Investissement locatif : la pénurie de logements à louer rebat les cartes pour les investisseurs

Diane Levy 23 juillet 2026  3 min

Le marché locatif français traverse une tension inédite au premier semestre 2026. Une situation qui pourrait relancer l’attrait de l’investissement immobilier, si les incertitudes réglementaires et fiscales ne freinaient pas les acheteurs, selon une étude menée en partenariat et relayée par Les Échos.

Une pénurie locative qui tire les loyers vers le haut

Selon le baromètre trimestriel de l’investissement locatif SeLoger-Meilleurs Agents, réalisé en partenariat avec Les Échos début juillet 2026, les loyers ont augmenté en moyenne de 2,6 % en France sur un an au 1er juillet 2026. À Paris, la hausse atteint 4,7 % sur un an, contre 2,9 % sur l’ensemble du top 10 des grandes villes françaises. Ces chiffres rejoignent la tendance mesurée par l’Insee au niveau national :

sur un an, les loyers du secteur libre progressent de 1,2 % en janvier ;

et l’indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre 2026 s’établit à 148,37 (soit une hausse de 1,15 % sur un an).

La différence entre les deux sources s’explique par le fait que les données SeLoger portent sur les loyers de marché à la relocation, plus réactifs, tandis que l’IRL encadre les loyers en cours de bail.

Selon Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger-Meilleurs Agents, cette pénurie locative provient d’un jeu de vases communicants entre un marché de la transaction en difficulté et un marché locatif qui se tend, les ménages n’ayant plus le budget pour devenir propriétaire avec des taux de crédit en augmentation. Une étude de la plateforme Maslow.immo, menée sur près de 30 000 baux clôturés entre 2019 et 2025 dans 668 villes françaises confirme cette dynamique : la durée moyenne de séjour des locataires est passée de 28,3 mois en 2019 à 37,6 mois en 2025, soit une hausse de 33 %.

Une confiance des investisseurs fragilisée

Malgré des loyers orientés à la hausse, la confiance des investisseurs dans le locatif se dégrade. C’est en tout cas ce qu’évoque pour Les Échos Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, mentionnant une politique du logement défavorable depuis dix ans (encadrement des loyers, hausse de 37 % de la taxe foncière, évolution du diagnostic de performance énergétique, permis de louer…).

Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi, pointe quant à lui un manque de visibilité fiscale, les dispositifs comme le statut LMNP ayant été recentrés au fil des réformes. Le dispositif Jeanbrun, tout juste voté et reposant sur un amortissement fiscal contre un engagement de location de neuf ans à loyer abordable, pourrait lui-même voir ses contours modifiés dès la prochaine loi de finances. Conséquence concrète : au sein du réseau Laforêt, les investissements locatifs ne représentent plus que 16 % des ventes au premier semestre 2026 (contre 27 % en 2017).

Des rendements qui restent attractifs

La rentabilité locative demeure pourtant significative dans certaines métropoles. Mulhouse arrive en tête des 50 plus grandes villes de France avec une rentabilité brute de 12,4 %, devant Saint-Étienne (10,9 %) et Limoges (8 %). Grenoble, Lille et Marseille affichent également des niveaux favorables, entre 5,3 et 6,8 %, avec un risque limité de vacance locative.

À l’inverse, les grandes métropoles comme Paris (4,1 %) ou Lyon (4,4 %) affichent des rendements bruts plus faibles, compensés par une logique patrimoniale plutôt que de rendement pur. Un investisseur qui souhaite se positionner sur ce marché tendu devra donc bien évaluer sa et comparer les conditions de financement disponibles, puisque les taux de crédit ne reviendront vraisemblablement pas aux niveaux exceptionnels de 2019-2021.