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Les garanties du prêt immobilier : comment choisir ?

Vous achetez un bien ? Lors de la souscription de votre prêt immobilier, la question de la garantie va se poser. Il en existe quatre et voici leurs spécificités.

Qu’est-ce qu’une garantie de prêt immobilier ?
La garantie est essentielle : pas de crédit à l’habitat sans garantie ! En effet, celle-ci protège la banque qui vous prête l’argent nécessaire à votre achat d’une éventuelle défaillance en termes de paiement. On distingue l’hypothèque, Le Privilège des Prêteurs de Deniers (dit PPD), la caution et le nantissement.

L’hypothèque
L’hypothèque est une garantie à laquelle un grand nombre d’emprunteurs peut avoir accès et ce, quelle que soit leur catégorie socio-professionnelle : salarié, artisan, chef d’entreprise, retraité ou commerçant. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut procéder à la saisie et à la vente aux enchères du bien pour récupérer les sommes dues. Cette garantie peut être onéreuse car elle suppose certains frais : le salaire du conservateur des hypothèques, les frais de notaires, les frais d’enregistrement et de timbres et la taxe de publicité foncière. Ces frais se montent généralement à 1,5% du montant emprunté.

En cas de remboursement anticipé du crédit ou de revente du bien, il faudra également mettre la main au portefeuille puisque des frais de mainlevée sont appliqués. Des frais représentant 0,7% à 0,8% du capital emprunté.

Néanmoins, il est possible d’utiliser l’hypothèque comme garantie dans le cas de la réalisation de travaux ou dans le cadre d’un achat sur plans (VEFA), ce qui n’est pas possible avec le Privilège des Prêteurs de Deniers. Enfin, pas de frais de mainlevée dans le cas où le remboursement du crédit est mené à son terme. Elle est levée automatiquement deux ans après la fin du remboursement.

Le Privilège des Prêteurs de Deniers (PPD)
Cette garantie ressemble fort à l’hypothèque à une ou deux exceptions près. D’abord, elle concerne un bien existant : impossible de l’utiliser pour un achat en VEFA donc. Ensuite, elle a l’avantage d’être exonérée de taxe de publicité foncière. Elle demeure un acte à réaliser devant notaire toutefois. Son coût est donc moindre : 1% du montant garanti.

Le cautionnement
Des sociétés mutualisées proposent de se porter caution pour votre prêt, comme Crédit Logement, la plus répandue, ou SOCAMI. Le cautionnement est apprécié des banques et a l’avantage de fournir une réponse rapide. Les frais liés au cautionnement sont moindres, en effet il n’y a pas de rédaction devant notaire ! Ils sont composés de la commission versée à la société de cautionnement et la contribution servant à rembourser la banque en cas de défaillance. De plus, certaines sociétés prévoient la restitution d’une partie de la somme donnée (jusqu’à 75%) pour la participation au fonds mutuel de garantie. En cas de défaillance de remboursement, la société de cautionnement privilégie d’autres solutions que la saisie immédiate, comme le rééchelonnement des dettes. Bémol, en fonction des profils, il est possible que la société de cautionnement refuse de garantir un prêt immobilier.

 

Le nantissement
Dernière possibilité pour garantir un prêt immobilier : nantir une assurance vie, voire souscrire une police spécialement pour ce prêt. La somme, qui ne doit pas être inférieure au montant du crédit, est bloquée comme assurance de remboursement du prêt. Le cas le plus répandu de l’utilisation du nantissement est dans le cas d’un crédit in fine (un crédit pendant lequel on ne rembourse que les intérêt puis en toute fin le capital).

Comment choisir sa garantie ?
D’une façon générale, la caution est la plus simple à mettre en place et l’avantage est que certaines sociétés de cautionnement restituent une partie de la somme en cas de remboursement du prêt immobilier, de façon anticipée ou non. Elle est souvent appréciée des banques. L’hypothèque sera néanmoins intéressante pour ceux qui achètent un bien pour le conserver jusqu’au terme du remboursement, puisqu’aucuns frais de mainlevée ne seront appliqués. Enfin, il existe des cas dans lesquels le choix n’est pas vraiment possible. L’hypothèque peut être rendue quasiment obligatoire dans certains cas, comme le crédit immobilier sans apport personnel.

L’astuce de la tribu Immoprêt

Attention à ne pas confondre la garantie avec l’assurance de prêt immobilier, qui elle aussi, garantit votre prêt. La garantie sous forme de cautionnement ou d’hypothèque protège la banque des défaillances de remboursement, tandis que l’assurance de prêt immobilier protège l’emprunteur face à certains risques pouvant survenir lors du prêt : décès, invalidité ou encore perte d’emploi. Dans les deux cas, votre courtier répondra présent pour vous aiguiller au mieux. Et pourra même vous proposer l’assurance de prêt aux meilleurs tarif et garanties.

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