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Les garanties du prêt immobilier : comment choisir ?

Lors de la conclusion d’un prêt immobilier avec votre banque, cette dernière exige des garanties afin de pallier une éventuelle défaillance de remboursement de la part de l’emprunteur. Il existe quatre garanties : la caution, l’hypothèque, le nantissement ou le privilège de prêteur de deniers. La tribu vous présente chacune de leurs spécificités.

Qu’est-ce qu’une garantie de prêt immobilier ?

La garantie est essentielle : pas de crédit à l’habitat sans garantie ! En effet, celle-ci protège la banque qui vous prête l’argent nécessaire à votre achat d’une éventuelle défaillance en termes de paiement. On distingue l’hypothèque, le Privilège des Prêteurs de Deniers (dit PPD), la caution et le nantissement.

La caution : la garantie de prêt immobilier la moins coûteuse ?

La caution bancaire est l’engagement pris par un organisme financier spécialisé qui se porte garant en cas de défaillance de l’emprunteur. Il s’engage alors à effectuer le remboursement du capital restant dû auprès de la banque avant de se tourner vers l’emprunteur afin de récupérer les sommes engagées. Parmi les sociétés de cautionnement les plus connues : Crédit Logement, SOCAMI et Bref Habitat.

Le cautionnement est une garantie appréciée des banques et présente l’avantage d’une mise en place simple et rapide. Elle constitue ainsi 60 % des garanties souscrites dans le cadre d’un crédit immobilier. Pour mettre en place cette garantie de prêt immobilier, la banque soumet votre dossier à l’organisme de cautionnement qui rend sa réponse dans les meilleurs délais.

Pourquoi choisir la caution ?

Sachez que les frais liés au cautionnement sont moindres. Il n’y a pas de rédaction devant notaire ! Vous devez, en revanche, verser une commission comprise entre 150 et 600 euros et participer au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) à hauteur de 0,8 % du montant de votre crédit immobilier. Une partie de cette participation peut vous être restituée à la fin de votre prêt immobilier à hauteur de 75 %, selon l’organisme de cautionnement choisi.

Dans certains cas, en fonction de votre profil, il est possible que la société de cautionnement refuse de garantir un prêt immobilier. Ceci peut se présenter par exemple :

  • si l’organisme de cautionnement refuse votre dossier le jugeant trop peu solide,
  • si votre financement inclut un prêt d’accession sociale (ou prêt PAS) d’un montant supérieur à 15 000 €,
  • si votre financement est composé d’un prêt PAS complété par un PTZ (prêt à taux zéro).

Dans ces cas, ne vous inquiétez pas, il existe d’autres garanties. La banque peut par exemple vous proposer de garantir votre prêt à l’aide d’une hypothèque.

L’hypothèque : la garantie de prêt immobilier pour tous ?

L’hypothèque est une garantie à laquelle un grand nombre d’emprunteurs peut avoir accès, et ce, quelle que soit leur catégorie socio-professionnelle : salarié, artisan, chef d’entreprise, retraité ou commerçant.

Avec cette garantie de prêt immobilier, la banque peut procéder à la saisie et à la vente aux enchères du bien pour récupérer les sommes dues en cas de défaillance de l’emprunteur. Comme c’est le cas pour une caution, la banque privilégiera néanmoins les solutions amiables comme un étalement du remboursement avant toute saisie. Pour que l’hypothèque soit valide, elle doit être inscrite par le notaire auprès de la Conservation des Hypothèques.

Cette garantie peut être onéreuse, car elle engendre certains frais comme :

  • le salaire du conservateur des hypothèques,
  • les frais de notaires,
  • les frais d’enregistrement et de timbres et
  • la taxe de publicité foncière.

Ces frais s’élèvent généralement à 1,5 % voire 2 % du montant emprunté. En cas de remboursement anticipé du crédit ou de revente du bien, des frais de mainlevée seront également appliqués. Ces derniers représentent 0,7 % à 0,8 % du capital emprunté.

Dans quels cas privilégier l’hypothèque pour garantir un prêt immobilier ?

L’hypothèque implique davantage de démarches administratives : il faut prendre rendez-vous avec un notaire pour l’inscription de l’hypothèque ou pour réaliser une mainlevée d’hypothèque lorsque vous effectuez un remboursement anticipé de votre prêt immobilier.

Lors de sa mise en place, l’hypothèque peut, dans certains cas, être moins coûteuse que la caution. C’est par la suite que la situation s’inverse, car la caution vous restitue généralement une part de votre participation au FMG tandis que l’hypothèque entraîne des frais de mainlevée lorsque vous revendez votre bien avant la fin de votre crédit.

L’hypothèque reste malgré tout la solution qui vous permet d’emprunter lorsqu’il n’est pas possible de garantir votre prêt immobilier avec une caution. Et ceci pour rappel peut arriver dans les cas suivants :

  • En cas de refus de dossier par l’organisme de cautionnement.
  • Si votre financement se compose d’un prêt d’accession sociale (prêt PAS) complété par un prêt à taux zéro.
  • Si votre prêt PAS est d’un montant supérieur à 15 000 €.

En cas de défaillance de votre part dans le remboursement de votre crédit, la banque pourra privilégier des solutions à l’amiable, comme l’étalement de la dette, avant toute saisie de votre bien.

À savoir

L’hypothèque peut-être plus intéressante pour ceux qui achètent un bien pour le conserver jusqu’au terme du remboursement, car aucuns frais de mainlevée ne sont appliqués.

Enfin, il existe des cas dans lesquels le choix n’est pas vraiment possible. L’hypothèque peut être rendue quasiment obligatoire, par exemple lorsque vous concluez un crédit immobilier sans apport personnel.

Le privilège de prêteur de deniers : la garantie de prêt immobilier pour quels avantages ?

Tout comme l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une sûreté réelle prise sur la valeur de votre bien.

Elle permet à la banque d’être remboursée du capital restant dû en vendant aux enchères votre bien immobilier en cas de défaillance de remboursement, en privilégiant encore une fois les solutions amiables avant cette saisie. La différence réside dans le fait que l’inscription au PPD permet à votre établissement de crédit d’être prioritaire sur l’indemnisation par rapport à d’éventuels autres créanciers.

Côté démarche : le privilège de prêteur de deniers doit faire l’objet d’un acte notarié et être inscrit auprès du service chargé de la publicité foncière.

Les frais de privilège de prêteur de deniers sont similaires à ceux de l’hypothèque sauf qu’ils sont exonérés de la taxe de publicité foncière. Ils représentent entre 0,50 et 1 % du montant de votre prêt immobilier. Les frais de mainlevée sont les mêmes que pour l’hypothèque.

Quand peut-on souscrire cette garantie ?

Le privilège de prêteur de deniers n’est utilisable que si votre prêt immobilier sert à financer l’achat d’un bien déjà existant (maison, appartement, terrain) et ne s’applique pas à une acquisition en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Tout comme l’hypothèque, il peut être souscrit lorsque la mise en place d’une caution n’est pas possible, par exemple quand votre prêt PAS est d’un montant supérieur à 15 000 €. Le PPD prend effet dès le jour de l’achat.

Son coût de départ peut paraître moins important que les deux autres garanties, mais il suppose le règlement de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt, et n’est pas applicable pour tous les projets (par exemple, non applicable pour un projet en VEFA).

Le nantissement : dans quel cas ?

Dernière possibilité pour garantir un prêt immobilier : nantir une assurance vie, voire souscrire une police spécialement pour ce prêt. La somme, qui ne doit pas être inférieure au montant du crédit, est bloquée comme assurance de remboursement du prêt.

Le cas le plus répandu de l’utilisation du nantissement est dans le cas d’un crédit in fine. Autrement dit, il s’agit d’un crédit pendant lequel on ne rembourse que les intérêts puis, en toute fin, le capital.

Comment choisir sa garantie ?

D’une façon générale, la caution est la plus simple à mettre en place et l’avantage est que certaines sociétés de cautionnement restituent une partie de la somme en cas de remboursement du prêt immobilier, de façon anticipée ou non. Elle est souvent appréciée des banques. L’hypothèque sera néanmoins intéressante pour ceux qui achètent un bien pour le conserver jusqu’au terme du remboursement, puisqu’aucun frais de mainlevée ne seront appliqués. Comme vu précédemment, dans certains cas comme un crédit immobilier sans apport, il n’y a pas vraiment de choix. L’hypothèque peut être rendue quasiment obligatoire.

L’astuce de la tribu Immoprêt

Attention à ne pas confondre la garantie avec l’assurance de prêt immobilier, qui elle aussi, garantit votre prêt. La garantie sous forme de cautionnement ou d’hypothèque protège la banque des défaillances de remboursement, tandis que l’assurance de prêt immobilier protège l’emprunteur face à certains risques pouvant survenir lors du prêt : décès, invalidité ou encore perte d’emploi. Dans les deux cas, votre courtier répondra présent pour vous aiguiller au mieux. Et pourra même vous proposer l’assurance de prêt aux meilleurs tarif et garanties.

 

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