Investissement locatif meublé : fin de la niche fiscale ?

Diane Levy 31 octobre 2024  3 min

Clap de fin pour la niche fiscale profitant aux loueurs de meublés non professionnels (LMNP) ? Cette mesure du projet de loi de finances 2025 pourrait permettre de réaliser 200 millions d’euros d’économies.

Suppression de l’avantage fiscal

Le projet de loi de finances 2025 (PLF) prévoit la fin de la niche fiscale sur la location meublée. Avec cette mesure, baptisée « suppression de niche à l’impôt sur le revenu sur les loueurs meublés », le ministère de l’Économie et des Finances tente de résoudre les tensions sur le marché immobilier.

Aujourd’hui, les propriétaires de biens en location meublée non professionnelle peuvent amortir leur investissement sans que cela n’affecte la plus-value à la revente. Mais, à partir du 1^er janvier 2025, le PLF prévoit de réintégrer ces amortissements dans le calcul de la plus-value, dès lors que le bien est mis en vente.

Pour bien comprendre, prenons l’exemple du propriétaire d’un bien loué meublé acheté à 150 000 euros, revendu 230 000 euros et dont les amortissements s’élèvent à 20 000 euros pendant la location. Le montant de la plus-value imposable est aujourd’hui de 80 000 euros (prix de vente-prix d’achat). Avec la réforme, la valeur amortie est ajoutée. La plus-value imposable sera alors de 100 000 euros et non plus 80 000 euros.

200 millions de recettes

Grâce à cette disposition, Bercy entend récupérer 200 millions d’euros de recettes. Reste que cette réforme ne s’applique qu’à la revente des biens en location meublée. Certains acteurs se montrent sceptiques quant à l’efficacité de cette mesure. En effet, la réforme cible uniquement :

• les bailleurs en location meublée ;
• la sortie du logement.

Pourtant, la députée Annaïg Le Meur, missionnée sur la fiscalité locative, n’avait pas ménagé ses efforts pour unifier les régimes fiscaux et réduire l’impact potentiel de la réforme. Des tentatives qui sont restées sans suite. Le mécanisme choisi ne concerne pas l’entrée en location, où se situe pourtant l’une des principales distorsions entre la location nue et la location meublée.

Extension du prêt à taux zéro

En parallèle de la suppression de la niche fiscale qui ne concerne que les bailleurs existants, le gouvernement entend soutenir l’accession à la propriété. C’est pourquoi le ministre du Budget a annoncé l’extension du prêt à taux zéro (PTZ) sur tout le territoire. Ce dispositif qui encourage notamment les primo-accédants à devenir propriétaires avait été restreint début 2024 aux zones tendues et aux appartements neufs. Mais les contours exacts de ce nouveau PTZ en matière de conditions d’éligibilité et de montant maximal du prêt restent encore à définir.

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