Immobilier 2025 : un marché locatif sous tension et une légère reprise pour l’ancien

Diane Levy 16 février 2026  3 min

Si l’immobilier locatif connaît une crise majeure en 2025, les transactions dans l’ancien repartent à la hausse, selon le bilan Foncia.

Locatif : une offre en baisse…

L’entreprise spécialisée dans la transaction immobilière et l’administration de biens, Foncia, a présenté dernièrement son étude portant sur l’évolution du marché des transactions dans l’ancien et du marché locatif en France au cours de l’année 2025. Selon ce rapport, la crise de l’immobilier locatif s’est aggravée. Les indicateurs nationaux cumulent en effet les baisses :

• – 7 % pour le nombre de logements à louer ;
• – 3,5 % pour le nombre de locations réalisées sur l’année ;
• – 3 % pour les congés locataires ;
• – 2 % pour les relocations.

Le taux d’occupation du parc locatif national atteint les 93,6 % (+ 0,2 point par rapport à 2024), limitant le taux de rotation à 19,7 % (en recul de 0,5 point).

Pour Foncia, les tensions sont particulièrement marquées dans les métropoles, les villes universitaires et les destinations touristiques. Ainsi, le stock de biens à louer avoisine :

• 0,5 % à Nice ;
• 1 % à Paris et à Lyon ;
• 1,5 % à Marseille.

Selon l’étude Foncia, la réduction de l’offre locative s’explique par plusieurs phénomènes :

• 47 % des propriétaires bailleurs ont décidé de retirer leur bien du marché locatif et de le vendre, notamment parce que les contraintes réglementaires pèsent lourdement et que la rentabilité n’est plus au rendez-vous.
• Les locatifs classés G au DPE, qui ne peuvent plus être loués depuis janvier 2025, ne sont plus comptabilisés dans le parc, alors qu’ils sont reloués par les bailleurs, sans passer par les agences, ni réaliser de travaux de rénovation énergétique.
• D’autres biens ne sont plus mis en location de façon temporaire pendant la réalisation de travaux d’amélioration énergétique, ce qui impacte également le parc locatif.
• Enfin, les bailleurs préfèrent opter pour la location saisonnière, surtout dans les zones géographiques tendues et touristiques.

…et des loyers en hausse

Au niveau national, les loyers ont augmenté en 2025 de 1,44 %. Cette hausse se confirme  particulièrement dans certaines grandes villes, comme :

• Nice (+ 3,03 %) ;
• Grenoble (+ 1,96 %) ;
  Lille (+ 1,88 %) ;
• Lyon (+ 1,25 %).

Les congés des locataires en 2025, quant à eux, reculent, notamment à Nice (- 24 %), à Bordeaux (- 14 %) et à Paris (- 10 %), signe que l’offre locative se fige.

Reprise des transactions dans l’ancien

L’étude Foncia constate par ailleurs une hausse de 8 % des achats dans l’immobilier ancien, au niveau national en 2025, qui concernent majoritairement des appartements (86 % contre 14 % pour les maisons). Le volume des transactions a principalement augmenté dans les grandes villes : + 27 % à Lille, + 19 % à Paris et à Nice ou encore + 14 % à Rennes.

Les prix au m² ont, eux aussi, enregistré une légère hausse (+ 2 %) sur le plan national, ce qui est plutôt positif pour ceux qui envisagent d’acheter et de souscrire un prêt immobilier. Cependant, ils ont explosé dans certaines métropoles (+ 20 % à Nice et + 14 % à Lyon).

Les données du rapport montrent par ailleurs que :

• les surfaces moyennes vendues ont augmenté de 2 % (soit 1 m² supplémentaire) ;
• le prix de vente moyen est de 181 000 € ;
• les biens les plus vendus sont des T2 (34 %) et des T3 (26 %).