Comprendre l’offre de prêt pour votre projet immobilier

Ce qu'il faut retenir

Obtenir un crédit immobilier ne se limite pas à décrocher un taux le plus bas possible. Les banques rivalisent d’offres attractives, mais toutes ne se valent pas. TAEG, frais annexes, assurance emprunteur : plusieurs éléments doivent être scrutés à la loupe pour éviter de mauvaises surprises. Pour sécuriser votre projet, il est important de comprendre ce qui fait réellement une bonne offre de prêt. Voilà ce qu’il convient de savoir à ce sujet : 

• le taux d’intérêt seul ne suffit pas à évaluer une offre : le TAEG est plus révélateur ;
• l’assurance emprunteur peut alourdir le coût total du projet ;
• les frais annexes (dossier, garantie, IRA…) peuvent parfois être négociés ;
• l’offre de prêt doit comporter des mentions légales précises et respecter des délais ;
• un courtier peut faire la différence en optimisant chaque paramètre du prêt.

Diane Levy 9 octobre 2019  9 min

En quoi consiste une offre de prêt immobilier ?

Dans le cadre d’un emprunt immobilier, chaque organisme bancaire établit un document constituant l’offre de prêt en tant que telle. Celle-ci mentionne les obligations des parties prenantes : emprunteurs et organisme prêteur. L’offre de prêt compile également toutes les informations nécessaires au sujet de votre crédit, comme sa durée, son coût total et le montant des mensualités à rembourser. Vous pouvez évidemment faire jouer la concurrence pour bénéficier d’une offre de prêt intéressante. Toutefois, rappelez-vous que vous ne pouvez en accepter qu’une seule, d’où l’importance d’étudier soigneusement son contenu et ses conditions !

Les points essentiels qu’il faut regarder

Une offre de prêt est un document qui reprend toutes les informations nécessaires sur le crédit immobilier : durée, mensualités, coût, etc. Toutes ces données peuvent vous paraître complexes. Immoprêt vous aide à comprendre votre offre de prêt. Vous pourrez ainsi comparer les propositions de financement pour choisir la meilleure. Plusieurs points sont à vérifier :

• le taux d’intérêt fixe ou variable : dans tous les cas, l’organisme bancaire vous propose une simulation. Pour le taux variable, elle consiste à appliquer une variation de taux à votre prêt, son coût total et sa durée, ce qui impactera forcément le montant des mensualités ;
• le taux annuel effectif global (TAEG) : il représente le coût total de prêt immobilier comprenant tous les frais. Si vous souscrivez votre assurance de prêt auprès d’un seul et même organisme bancaire, le TAEG concerne également la prime d’assurance emprunteur ;
• les frais d’assurance : ils sont calculés grâce au taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) et représentent un pourcentage permettant d’avoir une idée du poids de l’assurance sur votre projet ;
• les frais de garantie : ils désignent les coûts liés à leur mise en place. En fonction du type de garantie que vous choisissez, le coût varie ;
• les frais de dossier : ils sont exigés par les banques en contrepartie de l’étude et du montage de votre dossier. Leurs montants varient d’un établissement à un autre. Ils sont généralement compris entre 1 et 3 % du capital emprunté ou d’un montant forfaitaire ; 
• les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : ils représentent les frais que l’établissement prêteur peut vous appliquer si vous décidez de rembourser le crédit plus tôt que prévu.

Vous l’aurez compris, tous ces éléments sont à prendre en considération. Vous ne pouvez pas mettre en concurrence deux offres de crédit en comparant uniquement le taux d’intérêt.

Faire appel à Immoprêt vous permet d’être certain d’obtenir le meilleur financement sur le marché en fonction de votre profil et de votre projet. Votre courtier monte un dossier complet pour démarcher les banques. Il analyse avec vous les offres de prêt et vous conseille sur les éléments à négocier (exemple : les IRA en cas de remboursement anticipé).

Par ailleurs, vous pouvez opter pour une autre assurance emprunteur que celle de la banque prêteuse. On parle alors de délégation d’assurance. Votre courtier joue donc un rôle central : il obtient pour vous le crédit au meilleur taux, mais pas uniquement. Il compare les offres dans leur globalité afin d’être certain de vous proposer la plus adaptée à votre projet.

Que contient une offre de prêt ? 

Soumise à la loi « Scrivener 2 » du 13 juillet 1979, l’offre de prêt a été amendée par la directive européenne sur le crédit immobilier de février 2014. La simulation de prêt qui la précède sert de base pour l’établir. Afin de vous aider à mieux comprendre une offre de prêt, Immoprêt vous indique les éléments indispensables qu’elle doit comporter.

Les informations des emprunteurs

L’offre de prêt comporte les éléments inhérents aux emprunteurs d’un crédit immobilier : 

• la mention des noms et prénoms ainsi que de la date de naissance ;
• l’adresse, les coordonnées et la situation familiale ;
• la raison pour laquelle vous souhaitez souscrire un emprunt immobilier.

Les modalités contractuelles et le montant total du crédit immobilier

L’offre de prêt immobilier contient également les informations liées au crédit en lui-même :

• le coût total de votre crédit immobilier (somme des intérêts et de la prime d’assurance, sur toute la durée de votre prêt) ;
• le montant de vos mensualités, qui inclut le coût des intérêts et de l’assurance ;
• la somme du capital emprunté, la durée de votre emprunt, le montant de votre apport personnel et le contrat d’assurance de prêt ;
• le taux d’intérêt nominal ;
• le taux annuel effectif d’assurance ;
• le taux annuel effectif global ;
• le montant des frais de dossier ;
• le coût des frais de garantie ;
• la date de déblocage des fonds correspondant à la date de l’acte d’achat du bien immobilier. Le déblocage des fonds peut être échelonné, notamment dans le cadre de travaux de construction.

Les éléments relatifs au mode de remboursement d’un prêt immobilier

Outre les informations de l’emprunteur et du prêt, l’offre de prêt intègre certains éléments relatifs à l’emprunt :

• la date et le mode de remboursement ;
• le tableau d’amortissement, s’il s’agit d’un prêt à taux fixe, ou l’échéancier du remboursement. Ce document se présente sous la forme d’un calendrier et vous permet de repérer les dates de vos futures échéances, qu’il s’agisse des intérêts, de votre assurance, ou du montant du capital restant dû.

Les conditions de remboursement d’un prêt immobilier

L’offre de prêt immobilier inclut des modalités plus générales en matière de remboursement ou d’utilisation du prêt : 

• la modularité des mensualités : certains contrats de prêt proposent cette option qui permet d’augmenter ou de réduire le montant des mensualités en cas de hausse ou de baisse des revenus, pour s’adapter à votre nouvelle capacité de remboursement ;
• le report d’échéances : si une situation financière est provisoirement instable, il est mis en place pour reporter la mensualité en fin de prêt ;
• les indemnités de remboursement anticipé (IRA) dans le cas d’un remboursement anticipé partiel ou total ;
• les conditions particulières de remboursement : elles désignent toutes les clauses contractuelles négociées entre les parties concernées, soit l’emprunteur et la banque ;
• la fiche d’information standardisée européenne (ou FISE) : impérativement fournie à l’emprunteur par l’organisme prêteur. Elle récapitule de manière très concrète tous les éléments clés que comporte un prêt immobilier. La FISE vous permet de vous y retrouver plus facilement et de procéder à la comparaison de plusieurs offres de prêt.

Quels sont les délais à respecter pour valider une offre de prêt immobilier ?

Premièrement, l’offre de prêt inclut un délai de réflexion. Il est d’une durée de 10 jours à compter de la date de réception de l’offre de prêt. Vous devez donner votre réponse à partir du 11e jour. Paraphez l’offre et signez-la (il en va de même pour un éventuel co-emprunteur), puis envoyez-la à l’organisme bancaire émetteur de l’offre par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce délai de réflexion est incompressible et doit impérativement être respecté.

Deuxièmement, le délai de la durée de validité de l’offre de prêt est de 30 jours à compter de la réception de l’offre. Ce délai confirme que les conditions financières de l’offre de crédit sont maintenues. Si vous n’avez toujours pas donné de réponse au-delà de 30 jours, l’offre de prêt est considérée comme refusée.

Quel est le délai de validité entre la signature de l’offre de prêt et la réitération chez le notaire ?

Le délai de la durée de validité après la signature de l’offre de prêt est de 4 mois. Vous avez donc 4 mois pour signer l’acte de vente authentique chez le notaire une fois les offres signées. Si la vente est maintenue, la banque envoie le montant de votre prêt immobilier à votre notaire. Au-delà de ce délai, si la transaction immobilière n’est toujours pas conclue, l’offre de prêt est annulée. Qui plus est, vous devrez vous acquitter du remboursement des sommes empruntées à la banque.

Pour obtenir l’offre de prêt la plus avantageuse, faites appel aux courtiers Immoprêt !

Votre courtier Immoprêt facilite vos démarches ! Son expertise lui permet d’optimiser votre dossier avant de le présenter aux banques. Il vous accompagne également pour optimiser le coût de votre crédit en vérifiant, par exemple, votre éligibilité aux prêts aidés. Votre courtier communique votre dossier à ses partenaires bancaires pour vous faire bénéficier des meilleures conditions disponibles et vous accompagne tout au long de votre projet.

Ce qu’il faut retenir 

Une bonne offre de prêt ne se juge pas uniquement sur son taux d’intérêt. Analysez aussi le TAEG (tout frais inclus), l’assurance (TAEA), les frais de dossier, de garantie et les IRA. Vérifiez que l’offre respecte les mentions obligatoires (durée, capital, modularité, FISE…). Enfin, retenez qu’un courtier peut optimiser votre dossier, négocier l’assurance et vous faire bénéficier d’une solution adaptée.