Loi Robien : fonctionnement, avantages fiscaux et conditions d’application
Ce qu'il faut retenir
La loi Robien est un ancien outil de défiscalisation immobilière mis en place en 2003 pour encourager l’investissement locatif dans le neuf. Son principe était simple : en échange d’un engagement de location, l’investisseur amortissait une partie du prix du logement. Même si elle n’est plus ouverte depuis 2009, la loi Robien a continué de produire des effets fiscaux pour les biens acquis à l’époque. Elle a été remplacé par la mise en place du dispositif “Scellier” depuis 2009. Voici ce qu’il faut retenir lorsqu’il est question de la loi Robien :
- la loi Robien concernait les logements neufs acquis entre 2003 et 2009 selon les versions du dispositif ;
- elle reposait sur un mécanisme d’amortissement du bien, déductible des revenus fonciers en échange d’un engagement de location ;
- le Robien classique permettait d’amortir jusqu’à 65 % de la valeur du bien, contre 50 % pour le Robien recentré ;
- elle se distingue des dispositifs récents comme Pinel ou Denormandie, qui fonctionnent avec une réduction d’impôt et non un amortissement.
Qu’est-ce que la loi Robien ?
Avant toute chose, il faut replacer la loi Robien dans son contexte. Instauré en 2003, cet ancien dispositif fiscal visait à encourager l’investissement locatif dans le neuf.
Origine et objectif du dispositif Robien
La loi Robien porte le nom du ministre du Logement de l’époque, Gilles de Robien.
Son principe était clair : relancer la construction de logements neufs dans un contexte de tension immobilière dans certaines zones du territoire. Pour cela, l’État a mis en place un avantage fiscal attractif. En contrepartie, l’investisseur en loi Robien devait :
- acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement ;
- le louer non meublé ;
- respecter une durée minimale d’engagement locatif.
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Loi Robien classique et Robien recentré : quelles différences ?
La version dite « classique » (2003-2006) était particulièrement avantageuse sur le plan fiscal. Elle a cependant été critiquée pour avoir favorisé des constructions dans certaines zones où la demande locative était insuffisante.
En 2006, la loi Robien « recentrée » a ainsi introduit :
- des plafonds de loyers plus encadrés ;
- des conditions géographiques plus ciblées ;
- un mécanisme d’amortissement fiscal légèrement ajusté ;
- une durée d’engagement plafonnée à 9 ans.
L’objectif de cette nouvelle version Robien : éviter les déséquilibres et mieux adapter l’offre à la demande réelle.
Quels étaient les avantages fiscaux de la loi Robien ?
Le cœur du dispositif Robien repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal.
Le principe de l’amortissement fiscal
Contrairement aux dispositifs actuels, la loi Robien ne donnait pas droit à une réduction d’impôt immédiate. L’investisseur pouvait déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition du logement de ses revenus fonciers.
Dans le cadre de la loi Robien classique, l’amortissement à déduire est égal à :
- 8 % du prix du bien par an pendant les 5 premières années ;
- puis 2,5 % sur 4, 7 ou 10 années supplémentaires.
Au total, la réduction au titre de l’amortissement pouvait atteindre jusqu’à 65 % du prix du logement sur 15 ans.
Dans le cadre de la loi Robien recentrée, il est possible de déduire :
- 6 % du prix pendant les sept premières années ;
- puis 4 % sur les deux années restantes.
Soit, un amortissement de 50 % de la valeur d’acquisition du bien immobilier sur 9 ans.
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Exemple d’amortissement en loi Robien
Prenons l’exemple d’un logement acheté 200 000 € sous le régime Robien classique.
L’investisseur pouvait alors amortir :
- 8 % pendant les 5 premières années, soit 16 000 € ;
- puis 2,5 % pendant 4 ans, soit 5 000 € par an.
Avec des loyers annuels de 9 000 €, l’amortissement dépasse les revenus locatifs. L’investisseur pouvait alors créer un déficit foncier important et réduire son imposition globale selon les règles fiscales applicables.
Quelles étaient les conditions pour bénéficier de la loi Robien ?
Comme tout dispositif fiscal, la loi Robien imposait des règles précises.
Conditions liées au logement
Pour profiter des avantages Robien, le bien devait être :
- neuf ou ancien à réhabiliter ;
- loué non meublé ;
- destiné à la résidence principale du locataire.
La date d’acquisition était également déterminante : seuls les investissements réalisés entre 2003 et 2009 pouvaient ouvrir droit au dispositif.
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Conditions liées à la location
En loi Robien, le propriétaire bailleur s’engageait à :
- louer le bien dans les 12 mois suivant son achèvement ;
- respecter une durée minimale de location de 9 ans ;
- appliquer des plafonds de loyers dans le cadre du Robien recentré.
Il était également possible de louer le bien acquis à un ascendant ou descendant, sous réserve que ce dernier soit détaché du foyer fiscal du propriétaire.
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| Plafonds de loyer mensuel par mètre carré (charges non comprises) |
| Zone A | Zone B | Zone C | |
| Plafonds de loyer loi Robien classique | 23,13 € | 16,08 € | 11,58 € |
| Plafonds de loyer loi Robien | 23,13 € | 13,14 € | 9,63 € |
Source : bofip.impots.gouv.fr
Conditions liées à l’investisseur
Le régime réel d’imposition des revenus fonciers était obligatoire. Le dispositif s’adressait donc principalement aux contribuables disposant de revenus fonciers et soumis à une fiscalité relativement élevée.
La loi Robien est-elle encore applicable aujourd’hui ?
Non, il n’est plus possible d’investir sous le régime Robien. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2009. En revanche, les investisseurs ayant acquis un bien avant cette date ont pu continuer de bénéficier de l’amortissement tant que leur période d’engagement était en cours.
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Loi Robien en comparaison aux dispositifs récents
Comparer la loi Robien aux dispositifs récents permet de mieux comprendre son fonctionnement.
Loi Robien et la loi Pinel
La principale différence concerne le mécanisme fiscal.
- La loi Robien agit sur la base imposable : amortissement du bien, déduction des revenus fonciers.
- La loi Pinel agit directement sur l’impôt dû avec une réduction d’imposition calculée en pourcentage du prix du bien.
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Loi Robien et le Denormandie
Le dispositif Denormandie s’adresse à l’ancien avec travaux, dans des communes spécifiques, à la différence du Robien qui vise également le neuf. En ce qui concerne la logique fiscale du dispositif, il fonctionne, là encore, sur une réduction d’impôt et non sur un amortissement.
Faut-il encore investir sous un dispositif similaire aujourd’hui ?
Le mécanisme d’amortissement du Robien pouvait être puissant, mais il n’était intéressant que si le marché locatif local était solide. Comme toujours en immobilier, la fiscalité ne doit pas être le seul critère, il faut aussi analyser :
- la rentabilité réelle du projet ;
- l’impact du crédit sur votre situation financière ;
- votre niveau d’imposition.
- le marché : l’emplacement et la demande locative.
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