4 choses à savoir sur l’achat immobilier en démembrement

Diane Levy 7 juin 2021  3 min

Vous souhaitez créer un patrimoine et assurer votre avenir ? Pensez à l’achat immobilier en démembrement. Ce mécanisme permet, avec l’aide d’un parent ou d’un conjoint, d’investir à moindres frais en profitant des taux bas actuels du crédit immobilier. Explications.

Un mécanisme qui facilite la succession du patrimoine immobilier

L’achat immobilier en démembrement implique un ou plusieurs usufruitiers et un ou plusieurs nus-propriétaires. Les premiers peuvent jouir du bien et en tirer des revenus. Les seconds deviennent propriétaires à l’extinction de l’usufruit. Cependant, ils ne peuvent utiliser le bien ou en tirer un revenu. Le but principal demeure l’allègement des frais à la fin de l’usufruit. Si on prend l’exemple de parents usufruitiers et d’enfants nus-propriétaires — un classique de l’acquisition en démembrement —, ces derniers n’ont pas à payer de droits de succession ou d’impôts. Ils deviennent pleinement propriétaires du bien au moment du décès des usufruitiers.

Trois manières d’acquérir un bien immobilier en démembrement

L’achat en démembrement peut se dérouler de trois façons différentes :

• Le démembrement simple permet aux parents d’être usufruitiers, tandis que les enfants demeurent nus-propriétaires. Elle ne diffère en rien d’une transaction classique. Simplement, on prévoit une répartition des frais (taxe habitation, foncière, assurances, etc.) inscrite dans l’acte de vente.
• Le démembrement croisé concerne les couples pacsés et non mariés. Chaque conjoint achète une part d’usufruit et une part de nue-propriété. Ainsi, lors du décès d’un des deux conjoints, l’autre devient pleinement propriétaire.
• Le démembrement en SCI. Celle-ci s’adresse généralement aux grandes familles. Chaque membre s’avère nu-propriétaire d’une partie et usufruitier de l’autre partie.

Des frais de notaire similaires à un achat immobilier classique

Les frais de notaire lors d’un achat en démembrement s’établissent sur le même barème que pour une vente classique. Ainsi, les droits de mutation représentent 7 à 8% du prix de vente d’un bien ancien. Ils s’ont réduits dans l’immobilier neuf, entre 2 et 3% du prix de vente.

Une démarche facilitée par les taux bas du crédit immobilier

L’achat par démembrement permet de se créer un patrimoine tout en minimisant les investissements. Dans le cas d’un démembrement simple, les parents investissent généralement pour devenir usufruitiers, puis font une donation (jusqu’à 50 000€ non imposables) à leurs enfants pour les rendre nus-propriétaires. Par ailleurs, un autre levier permet aux investisseurs d’acquérir un bien : le crédit immobilier. Le capital initial peut rester similaire, mais la capacité d’investissement augmente résolument. De plus, les taux historiquement bas du prêt immobilier (0,99% en moyenne sur 20 ans) rendent l’investissement encore plus intéressant.