Comment la plus-value immobilière est-elle taxée dans une SCI ?

Ce qu'il faut retenir

En SCI, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Mais des abattements sont envisageables au fur et à mesure des années de détention. Vous possédez un bien au sein d’une SCI et vous envisagez de le revendre ?

Avant de passer chez le notaire, mieux vaut savoir comment est imposée la plus-value immobilière en SCI. Ce mécanisme fiscal peut avoir un impact important sur le gain final de la vente. Mais rassurez-vous, le calcul n’a rien de sorcier. Entre prix d’achat, durée de détention et éventuelles exonérations, quelques règles simples permettent d’anticiper la taxation de votre vente en toute sérénité. Voici ce qu’il faut savoir : 

• la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien détenu par la SCI ;
• elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après application d’abattements selon la durée de détention ;
• au-delà de 30 ans, la plus-value est totalement exonérée ;
• certaines ventes, comme la résidence principale, échappent aussi à l’imposition.

 

Pourquoi la fiscalité des plus-values est-elle si importante dans une SCI ?

Une vente pas tout à fait comme les autres

Quand une SCI vend un bien immobilier, elle peut réaliser une plus-value immobilière : c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (c’est-à-dire le prix d’achat, augmenté des frais et des éventuels travaux). Et comme tout gain, cette plus-value immobilière de SCI est soumise à une fiscalité particulière.

Mais attention, la vente d’un bien détenu par une société civile immobilière n’est pas traitée comme celle d’un particulier. En SCI, ce sont les associés qui supportent l’imposition, chacun à hauteur de ses parts.

En clair, si vous détenez 50 % des parts de la SCI, vous serez imposé sur 50 % de la plus-value réalisée.

Ce que dit la loi : une imposition obligatoire

En cas de cession immobilière, la plus-value d’une SCI est imposable, sauf exception (comme la résidence principale).Cela vaut aussi si vous vendez vos parts sociales de SCI à quelqu’un d’autre. Dans ce cas, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat de vos parts.

Comment se calcule la plus-value immobilière dans une SCI ?

La formule de base

Notez d’abord que si le bien a été financé grâce à un crédit immobilier, cela n’a aucune incidence directe sur le calcul de la plus-value. Mais, le prêt peut évidemment influencer la rentabilité globale de l’investissement. 

Le calcul de la plus-value immobilière se fait de manière assez simple sur le papier : 

Calcul plus-value

Éléments	Explication
Prix de vente	Montant figurant dans l’acte de cession, net des frais de vente (agence, diagnostics, etc.)
Prix d’acquisition	Prix d’achat initial + frais d’acquisition (notaire, agence) + travaux déductibles
Plus-value brute	Prix de vente – Prix d’acquisition

Autrement dit :

Plus-value brute = Prix de vente – (Prix d’achat + frais + travaux)

Exemple concret de calcul

Prenons un cas concret :

Votre SCI vend un appartement 400 000 € en 2025.
Elle l’avait acheté 250 000 € en 2010, avec 15 000 € de frais de notaire et 5 000 € de travaux.

Calcul de la plus-value brute :
400 000 – (250 000 + 15 000 + 5 000) = 130 000 €

C’est ce montant qui sert de base pour la fiscalité. Mais heureusement, il existe un abattement pour durée de détention qui réduit fortement l’imposition au fil des années.

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Abattements et durée de détention : un avantage progressif

Les abattements selon la durée de détention

L’administration fiscale applique deux types d’abattements différents :

• un pour l’impôt sur le revenu ;
• un autre pour les prélèvements sociaux.

Voici le barème actuel :

Durée de détention	Abattement IR	Abattement prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De 6 à 21 ans	6 % par an	1,65 % par an
22ᵉ année	4 %	1,60 %
Plus de 22 ans	Exonération IR	9 % par an jusqu’à 30 ans
Plus de 30 ans	Exonération totale	Exonération totale

Source : Action Logement.

Quelle imposition s’applique à la plus-value immobilière SCI ?

Les deux volets de la taxation

Une fois la plus-value nette calculée (après abattements), elle est soumise à :

• 19 % d’impôt sur le revenu ;

• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Soit un total de 36,2 % d’imposition sur la plus-value brute. Pour rappel, ces taux s’appliquent proportionnellement à la part de chaque associé dans la SCI.

Exemple :

Si vous détenez 40 % de la société, vous serez imposé sur 40 % de la plus-value nette.

Les surtaxes sur les grosses plus-values

Pour les plus-values imposables supérieures à 50 000 €, une surtaxe progressive s’applique.

Montant de la plus-value	Surtaxe
De 50 001 à 60 000 €	2 % – (60 000 – PV*) x 1/20
De 60 001 à 100 000 €	2 %
De 100 001 € à 110 00 €	3 % – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000 €	3 %
De 150 001 à 160 000 €	4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000 €	4 %
De 200 001 à 210 000 €	5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000 €	5 % PV
De 250 001 à 260 000 €	6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
Plus de 260 000 €	6 %

*PV = montant total de la plus-value imposable

Source : bofip.impots.gouv.fr.

Exemple :
Sur une plus-value imposable de 120 000 €, la surtaxe sera de 3 %, en plus des 36,2 % prévus au titre de la plus-value immobilière classique.

Quelle est la fiscalité applicable à la plus-value de cession de parts d’une SCI ?

Vendre des parts sociales de SCI est un peu différent, mais le principe reste le même.

Vous calculez la différence entre :

• le prix de vente des parts ; 
• et leur prix d’acquisition (ou valeur d’origine, augmentée des apports éventuels).

La plus-value immobilière de SCI sur cession de parts sociales est aussi soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec les mêmes abattements pour durée de détention.

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Quelles exonérations fiscales sont disponibles pour les cessions de biens ?

Les principales situations d’exonération

Certaines ventes peuvent être totalement exonérées de plus-value. C’est le cas notamment :

• lorsque le bien vendu est la résidence principale d’un associé occupant le logement ;
• si le prix de vente est inférieur à 15 000 € ;
• lors de la première cession d’un bien autre que la résidence principale, sous conditions de remploi du prix de vente ;
• ou encore, comme on l’a vu, après 30 ans de détention.

Exonérations spécifiques à certaines situations

Il existe aussi quelques cas particuliers :

• vente à une collectivité publique (expropriation, travaux d’utilité publique) ;
• vente d’un terrain constructible à un bailleur social ;
• succession ancienne : si le bien est détenu depuis plusieurs décennies, il est souvent déjà exonéré par la durée.

En résumé, plus vous détenez longtemps le bien, plus l’imposition SCI diminue. Et dans certains cas, la plus-value immobilière SCI disparaît complètement du radar fiscal.

FAQ – Foire aux questions

Quels sont les impacts fiscaux d’une vente immobilière par une SCI ?

La vente d’un bien entraîne une imposition sur la plus-value, répartie entre les associés selon leur participation. Chaque associé déclare la part de plus-value immobilière qui lui revient, et paie l’impôt correspondant.

Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI à l’IS par rapport à l’IR ?

Même si l’article se concentre sur la SCI en général, sachez que :

• à l’IR, la plus-value bénéficie des abattements pour durée de détention ;
• à l’IS, elle est intégrée au résultat imposable de la société, mais le bien peut être amorti chaque année (ce qui réduit la fiscalité à court terme).

En revanche, à la revente, la taxation peut être plus lourde à l’IS, car l’amortissement vient réduire le prix d’acquisition fiscal.

Ce qu’il faut retenir

• La plus-value immobilière SCI, c’est le gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier par une société civile immobilière.
• Elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après déduction des frais et travaux.
• Elle est soumise à un impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), soit 36,2 % au total.
• Les abattements pour durée de détention permettent de réduire progressivement cette imposition jusqu’à exonération totale après 30 ans.
• Certaines situations, comme la résidence principale ou une vente de faible montant, permettent d’être totalement exonéré d’impôt.

Vous l’aurez compris, vendre un bien via une SCI, ça se prépare ! Avant de signer, prenez le temps de calculer votre plus-value immobilière et de vérifier si vous pouvez bénéficier d’une exonération.

N’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un notaire ou un conseiller fiscal pour éviter de mauvaises surprises au moment de la vente.

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