;
  • l’emprunt bancaire qui couvre le restant.

Quelles sont les opérations immobilières concernées ?

Le crowdfunding immobilier permet de financer de nombreux projets, comme la construction ou la rénovation de logements, de bureaux, de résidences de services, de locaux industriels, de commerces. Il peut aussi servir à soutenir par exemple l’extension d’un parking ou l’agrandissement d’un immeuble.

À qui s’adresse le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est un investissement ouvert à tous. Il s’adresse aux particuliers comme aux entreprises, avec une majorité de particuliers.

Il suffit de s’inscrire sur une plateforme dédiée pour devenir investisseur via le crowdfunding immobilier.

Pourquoi investir dans le Crowdfunding immobilier ?

Investir dans le crowdfunding immobilier présente plusieurs avantages.

  • Vous investissez dans l’immobilier sans avoir à gérer un bien (contrairement à un investissement locatif par exemple où il faut traiter les loyers, les entrées et sorties de locataires et éventuellement piloter les travaux ou les réparations).
  • Le financement participatif immobilier se veut accessible à un large public d’investisseurs. La plupart des plateformes spécialisées proposent des tickets d’entrée à partir de 1 000 €.
  • Il s’agit d’un placement à court ou moyen terme (entre 12 et 48 mois). Ce qui permet de ne pas bloquer votre épargne sur une longue durée et d’avoir un retour sur investissement relativement rapide. (En comparaison, il est conseillé de prévoir un investissement boursier sur au minimum 10 ans pour obtenir une rentabilité suffisante. Même constat pour des placements dans l’or ou dans le locatif).
  • Le rendement de l’investissement est élevé. Selon le “Baromètre du crowdfunding en France en 2022” réalisé par l’organisation indépendante d’audit, de conseil et de services aux entreprises Mazars et par l’association des acteurs et de l’écosystème du financement participatif Financement Participatif France, le crowdfunding immobilier présentait en 2022 un taux de rentabilité interne de 9,4 %.
  • Ce placement bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Les intérêts générés sont imposés au titre des revenus du capital mobilier selon un prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé “flat tax”, de 30 %. Les investissements en crowdfunding immobilier sont considérés comme des placements financiers. Ils n’entrent pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Quels sont les risques du Crowdfunding immobilier ?

Comme toute forme de placement, l’investissement dans le crowdfunding immobilier comporte aussi des risques.

En effet, il est possible par exemple que l’opération immobilière rencontre des difficultés (retard dans les travaux, faillite d’une entreprise, erreur administrative…) qui peuvent impacter la réalisation du projet. Il existe donc un risque de perte du capital investi.

Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?

À qui s’adresser ?

Pour réaliser un placement dans le crowdfunding immobilier, il convient de passer par une plateforme spécialisée. Celle-ci se charge de vérifier la viabilité des projets immobiliers et de sélectionner les plus pertinents. Elle contrôle aussi la solidité financière des promoteurs et des marchands de biens. Elle s’occupe de déterminer les modalités du financement participatif (taux d’intérêt, durée, ticket d’entrée…) en accord avec le porteur de projet. En tant qu’intermédiaire, elle a également pour mission d’accompagner l’investisseur.

Il existe actuellement quelques plateformes spécialisées dans le crowdfunding immobilier, le marché étant encore en développement. Voici quelques astuces pour sélectionner votre intermédiaire :

  • recherchez la certification : la plateforme doit disposer du statut de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’Autorité des marchés financiers (AMF) ou du statut d’intermédiaire en financement participatif (IFP), réglementé par la Code monétaire et financier ;
  • misez sur l’expérience et l’ancienneté : assurez-vous que la plateforme existe depuis un certain temps, preuve de sa stabilité et de sa solidité.

Comment ça marche ?

L’investisseur choisit sur la plateforme de crowdfunding immobilier le ou les projets qui l’intéressent. Il effectue ensuite un versement de fonds qui rejoint la campagne de financement initiée par le promoteur ou le marchand de bien.

Avant de réaliser un investissement dans le crowdfunding immobilier, nous vous conseillons :

  • d’analyser les caractéristiques du projet immobilier (usage du bien, rendement, demande immobilière…) et le profil du promoteur ou du marchand de biens ;
  • de vérifier que le projet possède toutes les autorisations d’urbanisme requises (permis de construire, déclaration préalable de travaux…) ;
  • de réaliser plusieurs investissements sur plusieurs projets, plutôt qu’un seul placement sur un projet.

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