Frais de caution d’un prêt immobilier : fonctionnement, coût et remboursement

Ce qu'il faut retenir

Les frais de caution d’un prêt immobilier sont dus lorsque vous faites appel à un organisme de cautionnement pour garantir votre prêt bancaire et peuvent vous être remboursés à hauteur de 75 %. Il s’agit d’un type de garantie pour un prêt immobilier, au même titre que l’hypothèque. Aujourd’hui, on estime qu’un peu plus de la moitié des prêts immobiliers sont garantis par une caution. Voici ce qu’il faut retenir à son propos :

• la caution est généralement la solution la moins onéreuse et la moins contraignante des garanties possibles ;
• elle peut être apportée par une société de cautionnement comme le Crédit Logement, une mutuelle ou encore par une personne physique ;
• les frais de caution se partagent entre commission pour l’organisme et contribution au fonds mutuel de garantie (FMG) à hauteur de 0,8 % du montant emprunté ;
• sous certaines conditions, une partie de la contribution au FMG peut être récupérée par l’emprunteur à l’issue du crédit immobilier.

Diane Levy 26 janvier 2026 5 min

Les types de frais de garantie pour un prêt immobilier

Pour obtenir un prêt immobilier, vous devez généralement apporter une garantie afin de limiter les risques financiers pour l’organisme prêteur. La garantie protège la banque si vous ne pouvez pas rembourser vos échéances : c’est une garantie en cas de défaut de paiement.

Les principaux frais de garantie à anticiper

Il existe quatre grands types de frais de garantie :

• la caution, qui consiste à faire appel à un organisme spécialisé ou, plus rarement, à une personne physique qui se porte garant pour vous et prend votre place pour rembourser les échéances si besoin ;
• l’hypothèque, un contrat qui permet à la banque de saisir le bien pour le vendre afin de rembourser les mensualités ;
• l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex- PDD pour privilège de prêteur de deniers), qui fonctionne comme une hypothèque conventionnelle, mais assure uniquement les biens existants et se distingue par un coût légèrement inférieur ;
• le nantissement, qui met en gage différents biens mobiliers comme des placements financiers ou des parts sociales.

Ne pas confondre frais de garantie et assurance emprunteur

L’assurance de prêt, systématiquement exigée pour un crédit immobilier, prend le relais de l’emprunteur pour rembourser les échéances du prêt dans des cas précis couverts par le contrat : décès, invalidité, incapacité, perte d’emploi… La garantie intervient, elle, lorsqu’il y a des défauts de paiement non couverts par l’assurance emprunteur.

Les conséquences d’un choix de garantie sur le prêt

Le choix du mode de garantie a des conséquences sur votre prêt immobilier. Même si elle génère elle aussi des frais, la caution est généralement moins onéreuse que l’hypothèque et moins contraignante, notamment en cas de remboursement anticipé du prêt.

Vous n’aurez pas de frais de mainlevée à payer en cas de vente du bien avant la fin du prêt, comme avec une hypothèque. Par ailleurs, avec une hypothèque, vous ne pourrez pas récupérer les frais de garantie après avoir remboursé votre prêt, contrairement à la caution.

La caution : une garantie spécifique du crédit immobilier

La caution (ou cautionnement) fait partie des garanties possibles pour un prêt immobilier. La caution est apportée par :

• un organisme financier spécialisé, généralement partenaire de la banque dans laquelle vous souscrivez le crédit ;
• une mutuelle, notamment lorsque vous êtes fonctionnaire ;
• une personne physique de votre choix.

La caution s’engage à rembourser les mensualités du crédit immobilier à votre place si vous ne pouvez plus le faire, pour des raisons autres que celles couvertes par votre assurance emprunteur.

Les principales sociétés de cautionnement

Le principal inconvénient de la caution est de ne pas pouvoir choisir l’organisme de cautionnement. Dans la plupart des cas, il est imposé par la banque qui fournit le crédit qui a des partenariats avec ce type d’organisme.

Les principaux acteurs de la caution en crédit immobilier sont :

• le Crédit Logement, qui travaille avec quasiment toutes les banques ;
• la SOCAMI pour la Banque Populaire ;
• la SACCEF pour la Caisse d’Épargne ;
• la CAMCA pour le Crédit Agricole et LCL ;
• le CMH pour le Crédit Mutuel et CIC ;
• certaines mutuelles (MNH, Casden, CNP…).

D’où vient l’argent des organismes de cautionnement ?

Lorsque vous prenez une caution auprès d’une société de cautionnement, vous payez une commission de caution (entre 150 € et 600 €) et une participation au fonds mutuel de garantie (FMG). Ce fonds alimente les organismes de cautionnement afin de remplacer les emprunteurs défaillants.

Comment estimer les frais de caution d’un crédit immobilier ?

Comme toute garantie, choisir la caution de prêt immobilier occasionne des frais.

Calculer les frais de caution d’un crédit immobilier 

Les frais de caution se répartissent entre deux sommes :

• la commission de l’organisme de caution (entre 150 et 600 €) ;
• la contribution au fonds mutuel de garantie (environ 0,8 % de la somme empruntée + une somme forfaitaire d’environ 200 € correspondant aux frais de dossier).

La caution reste néanmoins généralement la moins coûteuse financièrement par rapport à l’hypothèque et au PPD.

Les solutions pour alléger les frais de garantie d’un prêt immobilier

Pour réduire les frais de garantie de votre prêt immobilier, il faut choisir la moins coûteuse et c’est bien souvent la caution, même s’il y a des frais de souscription. Vous évitez en effet d’avoir à payer des frais de notaire supplémentaires pour l’inscription de l’hypothèque et, en cas de remboursement anticipé du prêt, vous n’aurez pas non plus de frais de mainlevée à payer.

L’autre solution consiste à choisir un organisme de cautionnement qui permet de récupérer les frais de caution à la fin de votre prêt. En effet, certaines enseignes remboursent ces frais sous certaines conditions :

• votre crédit est arrivé à terme ou remboursé par anticipation ;
• vous n’avez pas bénéficié d’un remboursement pris en charge par votre assurance emprunteur.

Le montant remboursé dépend de la somme initialement empruntée et de la durée du prêt, mais il peut aller jusqu’à 75 % de la part correspondant à la contribution au FMG.