Ce qu'il faut retenir

Investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) est une solution pour placer de l’argent dans l’immobilier indirectement et pour toucher des revenus complémentaires. Accessible à tous les particuliers, en raison de la facilité des démarches et du faible ticket d’entrée, ce type de placement comporte néanmoins des risques de rendement non garanti et de perte en capital.

Voici ce qu’il faut comprendre sur l’investissement en SCPI avant de vous lancer : 

• Il existe plusieurs types de SCPI (de rendement, de plus-value et fiscale) et leur objectif est différent.
• Concrètement, vous achetez des parts sociales puis vous devenez associé et vous percevez des dividendes (ou un capital lors de la revente) à hauteur du nombre de parts que vous détenez.
• L’investissement s’assortit de frais de souscription et de gestion à prendre en compte.
• Il convient de définir votre stratégie de placement en amont, en fonction de votre épargne et de vos objectifs financiers, et d’étudier différentes offres pour cibler un investissement adapté.

Diane Levy 8 janvier 2026 9 min

SCPI : définition et fonctionnement

SCPI : c’est quoi ?

Une société civile de placement immobilier fait partie des organismes de placements collectifs (OPC). Elle prend la forme d’un fonds d’investissement, destiné aux particuliers ou aux professionnels, qui se charge d’acheter et de gérer des biens immobiliers grâce à des fonds communs.

Le principe d’un investissement en SCPI

Investir en SCPI consiste à acheter des parts de la SCPI et à toucher des revenus fonciers (locatifs) ou complémentaires (plus-values), selon l’objet de la société civile de placement immobilier. Ces dividendes sont versés soit de façon mensuelle, soit de façon trimestrielle. Ils sont proportionnels au nombre de parts que vous détenez.

Il s’agit d’un investissement dans l’immobilier indirect. En effet, vous ne possédez pas le bien, ni le gérez ou le louez, mais vous percevez des revenus de votre investissement. La SCPI, quant à elle, investit via les fonds collectés dans des actifs immobiliers. Elle gère les biens (travaux, locations…), perçoit les loyers et redistribue les dividendes aux investisseurs à la hauteur des parts qu’ils détiennent. À noter que pour ces missions, la SCPI facture des frais de gestion aux investisseurs.

Les différents types de SCPI

D’une manière générale, on peut faire état de trois grands types de SCPI, chacune possédant ses propres spécificités : 

• La SCPI de rendement a pour but de générer des revenus locatifs. La nature des biens immobiliers gérés détermine sa catégorie. Si la SCPI de rendement investit dans des commerces, on parle de SCPI de commerce, si elle gère des immeubles loués à des particuliers, on la désigne comme SCPI résidentielle, etc.
• La SCPI de plus-value (ou de capitalisation) cherche à engendrer un maximum de plus-value à la revente. Elle investit donc dans des biens immobiliers décotés et à fort potentiel de revalorisation, qu’elle rénove et revend.
• La SCPI fiscale permet d’investir dans l’immobilier et de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation (Denormandie, Pinel, Malraux…).

Les différents types de SCPI et leurs particularités

Investir en SCPI : mode d’emploi

Pourquoi investir en SCPI ?

Les épargnants particuliers peuvent investir en SCPI pour diversifier leurs placements et leur patrimoine et pour toucher des revenus complémentaires. Ils peuvent aussi vouloir participer à des projets immobiliers de façon indirecte sans avoir à en supporter les contraintes (démarches, travaux, gestion locative, etc.).

Les avantages et les inconvénients

L’investissement en SCPI présente plusieurs points forts. 

• Il permet de tirer profit de son épargne et d’obtenir des revenus supplémentaires ou de bénéficier d’une réduction d’impôt.
• Il permet d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à s’occuper de la gestion.
• Les démarches sont réduites par rapport à un achat immobilier classique.
• Il s’adresse à un large public du fait du ticket d’entrée accessible (plus faible qu’un achat immobilier classique) qui débute à 150 € la part chez certains professionnels. Cependant, ce paramètre est à modérer car le plus souvent les sociétés de gestion imposent un nombre de parts minimal (ce qui rehausse le capital de départ).
•  Il est possible d’investir de différentes manières (au comptant, par l’intermédiaire d’un crédit immobilier ou d’une assurance vie, en démembrement), ce qui facilite aussi l’accès à ce type de placement.
• Les risques sont mutualisés entre tous les investisseurs et tous les biens immobiliers de la SCPI.

Bien entendu, comme tous les investissements, investir en SCPI comprend aussi des points faibles, qu’il convient de connaître avant de se lancer.

• Il est important de prendre en compte les frais liés à l’investissement en SCPI (frais de souscription, frais de gestion…) qui limitent les dividendes. Les frais de gestion s’élèvent en moyenne à 8 à 15 % selon les acteurs.
• Il existe des risques de perte en capital et de rendement non garanti (vous n’êtes pas certain du montant des dividendes que vous allez toucher).
• L’investissement en SCPI est un placement à moyen et long terme compte tenu de la stratégie mise en place (acheter un bien, le rénover, le mettre en location ou le revendre…). Les acteurs du marché recommandent une durée minimale de huit ans.
• La revente de parts en SCPI peut s’avérer complexe et longue (entre deux et six mois selon le site economie.gouv.fr).

Avantages et inconvénients à investir en SCPI

Quelle est la rentabilité moyenne des SCPI ?

Selon le communiqué de presse de l’association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) daté de mai 2025, le taux de distribution moyen du marché s’élève à + 4,72 % en 2024 (contre + 4,52 % en 2023).

Le rendement global toutes SCPI confondues (mais hors SCPI de bureaux qui enregistrent une baisse de rendement global immobilier) est de + 3,8 %. Les SCPI diversifiées (+ 5,9 %) et à prépondérance logistique et locaux d’activité (+ 5,7 %) présentent les rendements globaux immobiliers les plus importants en 2024.

Quelles sont les tendances du marché des SCPI en 2025 ?

L’ASPIM a publié le 6 novembre 2025 un panorama sur les fonds immobiliers grand public au dernier trimestre 2025, qui permet de dessiner les tendances du marché. Il en ressort que : 

• la collecte nette trimestrielle pour les SCPI connaît une hausse par rapport à la période précédente (elle s’élève à 1,13 milliard d’euros), hausse confirmée sur l’ensemble de l’année 2025 ;
• les SCPI diversifiées captent 84 % du marché, suivies des SCPI résidentielles (7 %) ; 

Comment choisir la meilleure SCPI ?

Tous les projets d’investissement demandent de la réflexion et des recherches pour limiter les risques et cibler le véhicule de placement qui correspond pleinement à vos attentes.

Si vous débutez vos recherches d’investissement en SCPI, voici les principaux critères à prendre en compte et à comparer pour évaluer les placements et jauger leur intérêt. 

Les indicateurs à étudier

Avant de réaliser un investissement en SCPI, plusieurs éléments sont à analyser, tels que : 

• le taux de rentabilité interne (TRI) : il fait référence à la rentabilité globale sur une période donnée.
• le taux d’occupation financier (TOF) : il informe sur le taux d’occupation des biens immobiliers de la SCPI et sur la performance locative ; 
• le taux de distribution (TD) : il représente le rendement annuel versé aux associés ;
• les frais (de souscription ou d’entrée, de gestion, de sortie…).

Les performances propres à la société de gestion

Ancienneté, crédibilité, résultats précédents, stratégie à venir, capitalisation… Prenez le temps de vous renseigner avec précision sur la société de gestion, tout en gardant à l’esprit que même si les performances passées sont élevées, elles ne présagent pas systématiquement de bons résultats à l’avenir. Lisez aussi les avis sur les SCPI pour connaître les retours d’expérience.

Comment choisir ?

Le choix de la SCPI est lié essentiellement à votre projet et à vos attentes. Nous vous recommandons de : 

• définir votre stratégie (montant de placement, durée, objectifs visés, niveau de risque…) ;
• vous renseigner sur les offres et de les comparer ;
• diversifier vos placements (ne mettez pas toute votre épargne dans un seul type d’investissement).

N’hésitez pas à faire appel à des professionnels pour être guidé et accompagné dans vos démarches.

Vos questions, nos réponses

Quel est le revenu moyen d’un placement en SCPI ?

Le revenu d’un investissement en SCPI varie selon différents paramètres, comme le taux de rendement annuel, la nature et la localisation des biens immobiliers ou encore les frais retenus par la société de gestion. Il dépend aussi du nombre de parts que vous détenez.

Quel montant investir dans une SCPI ?

Tout dépend de votre capacité d’épargne (ou de votre capacité d’emprunt si vous achetez des parts via un prêt) et de vos objectifs financiers. Faites le point sur votre stratégie, en tenant compte des frais et des risques.

Quelle fiscalité s’applique aux revenus issus d’une SCPI ?

Les revenus générés par un investissement en SCPI sont des revenus fonciers. Ils sont soumis à ce titre au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux représentant un taux de 17,2 %.

Ces revenus fonciers dépendent de deux régimes fiscaux : 

• le régime micro-foncier (si les revenus fonciers sont inférieures à 15 000 € par an) : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %) ;
• le régime réel (si ces revenus sont supérieurs à 15 000 € par an) : vous pouvez déduire les charges réelles de vos revenus (frais de gestion, intérêts d’emprunt…).