Les revenus et salaires pris en compte pour un prêt immobilier

Ce qu'il faut retenir

Pour obtenir un prêt immobilier, l’organisme de crédit ou la banque tient compte des ressources de l’emprunteur et du co-emprunteur. Voici ce qu’il faut savoir à ce propos : 

• les revenus pris en compte diffèrent selon leur origine ;
• ils sont pris en compte à 100% dès lors qu’ils sont stables (en CDI et en CDD ou activité non salariée sur 3 à 5 ans).
• d’autres sources de revenus ne sont prises en compte que de manière partielle, comme les revenus fonciers, généralement comptabilisés à hauteur de 70%.
• les primes, heures supplémentaires, frais professionnels et autres revenus exceptionnels ne sont généralement pas pris en compte.
• les différentes sommes permettent de calculer le taux d’endettement du foyer, qui ne doit pas dépasser 35% des revenus.

Diane Levy 12 août 2022  6 min

Quels impacts ont vos revenus sur votre capacité d’emprunt ?

Pour constituer une offre de prêt immobilier, les banques recensent vos entrées d’argent et vos charges.

Les établissements de crédit tiennent compte, en premier lieu, du salaire net de l’emprunteur, mais aussi de sa situation professionnelle (ancienneté et stabilité de l’emploi). Ainsi, les professionnels libéraux et les chefs d’entreprise devront justifier d’un revenu régulier sur une durée minimum de trois ans.

Les banques classent aussi les revenus selon leur nature. Certains, comme les recettes locatives, ne sont généralement comptabilisés qu’à 70 %. D’autres revenus comme les primes exceptionnelles ou les heures supplémentaires ne sont pas pris en compte.

Les charges récurrentes pèsent également dans la balance. Elles permettent à votre banque de définir votre taux d’endettement qui ne peut pas, sauf exception, dépasser 35 %. Dans le calcul du montant des charges sont intégrés notamment les crédits en cours, le loyer et les pensions versées.

Les revenus pris en compte à 100% pour le calcul du taux d’endettement

Les traitements et salaires

Si vous êtes salarié en contrat à durée indéterminée ou fonctionnaire, la banque prend en compte votre salaire net avant impôt lorsque vous constituez votre dossier de demande de financement de crédit immobilier.

Si vous êtes salarié en contrat à durée déterminée, en stage ou en intérim, l’organisme prêteur ne retient en général les revenus que si :

• le futur emprunteur peut apporter la preuve d’une activité stable et régulière sur plusieurs années (3 à 5 ans) ;
• l’emprunteur travaille sous contrat pour la fonction publique et peut justifier d’une ancienneté de trois ans minimum.

Les pensions et rentes 

Les pensions alimentaires peuvent être comptabilisées dans les revenus à condition qu’elles soient versées durant la majeure partie de la durée de l’emprunt. Les banques tiennent alors compte de l’âge des enfants, car les aides peuvent diminuer, voire s’arrêter, quand les enfants quittent le foyer fiscal.

La prestation compensatoire en cas de divorce est aussi considérée comme un revenu. Les retraites sont, elles aussi, comptabilisées à 100 %, car elles représentent un revenu constant. Seulement, l’âge de l’emprunteur peut être un frein à l’octroi d’un prêt immobilier par les établissements bancaires.

Les revenus des activités non salariées

Pour les activités non salariées, principales ou secondaires comme les travailleurs indépendants, les chefs d’entreprise, les intermittents ou les micro-entrepreneurs, les revenus pris en compte pour un crédit immobilier sont les bénéfices.

Pour apporter plus de poids à votre dossier, il est préférable de justifier d’une activité régulière sur 3 à 5 ans, gage de stabilité pour les banques.

Les revenus pris en compte partiellement

Les ressources plus aléatoires ou variables peuvent parfois entrer en ligne de compte pour calculer votre capacité d’emprunt, mais jamais totalement.

La prise en compte des revenus locatifs

Avoir déjà constitué un patrimoine immobilier sur lequel vous percevez des revenus locatifs est une source de revenus non négligeable de rentrées d’argent inventoriées pour un prêt immobilier.

Comme ces revenus peuvent fluctuer, en raison de changement de locataire, de loyers impayés ou de travaux, la banque n’en tient compte généralement qu’à 70 %.

Exemple de revenus locatifs : Pour un emprunteur percevant un loyer de 500 € tous les mois et réglant une mensualité de 700 € pour son crédit immobilier, la banque retient des revenus complémentaires de 350 € (70 % du loyer de 500 €), tout en enregistrant les 700 € dans ses charges.

Salaire variable et commissions : comment sont-ils évalués ?

Pour les salariés étant rémunérés à la commission ou ayant un salaire comportant une partie variable, seule la partie fixe est retenue pour les professionnels exerçant depuis deux années ou moins. 

En revanche, l’ensemble du salaire (fixe et commission) peut souvent être comptabilisé pour ceux ayant une expérience de plus de trois ans. Pour réaliser son estimation, la banque se base sur la moyenne des revenus nets des deux ou trois dernières années.

[/red_short]La banque étudie et apprécie la situation de l’emprunteur dans sa globalité. Les revenus ne sont pas les seuls et uniques critères d’octroi d’un prêt immobilier. En effet, la banque tient aussi compte de votre apport personnel, de votre taux d’endettement et de la tenue de vos comptes, par exemple.[/red_short]

Les revenus écartés d’une demande de financement immobilier ?

Certaines sources de revenus sont a priori écartées par les banques. Parmi elles :

• les heures supplémentaires ;
• les primes exceptionnelles ;
• les frais professionnels (déplacement, repas…) ;
• les primes d’intéressement et de participation ;
• les allocations.

Néanmoins, même si ces revenus ne sont pas pris en compte pour l’obtention d’un prêt immobilier, ils restent un atout pour la banque, notamment si vous en épargnez une grande partie.  L’épargne est un argument fort pour une banque dans le cadre de projets immobiliers, car elle constitue la preuve que vous êtes en mesure, et depuis longtemps, de bien gérer votre budget.

Calcul du taux d’endettement : quelles charges ?

Le taux d’endettement désigne la part occupée par vos charges dans votre budget et permet donc d’évaluer votre capacité à emprunter pour l’achat de votre logement.

Pour le calculer, la formule est simple :

Taux d’endettement = (charges fixes / Revenus fixes) x 100

Pour calculer votre taux d’endettement, la banque ajoute à la mensualité du prêt immobilier toutes les charges récurrentes comme notamment :

• les crédits en cours (à la consommation, auto ou renouvelable) ;
• les pensions versées ;
• les rentes ;
• les loyers.

Si votre taux d’endettement (opération immobilière comprise) est inférieur au seuil maximal de 35 %, vous pouvez sans problème démarcher les banques et organismes de crédits. 

Si votre taux d’endettement dépasse les 35 %, il est préférable de le faire baisser avant de solliciter les banques. Pour cela, vous pouvez :

• réduire vos charges courantes en réalisant des économies sur vos factures d’eau, d’électricité, de téléphonie, etc. ;
• en soldant un crédit en cours grâce à une épargne régulière ;

• en renégociant un crédit immobilier en cours pour profiter d’une baisse des taux d’intérêt ;

• en effectuant un rachat de vos crédits en cours, qui consiste à regrouper vos prêts à la consommation ou crédits immobiliers en un seul. Cette opération implique cependant un coût total plus élevé.