Diane Levy 21 mai 2025  6 min

Ce qu'il faut retenir

Comprendre le dispositif de défiscalisation Pinel Plus

L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier. Depuis plusieurs années, la loi Pinel permettait aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement locatif. Pour aller plus loin, le dispositif Pinel Plus avait été mis en place en 2023 afin d’encourager l’acquisition de logements plus performants sur le plan énergétique et mieux adaptés aux besoins des locataires. Toutefois, ce dispositif n’a finalement pas été prolongé et disparaît en même temps que le Pinel en 2025.

• Pinel et Pinel Plus ne sont plus disponibles depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 : suppression liée aux décisions gouvernementales.
• Le Pinel Plus visait à renforcer les exigences de qualité et de performance énergétique des logements.
• Des alternatives existent pour réduire son imposition : Denormandie, LMNP, déficit foncier.
• Investir à partir de 2025 nécessite une adaptation de sa stratégie pour maximiser rentabilité et avantages fiscaux.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel Plus ?

La loi Pinel a été instaurée le 1ᵉʳ septembre 2014, par l’article 5 de la loi de finances 2015. Son objectif était d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif neuf en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Ce dispositif avait pour but de favoriser la construction de logements dans les zones tendues, où la demande locative est forte.

En 2023, le Pinel Plus est venu compléter ce dispositif en introduisant des critères supplémentaires pour bénéficier du taux maximal de défiscalisation. L’objectif était d’encourager l’investissement dans des logements respectant des normes environnementales plus strictes et offrant un meilleur confort aux locataires. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, aucun investissement Pinel ou Pinel plus n’est possible.

Les critères d’éligibilité au dispositif Pinel Plus

Pour bénéficier du dispositif Pinel Plus, les investisseurs devaient respecter des critères spécifiques, en plus des conditions générales du dispositif Pinel classique.

• Localisation : le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou bien répondre à des critères de performance énergétique et de qualité.
• Type de logement : seuls les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs sont éligibles.
• Performance énergétique : les logements doivent respecter un niveau global de performance énergétique minimal, conformément aux réglementations en vigueur.
• Plafonds de loyers et de ressources des locataires : les loyers appliqués doivent respecter des plafonds définis en fonction de la zone géographique, et les ressources des locataires ne pas dépasser certains seuils, afin de réserver ces logements à des ménages modestes.
• Engagement de location : les investisseurs doivent s’engager à louer le logement non meublé, à usage d’habitation principale, pour une durée minimale de 6 ou 9 ans, prolongeable jusqu’à 12 ans.

Les avantages du dispositif Pinel Plus par rapport au Pinel classique

Le dispositif Pinel Plus offrait des avantages supplémentaires comparés au Pinel classique.

• Maintien des taux de réduction d’impôt : contrairement au Pinel classique, dont les taux de réduction d’impôt étaient dégressifs à partir de 2023, le Pinel Plus permettait de conserver les taux initiaux, soit jusqu’à 21 % du prix du bien pour un engagement locatif de 12 ans.
• Encouragement à la qualité et à la performance énergétique : en imposant des critères plus stricts en matière de performance énergétique et de qualité du logement, le Pinel Plus promouvait la construction de logements durables et confortables pour les locataires.
• Attractivité accrue pour les investisseurs : les conditions avantageuses du Pinel Plus rendaient l’investissement locatif plus attractif, notamment dans les zones prioritaires ou pour des logements répondant aux normes environnementales renforcées.

Récapitulatif des dispositifs Pinel et Pinel Plus

Pourquoi le Pinel Plus a-t-il été supprimé ?

Initialement prévu pour remplacer progressivement le Pinel classique, le Pinel Plus devait devenir le principal dispositif de défiscalisation immobilière à partir de 2025. Toutefois, le gouvernement a décidé de ne pas prolonger ce dispositif, en raison de la censure budgétaire qui a empêché son maintien.

Cette suppression s’inscrit dans un contexte de réforme de la politique du logement et de réduction des dépenses publiques. L’objectif affiché par l’exécutif est de privilégier d’autres solutions pour encourager la construction et l’investissement locatif, notamment en mettant l’accent sur la rénovation et l’amélioration du parc immobilier existant.

Quelles alternatives après la disparition du Pinel Plus ?

Avec la fin du Pinel et du Pinel Plus, les investisseurs doivent désormais se tourner vers d’autres dispositifs pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Plusieurs options permettent d’optimiser sa fiscalité tout en investissant dans l’immobilier.

Le dispositif Denormandie : investir dans l’ancien à rénover

Le dispositif Denormandie :

• permet une réduction d’impôt similaire au Pinel (jusqu’à 21 % du prix du bien) ;
• concerne l’achat de logements anciens nécessitant des travaux de rénovation ;
• doit faire état de travaux qui représentent au moins 25 % du coût total de l’opération ;
• limite ses investissements à certaines villes éligibles.

Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel)

Le statut LMNP :

• permet de générer des revenus locatifs avec une fiscalité allégée ;
• dispose de deux régimes fiscaux au choix (micro-BIC avec abattement de 50 % sur les loyers et le régime réel qui donne la possibilité d’amortir le bien et de déduire les charges).

Le déficit foncier : une solution pour les investisseurs dans l’ancien

Le déficit foncier :

• est applicable aux logements nécessitant des travaux ;
• permet de déduire le coût des travaux des revenus fonciers;
• dispose d’un plafonnement des déductions à 10 700 € par an (report possible sur 10 ans).

À noter :

Les intérêts d’un crédit immobilier locatif sont déductibles au titre du déficit foncier.

Tableau comparatif des différents dispositifs

Comment bien investir en immobilier en 2025 ?

Avec la disparition du Pinel Plus, les stratégies d’investissement immobilier évoluent. Pour optimiser son placement, voici quelques recommandations.

• Évaluer les opportunités en fonction de son profil fiscal : selon le niveau d’imposition, certains dispositifs sont plus avantageux que d’autres.
• Privilégier les zones à forte demande locative : que ce soit pour un bien ancien ou en LMNP, un bon emplacement garantit un taux d’occupation élevé.
• Anticiper les évolutions du marché immobilier : la fin du Pinel pourrait ralentir la construction neuve et renforcer l’attrait pour l’investissement dans l’ancien.
• Se faire accompagner par un expert : conseiller en gestion de patrimoine, courtier ou agent immobilier peuvent aider à choisir la meilleure solution.
• Trouver le meilleur financement. Un courtier spécialisé peut se charger de trouver l’offre d’emprunt au meilleur taux immobilier.

En 2025, l’investissement locatif reste une option intéressante, mais les leviers fiscaux évoluent. Les investisseurs doivent donc changer leur stratégie et se tourner vers des dispositifs mieux adaptés à leurs objectifs et à la nouvelle réglementation.