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Quelles sont les différentes stratégies d’investissement immobilier ?

Regain d'intérêt des primo-accédants pour l'achat

L’investissement immobilier est toujours un placement prisé, que ce soit pour construire un patrimoine ou pour compléter des revenus.

  • Les stratégies d’investissement immobilier permettent de diversifier les formes d’investissement avec trois objectifs différents.
  • La défiscalisation immobilière est plutôt destinée à réduire l’imposition du ménage grâce aux réductions accordées.
  • L’investissement de rendement cherche à maximiser les revenus issus de la location, avec des biens à forte rentabilité.
  • L’investissement patrimonial ne vise pas à avoir des revenus immédiats, mais plutôt de constituer un patrimoine immobilier pour la retraite ou pour transmettre lors d’une succession.
  • L’investissement en immobilier peut prendre différentes formes : l’investissement locatif, la pierre-papier, le crowdfunding (financement participatif) ou l’achat-revente sans mise en location, avec ou sans travaux.
  • Pour choisir votre investissement immobilier, il faut tenir compte de vos objectifs afin d’opter pour la bonne stratégie, mais aussi de vos contraintes et capacités budgétaires.

Quelles sont les trois stratégies d’investissement immobilier ?

Il existe trois grandes stratégies d’investissement immobilier dont les objectifs sont différents.

La défiscalisation immobilière

Les dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel permettent de réduire les impôts sur le revenu du ménage. Le principe de cet investissement consiste à acheter un bien immobilier éligible pour le mettre en location. Les revenus issus de la location sont partiellement exonérés d’impôts pendant une durée fixée par la loi (généralement 12 ans maximum).

Avec ce type d’investissement, la rentabilité est généralement moyenne, car les loyers sont souvent encadrés par le dispositif. Pour la loi Pinel, par exemple, les logements sont destinés à des ménages aux revenus modestes qui ne doivent pas dépasser un certain plafond.

L’investissement de rendement

L’investissement de rendement vise au contraire à obtenir le plus de revenus possible par le biais des loyers du bien immobilier. L’objectif est donc d’avoir une rentabilité immédiate et élevée. Il s’agit de viser par exemple :

  • les locations courte durée ou saisonnières ;
  • les locations de studios ou logements étudiants ;
  • la colocation ;
  • l’achat d’un immeuble de rapport pour louer séparément chaque appartement.

En revanche, le risque est plus élevé et les biens sont aussi plus rares. Ce type d’investisseur va cibler en priorité les villes disposant d’un marché locatif très dynamique.

L’investissement patrimonial

Cet investissement a pour principal objectif de constituer un patrimoine immobilier qui peut se valoriser avec le temps. La finalité est généralement la transmission aux enfants ou petits-enfants, mais aussi pour occuper le logement à la retraite par exemple.

Le risque locatif de ce type d’investissement est assez faible, car il y a une forte demande, notamment dans les grandes agglomérations et les centres urbains. En revanche, généralement, la rentabilité est également assez faible.

Quel type d’investissement est-il possible de réaliser dans l’immobilier ?

Quand on parle d’investissement immobilier, on pense souvent à l’achat en vue de la location, mais ce n’est pas le seul moyen disponible.

L’investissement locatif

Le moyen le plus connu consiste à acheter un bien immobilier et à le mettre en location. Mais faut-il encore investir dans l’immobilier locatif en 2023 ? La réponse est certainement oui, car la demande reste forte et l’offre ne suffit toujours pas à la satisfaire, surtout dans certaines zones tendues (agglomérations, zones touristiques, etc.).

L’investissement locatif peut prendre différentes formes, avec un large panel de choix, entre le meublé, le logement nu ou la résidence de service (étudiante ou senior). En revanche, sauf à déléguer la gestion locative, l’investissement locatif demande aussi du temps et un suivi rigoureux.

La pierre-papier

La pierre-papier est une expression pour désigner l’investissement immobilier par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI). Dans ce cas, l’investisseur n’achète pas un bien immobilier en tant que tel, mais des parts d’une société. Il perçoit des revenus au prorata du capital investi.

L’avantage principal est de ne pas avoir directement les contraintes de l’immobilier locatif (gestion des locataires, entretien des locaux, etc.), tout en pouvant bénéficier d’un rendement. L’autre avantage de la pierre-papier est d’être relativement accessible puisque chaque part peut être achetée individuellement.

L’inconvénient majeur de la SCPI est d’être un pur placement financier, puisque vous ne pouvez pas bénéficier ou disposer des logements ou immeubles dans lesquels vous investissez.

Le crowdfunding

Le financement participatif immobilier ou crowdfunding se développe ces dernières années. Les promoteurs utilisent cette technique pour financer des programmes immobiliers neufs et distribuent ensuite les bénéfices lorsque tous les appartements ont été vendus.

L’avantage principal de cette technique est d’être très accessible financièrement et techniquement, avec une rentabilité parfois très intéressante. En revanche, comme pour la pierre-papier, vous n’êtes pas propriétaire d’un bien.

L’achat-revente

L’achat-revente consiste, comme son nom l’indique, à acheter un bien immobilier neuf ou ancien, nécessitant des travaux ou non, puis à le revendre en faisant une plus-value. Plusieurs opérations peuvent s’inscrire dans l’achat-revente :

  • construction d’une maison neuve vendue une fois achevée ;
  • achat et rénovation d’une maison ou d’un appartement, puis revente ;
  • division d’un grand appartement en plusieurs petits logements vendus individuellement…

L’avantage est essentiellement financier, la plus-value se révélant généralement intéressante. Mais il est souvent nécessaire d’opter pour un statut juridique protégeant le patrimoine du ménage en cas de problème.

Comment bien choisir votre investissement immobilier ?

Il n’y a pas de meilleure stratégie d’investissement immobilier plutôt qu’une autre. La meilleure pour vous dépendra de votre profil et de vos objectifs. Pour faire son choix, il faut notamment tenir compte de :

  • vos objectifs : constituer un patrimoine, réduire vos impôts, augmenter ses revenus, etc.
  • votre budget, notamment en calculant votre capacité d’emprunt ;
  • votre régime matrimonial le cas échéant, la présence d’enfants, etc. ;
  • le temps que vous être prêt à consacrer.

En croisant ces différents paramètres, vous devriez plus facilement savoir quelle stratégie d’investissement immobilier est la meilleure pour vous.

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