Immobilier de montagne : pourquoi les prix des stations de ski résistent ?

Diane Levy 12 février 2025  4 min

Le marché de l’immobilier de montagne ne connaît pas la crise. Malgré le réchauffement climatique qui compromet l’enneigement des stations, les prix résistent.

Un marché immobilier plus solide que prévu

Alors que le secteur immobilier traverse une période de ralentissement, les stations de ski françaises affichent une résilience remarquable. Après une flambée des prix post-Covid (+ 28 % entre 2020 et 2023), la tendance concernant l’immobilier de montagne semble s’être stabilisée.

Selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), la baisse des prix n’a été que de 0,2 % sur un an (entre le 1er novembre 2023 et le 1er novembre 2024). Un chiffre bien en deçà du recul de 2,1 % observé sur l’ensemble du territoire. En cause ? Cette résistance s’explique par la nature même du marché de l’immobilier de montagne qui se caractérise par :

• de nombreuses résidences secondaires ;
• une offre limitée par des contraintes environnementales ;
• des acquéreurs qui possèdent un pouvoir d’achat immobilier généralement plus élevé et sont moins dépendants des conditions d’emprunt et des taux de crédits immobiliers ;
• une rareté du foncier disponible.

L’ensemble de ces éléments contribue ainsi à maintenir une forte pression sur les prix. Aujourd’hui, le prix moyen au mètre carré en station atteint 3 781 €, contre 2 981 € au niveau national.

De fortes disparités selon les massifs

Sur les 370 stations de ski, tous les massifs ne suivent pas la même dynamique. Les Alpes restent la référence, avec un prix moyen au mètre carré de :

• 4 957 € dans les Alpes du Nord ;
• 2 992 € dans les Alpes du Sud.

À l’inverse, les stations des Pyrénées, du Jura, des Vosges et du Massif central affichent des tarifs bien plus accessibles, oscillant entre 1 500 et 2 300 €/m². Cette année, l’écart s’est encore accentué : alors que les prix sont restés stables dans les Alpes du Nord (+0,2 %) et ont progressé de 1,2 % dans les Alpes du Sud, ils ont chuté de 3,4 % dans les Pyrénées et de 3,2 % dans les Vosges. Ces différences s’expliquent en grande partie par la garantie d’un enneigement suffisant, un critère essentiel pour les investisseurs.

L’altitude, facteur clé pour la rentabilité

Plus que jamais, l’altitude d’une station influence directement son attractivité et ses prix. Et pour cause. Plus on grimpe, plus les prix de l’immobilier augmentent avec les taux d’enneigement, explique Thomas Arnéodo, co-président de la Commission location de vacances à la Fnaim.

Dans les Alpes, les stations situées au-delà de 1 500 mètres d’altitude ont vu leurs prix en hausse de 40 % en dix ans. En revanche, celles en dessous de seuil n’ont augmenté que de 20 %. Un phénomène qui se retrouve dans d’autres massifs :

• dans les Pyrénées, un bien situé sous 1 250 mètres coûte en moyenne 1 620 €/m², contre 2 616 €/m² au-delà de 1 750 mètres ;
• dans le Jura, un bien en dessous de 900 m s’affiche en moyenne à 2 073 € le m² contre 2 788 € au-delà de 1 100 m.

Val d’Isère, Courchevel et Méribel dans les Alpes du Nord restent les stations les plus onéreuses, avec des prix dépassant 12 000 €/m². Certaines stations de moyenne altitude tirent toutefois leur épingle du jeu en s’ouvrant à d’autres activités que le ski. C’est notamment le cas d’Aussois (1 490 m) qui, grâce à sa reconversion en station-village, attire des visiteurs toute l’année et non plus uniquement en hiver.

En quatre ans, les prix de cette station ont progressé de 24,1 % pour atteindre 3913 €/m². Une belle ascension.