Quel que soit le projet d’investissement locatif, il est nécessaire de calculer le rendement de son acquisition. Le calcul de rentabilité est, contrairement à ce que l’on pense, relativement simple. Explications.
À quoi sert le calcul de la rentabilité locative ?
Le rendement d’une opération immobilière est déterminant avant de concrétiser l’achat d’un bien immobilier locatif. En effet, tout investisseur doit l’évaluer pour s’assurer de son placement. Le rendement d’un placement s’exprime en pourcentage du montant investi initialement. Autrement dit, il s’agit tout simplement de calculer le rendement du locatif en fonction du prix d’achat majoré des frais annexes. Le calcul permet ainsi d’estimer le gain annuel qui constitue l’un des principaux éléments d’évaluation au même titre que la possibilité de vente avec une plus-value. Bien entendu, plus le rendement est conséquent, plus l’investissement est intéressant.
Comment calculer le rendement d’un bien locatif ?
Pour déterminer le rendement d’un bien immobilier mis en location, plusieurs méthodes existent. Le rendement locatif brut est relativement simple à calculer. Le gain des loyers annuel est simplement rapporté au prix d’achat du bien immobilier. Pour avoir des chiffres précis et une vision réelle du gain, il est toutefois conseillé de prendre en compte la variabilité du taux de rendement. Les gains et les frais ne sont en effet pas toujours équivalents d’une année à l’autre. Un calcul de rentabilité locative net par année d’investissement tenant compte de l’ensemble des frais divers et charges permet ainsi d’avoir des chiffres plus pertinents. Voici une liste des éléments à prendre en compte pour calculer le rendement net avant impôts d’un placement immobilier :
- Les charges locatives non récupérables auprès des locataires, autrement dit une partie des charges de copropriété (frais de gestion, dépenses liées aux parties communes, etc.) ;
- La taxe foncière ;
- Les frais d’entretien divers comme les gros travaux à la charge du propriétaire bailleur (ravalement de façades, changement d’équipement de chauffage, etc.) ;
- Les vacances locatives ;
- Les frais d’assurance (garantie de type propriétaire non occupant, loyers impayés, etc.) ;
- Les frais de gestion locative du bien par une société ;
- Les frais de financement (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, garanties, etc.).
L’ensemble de ces frais et charges récurrents représentent 20 % à 30 % des revenus locatifs perçus. Pour calculer la rentabilité nette, il est indispensable de décompter ces frais du montant des loyers perçus :
Rendement locatif net avant impôts = (gain loyer annuel – charges et frais divers) / prix d’achat du bien x 100
Prise en compte de la fiscalité dans le calcul de rendement locatif
Pour obtenir des chiffres encore plus précis concernant le gain réel d’un investissement locatif, il est nécessaire de prendre en compte la fiscalité. Le calcul du rendement locatif inclut ici les charges liées aux impôts sur le revenu fonciers ainsi que les prélèvements sociaux. C’est ce qu’on appelle le rendement de l’investissement locatif net-net. Le montant des impôts fonciers dépend du type de régime choisi lors de la déclaration des revenus fonciers ainsi que de la tranche d’imposition. Par ailleurs, l’immobilier locatif permet d’obtenir des abattements fiscaux qu’il convient de prendre en compte. Il peut s’agir des dispositifs de défiscalisation Pinel ou Denormandie. Ces derniers sont accordés au titre d’un investissement locatif et permettent d’augmenter la rentabilité réelle d’un placement grâce aux réductions d’impôts.
