Que faut-il savoir sur l’imposition des revenus fonciers et locatifs en 2025 ?
Ce qu'il faut retenir
Les recettes issues de la location d’un bien immobilier vide font partie des revenus fonciers soumis à déclaration auprès de l’administration fiscale. Elles ne sont pas imposées de la même manière selon le montant annuel perçu et le régime d’imposition appliqué.
- Pour des revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 €, vous êtes soumis au régime micro-foncier. Vous devez indiquer leur montant dans la case 4BE de votre déclaration de revenus. Vous disposez d’un abattement forfaitaire de 30 %.
- Pour des revenus fonciers bruts supérieurs à 15 000 €, vous dépendez du régime réel. Vous devez remplir la déclaration de revenus fonciers n°2044. Vous pouvez déduire vos charges de vos recettes.
- La part des revenus restante, après abattement forfaitaire et déduction des charges, s’ajoute à votre revenu global, qui est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Quels sont les différents types de revenus fonciers ?
Selon les articles 14 et 14A du Code général des impôts, figurent dans la catégorie des revenus fonciers :
- les rentrées financières provenant de la location nue des propriétés bâties (maison, usine…) et non bâties (terrain, étang…) ;
- les revenus distribués par un fonds de placement immobilier (FPI) ou une société immobilière.
L'info en plus !
Les revenus fonciers font partie des huit catégories de revenus soumis à imposition en France, à savoir :
- les traitements, salaires, pensions et rentes viagères ;
- les rémunérations des dirigeants de société ;
- les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
- les bénéfices non commerciaux (BNC) ;
- les bénéfices agricoles (BA) ;
- les revenus fonciers ;
- les revenus mobiliers ;
- les plus-values immobilières, sur valeurs mobilières, sur biens meubles et professionnelles.
Chacune de ces catégories dépend de règles d’imposition propres et particulières.
Quels sont les régimes d’imposition des revenus fonciers ?
Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu de manière différente selon leur montant.
Revenus fonciers inférieurs à 15 000 €
Vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier :
- si le montant annuel des revenus fonciers bruts toutes propriétés confondues n’excède pas 15 000 € et si ces revenus sont issus uniquement de la location non meublée de propriétés ordinaires ;
- si vous détenez les parts de sociétés immobilières ou de FPI non soumises à l’impôt sur les sociétés et que vous louez aussi des immeubles nus.
| À savoir :
Vous ne dépendez pas du régime micro-foncier si les revenus proviennent de la location de propriétés bénéficiant d’un régime spécial, telles que : ● les immeubles classés monuments historiques ; ● les logements liés à une déduction Périssol, Robien classique et recentré, Besson neuf…) ; ● les immeubles possédés en nue-propriété… Reportez-vous à la notice de votre déclaration de revenus pour connaître les cas particuliers et les exclusions. |
Vous pouvez cependant choisir d’opter pour le régime réel (choix irrévocable pendant trois ans et reconduit annuellement à l’issue de la première période de trois ans).
| Important :
Si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières ou de FPI non soumis à l’impôt des sociétés, sans percevoir de revenus de location d’une propriété nue, vous êtes exclu du régime micro-foncier. Vous dépendez alors du régime réel. |
Revenus fonciers supérieurs à 15 000 €
Vous dépendez du régime réel d’imposition :
- si la somme des revenus fonciers bruts dépasse les 15 000 € annuels ;
- si vous êtes exclu de fait du régime micro-foncier ;
- si vous optez pour ce régime.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Régime micro-foncier
Si vos revenus fonciers ne dépassent pas les 15 000 € et que vous gardez le régime micro-foncier, vous devez indiquer le montant brut de vos recettes sur votre déclaration de revenus. Avec le régime micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire les charges et les travaux de ces revenus.
| Important :
On entend par montant brut des revenus fonciers : ● les loyers encaissés ; ● les éventuelles subventions et les indemnités ; ● les dépenses incombant au propriétaire mais prises en charge par le locataire. |
Régime réel
Si vos revenus fonciers annuels sont supérieurs à 15 000 € (ou bien si vous avez choisi le régime réel avec des recettes inférieures à 15 000 €), vous devez préciser votre revenu foncier net sur votre déclaration d’impôt. Il convient alors de déduire de votre revenu foncier brut toutes les charges déductibles.
| Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Les dépenses que vous pouvez soustraire de vos revenus fonciers sont les suivantes : ● les frais de réparation et d’entretien ; ● les travaux d’amélioration du logement ; ● les provisions pour charges de copropriété ; ● les frais de gestion ; ● les primes d’assurance (habitation, emprunteur, loyers impayés…) ; ● les intérêts des prêts immobiliers ; ● certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères…). Cette liste a été établie à partir des informations publiées sur le site service-public.fr et mises à jour le 1er janvier 2025. Elle n’est pas exhaustive. |
Les charges déductibles sont à préciser lors de la déclaration de revenus fonciers.
Comment est calculé l’impôt sur les revenus fonciers ?
Quelle somme est retenue pour calculer l’impôt ?
Sous le régime micro-foncier
L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers lors du calcul de l’impôt. Vous êtes imposé sur les 70 % au titre de l’impôt sur le revenu.
Par exemple : vous touchez 12 000 € de revenus fonciers bruts à l’année, vous êtes imposé sur 8 400 € (12 000 – 3 600 = 8 400 €).
Sous le régime réel
Vous êtes imposé sur vos revenus fonciers nets annuels (charges déduites de vos recettes).
Quel taux d’imposition s’applique aux revenus fonciers ?
Le montant des revenus fonciers, après abattement forfaitaire ou déduction des charges, intègre votre revenu global (salaire, plus-value…). Celui-ci est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Le barème de l’impôt est établi chaque année. En 2024, le taux d’imposition de la tranche de revenu oscillait entre 0 et 45 %.
Barème applicable aux revenus de 2023
| Tranche de revenus | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 11 294 € | 0 % |
| De 11 295 à 28 797 € | 11 % |
| De 28 798 à 82 341 € | 30 % |
| De 82 342 à 177 106 € | 41 % |
| Plus de 177 106 € | 45 % |
Données issues du site service-public.fr et enregistrées le 4 février 2025.
| À noter :
Les revenus fonciers sont par ailleurs soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17, 2%, soit : ● 9,2 % pour la contribution sociale généralisée (CSG) ; ● 0,5 % pour la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) ; ● 7,5 % pour le prélèvement de solidarité. S’il s’agit de revenus fonciers provenant de location nue, vous recevez un avis d’imposition global pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Si les revenus fonciers sont liés à des placements financiers, les prélèvements sociaux sont automatiquement extraits par l’établissement payeur. |
Le cas particulier du déficit foncier
Sous le régime réel, vous déduisez vos charges de vos revenus fonciers. Si le montant de vos dépenses est supérieur à celui de vos revenus locatifs, vous êtes en situation de déficit foncier.
Vous pouvez soustraire de votre revenu global ce déficit foncier (l’écart entre les recettes et les charges), ce qui permet de baisser le montant de l’impôt sur le revenu.
| À retenir :
Vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € chaque année au titre du déficit foncier (et jusqu’à 21 400 € pour des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique). L’excédent peut être reporté et déduit durant six ans de l’ensemble de vos revenus ou durant dix ans de vos revenus fonciers. Ces informations proviennent du site economie.gouv.fr. Elles ont été mises à jour en mars 2024 et peuvent évoluer en 2025. |
Quelles sont les obligations fiscales liées aux revenus fonciers ?
Si vous percevez des revenus fonciers, vous êtes tenu de les déclarer annuellement au moment de votre déclaration d’impôt en procédant en ligne ou en utilisant l’imprimé papier correspondant.
Revenus fonciers soumis au régime micro-foncier
Vous devez indiquer le montant total des revenus fonciers imposables en case 4BE de votre déclaration de revenus.
Revenus fonciers soumis au régime réel
Vous devez remplir la déclaration de revenus fonciers n°2044 et indiquer notamment les charges déductibles. Conservez les justificatifs des charges déclarées (factures, photographie…).
