Simulation crédit immobilier avec PTZ : bien estimer sa capacité d’achat

Meilleur taux immobilier actuel

Afin de vous aider dans vos calculs, vous trouverez ci-dessous les taux de crédit immobilier actuels minimum en fonction de durées assez souvent demandées auprès des banques.

Taux minisur 15 ans 2.85% Taux moyen3.30%*

Taux minisur 20 ans 3.00% Taux moyen3.40%*

Taux minisur 25 ans 3.08% Taux moyen3.45%*

Ce qu’il faut retenir : 

Vous souhaitez acquérir votre résidence principale pour la première fois ? Le prêt à taux zéro (PTZ) peut vous aider à financer ce projet plébiscité par une large majorité de ménages français. Pour les profils éligibles, ce prêt aidé contribue en effet à accroître la capacité d’emprunt d’un primo-accédant. Le simulateur Immoprêt peut vous aider à définir les contours de votre financement : 

• le PTZ est un prêt aidé complémentaire contribuant à l’acquisition d’une résidence principale pour les primo-accédants ; 
• en plus d’être sans intérêts, il permet de procéder à un différé de remboursement important avec des échéances pouvant débuter jusqu’à 15 ans après sa souscription ; 
• de nombreux facteurs interviennent dans le calcul du montant du PTZ dont le type de bien acheté, la zone géographique du bien ou encore les revenus et la composition du foyer ;
• le montant du PTZ ne peut excéder le montant total du prêt immobilier nécessaire à l’acquisition du bien (tranches de revenus 2, 3, 4) ou le montant du prêt immobilier + 25 % (tranche de revenus 1) ; 
• le simulateur de crédit immobilier avec PTZ vous permet de calculer simplement l’enveloppe de financement sans intérêts pouvant être obtenue ainsi que les modalités de remboursement de votre futur prêt.

Qu’est-ce le PTZ ?

Le prêt à taux zéro, également appelé PTZ ou PTZ+, est un prêt aidé sans intérêts (ils sont pris en charge par l’État) visant à financer partiellement une première acquisition immobilière. Dédié exclusivement aux primo-accédants (qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières années), il s’agit d’un emprunt complémentaire à un prêt immobilier traditionnel permettant d’augmenter sa capacité de financement.

Le PTZ peut être sollicité pour acquérir un logement neuf (en VEFA, en accession sociale, en location accession ou avec un bail réel solidaire) comme un logement ancien avec des travaux d’amélioration à réaliser (dans certaines zones géographiques) ou même un logement social.

Pourquoi réaliser une simulation de crédit immobilier avec PTZ ?

Vous avez un projet d’acquisition de résidence principale et pensez être éligible à un PTZ ? Notre simulateur de crédit immobilier avec PTZ vous permet de vérifier votre éligibilité au prêt aidé et, le cas échéant, de déterminer votre capacité d’emprunt ainsi que les modalités de remboursement auxquelles vous pouvez prétendre (durée, montant de la mensualité, taux d’intérêt, etc.). 

Le simulateur répertorie tous les éléments entrant en compte dans le calcul d’éligibilité au PTZ (revenu fiscal de référence, type de bien, localisation, prix d’achat) ainsi que dans l’analyse de solvabilité effectuée par les établissements bancaires (taux d’endettement, apport personnel, mensualité visée, etc.).

La simulation vous offre ainsi la possibilité de visualiser le montant pouvant être obtenu dans le cadre du PTZ et donc l’enveloppe globale potentielle pour l’emprunt immobilier. Elle permet également d’évaluer vos futures mensualités potentielles ainsi que le coût global de l’opération. Vous pouvez enfin effectuer autant de simulations que vous souhaitez en modifiant les différents curseurs afin de trouver la formule la plus adaptée à votre budget et votre situation.

Les conditions pour bénéficier d’un prêt à taux zéro en 2026

Le PTZ n’est pas destiné à tous les emprunteurs. Pour y être éligible en 2026, il faut en effet répondre à certains critères particuliers à savoir : 

• le financement doit être destiné à l’achat ou à la construction d’un bien servant ou devant servir de résidence principale (bien occupé à ce titre au moins 8 mois dans l’année). En 2026, le PTZ favorise tout particulièrement l’achat de biens neufs en habitat collectif en zone tendue ou l’acquisition de logements anciens à réhabiliter en zones détendues ;
• le bien doit être situé dans une des zones éligibles (zones B2 ou C pour l’ancien ; zones A, A bis, B1, B2 ou C pour le neuf) ; 
• être primo accédant : l’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande ; 
• respecter les plafonds de revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2. Ce plafond est déterminé par la zone d’habitation et par la composition du foyer (nombre de personnes logées).

Les avantages et les inconvénients du PTZ pour un achat immobilier

L’obtention d’un PTZ est avantageux à plus d’un titre pour un emprunteur : 

• il permet de ne pas payer d’intérêts sur une partie non-négligeable du financement (parfois plus de la moitié) ce qui peut représenter plusieurs milliers d’euros ; 
• le PTZ est également dispensé de frais de dossier ;
• il offre la possibilité de procéder à un différé de remboursement en une ou deux périodes pouvant aller jusqu’à 15 ans au maximum (sous conditions). Le remboursement peut par ailleurs être étalé sur une longue période (25 ans au maximum) permettant ainsi à des ménages d’accéder à la propriété malgré une capacité de financement immédiate limitée. Il peut ainsi, à certains égards, être considéré comme une forme d’apport personnel pour les ménages qui n’en disposent pas forcément ; 
• le PTZ peut être cumulé avec d’autres formes d’aides financières (prêt Accession Sociale, prêt Action Logement, etc.).

Malgré ces atouts, le prêt à taux zéro comporte également certaines limites : 

• une éligibilité liée aux revenus et à la composition du foyer : les ménages disposant de ressources dépassant légèrement les plafonds ne peuvent prétendre à ce prêt aidé ;
• des plafonds de prix : le montant du PTZ octroyé est limité par des plafonds relatifs à la valeur du bien à acquérir. Ces plafonds dépendent là encore de la zone d’habitation et de la composition du foyer (exemple : 100 000 € en zone C pour un logement ancien pour une personne seule) ; 
• une allocation des fonds à respecter pour l’ancien : pour l’achat d’un logement ancien avec travaux, le montant de ces travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. 

La formule de calcul du PTZ

La formule de calcul de l’enveloppe du PTZ pouvant être obtenue est complexe et est principalement basée sur quatre composantes : 

• le coût total de l’opération ainsi que la zone géographique du bien acheté : elle détermine le plafond pris en compte ainsi que le pourcentage applicable (quotité) ; 
• la nature de la transaction : achat dans le neuf (individuel ou collectif) ou dans l’ancien avec travaux ; 
• les revenus du foyer qui déterminent l’éligibilité au prêt aidé et l’éventuelle possibilité de différé de remboursement ; 
• la composition du foyer : elle impacte le plafond retenu pour le montant de la transaction (le plafond est plus important pour un foyer nombreux) ainsi que la tranche de revenus applicable (RFR divisé par le nombre de personnes).

La formule de calcul peut être résumée ainsi : 

PTZ = prix retenu après plafonnement de la zone x quotité déterminée à partir des revenus et de la composition du foyer.

Simulation de calcul du PTZ et exemple 

Le calcul du PTZ à lieu selon les étapes suivantes : 

1. Détermination du montant retenu pour l’opération par rapport aux plafonds (basés sur la zone et la composition du foyer) : par exemple, pour un bien ancien d’une valeur de 270 000 € acquis par un couple avec un enfant (foyer de 3 personnes) en zone C, le plafond retenu est de 180 000 € ;
2. Détermination des revenus retenus pour le calcul du PTZ : ils correspondent au montant le plus élevé entre le revenu fiscal de référence de l’année N-2 ou N-1 (selon la période de l’année) et le coût total de l’opération divisé par 9. Dans notre exemple, le couple avec enfant affiche un revenu fiscal de référence de 45 000 € sur l’année N-2. Ce montant est plus élevé que le coût de l’opération divisé par 9 (270 000 / 9 = 30 000 €). C’est donc le RFR qui est retenu ;  
3. Détermination de la tranche de revenus applicable : la tranche de revenus applicable est calculée en divisant le revenu fiscal de référence par le coefficient familial se rapportant à la composition du foyer. Dans notre exemple (pour 3 personnes), le coefficient familial est de 1,8. Le RFR doit donc être divisé par 1,8 soit 45 000 / 1,8 = 25 000 €. En zone C, ce couple avec un enfant se situe dans la tranche 4, tranche la plus élevée des profils éligibles (entre 24 001 et 28 500 €) ; 
4. Application de la quotité : pour finaliser le calcul du PTZ, il faut enfin appliquer une quotité au coût total de l’opération. Le pourcentage applicable dépend de la tranche de revenus. En l’espèce, avec la tranche 4, la quotité applicable est de 20 %, soit la plus faible pour les profils éligibles. Le calcul est donc le suivant : 180 000 x 20 % soit 36 000 €. Le montant maximum du PTZ pouvant être sollicité par ce foyer est donc de 36 000 € ; 
5. Comparaison avec le montant du ou des autres prêt(s) immobilier(s) nécessaire(s) à l’opération : le montant du PTZ maximum ne doit pas dépasser le total des prêts immobiliers (pour les tranches 2, 3, 4) ou le montant total des prêts immobiliers plus 25 % (pour la tranche 1). En l’espèce, le PTZ de 36 000 € est bien inférieur au prêt immobilier à souscrire puisque le couple prévoit un apport personnel de 30 000 €. L’emprunt immobilier hors apport et hors PTZ sera alors de 270 000 – 30 000 – 36 000 = 204 000 € ce qui est largement supérieur aux 36 000 € du PTZ.

En renseignant les informations demandées sur le formulaire Immoprêt, vous obtenez une estimation précise du montant du PTZ pouvant être obtenu et des conditions de remboursement de votre prêt immobilier. Le simulateur de l’ADIL permet également de simplifier ce calcul multifactoriel.

Quelles sont les étapes à suivre pour la simulation du prêt à taux zéro ?

Pour déterminer l’enveloppe du PTZ à laquelle vous pouvez prétendre, et donc le montant potentiel de votre crédit immobilier, il vous faut respecter les étapes suivantes sur le simulateur d’Immoprêt : 

1. Renseignez vos revenus mensuels nets avant imposition (revenus du travail et autre revenus) ainsi que ceux de votre éventuel co-emprunteur ; 
2. Indiquez le montant de vos charges mensuelles récurrentes (loyer, échéances de crédit en cours de remboursement, éventuelles pensions à verser…) ; 
3. Précisez si vous avez ou non été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Le fait d’être primo-accédant est indispensable pour pouvoir obtenir un prêt à taux zéro ; 
4. Indiquez la composition de votre foyer (nombre de personnes appartenant au foyer fiscal) ainsi que votre revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 pour une demande effectuée entre janvier et mars ou de l’année N-1 pour une demande réalisée entre avril et décembre (lorsque le nouvel avis d’imposition est parvenu) ; 
5. Renseignez les informations sur le type bien immobilier ciblé (neuf collectif, neuf individuel, ancien, HLM ancien) ainsi que sa localisation (code postal) ; 
6. Précisez votre projet d’emprunt en indiquant le montant de l’apport personnel que vous pouvez mobiliser, la durée du remboursement de crédit visée et le taux d’intérêt ciblé (ou potentiellement déjà obtenu auprès d’un établissement) ; 
7. Cliquez sur l’onglet “je demande mon étude gratuite” ; 
8. Renseignez les dernières informations qui apparaissent sur la nouvelle page comme le type de bien (maison ou appartement ; neuf, ancien ou VEFA), l’usage, le montant estimé du prêt ou encore vos coordonnées (nom, prénom, code postal, ville, téléphone, email). Cliquez enfin sur “Demander une étude gratuite” pour recevoir des offres détaillées pour votre emprunt immobilier avec PTZ.