Offre d’achat : quels sont les délais de validité et les obligations ?

Ce qu'il faut retenir

L’offre d’achat marque le premier accord entre un acquéreur et un vendeur. Ce document, souvent rédigé avant la signature d’un compromis de vente, engage l’acheteur sous certaines conditions. Outre le délai de validité de l’offre d’achat, il est important également de respecter certaines obligations. Voici les points à retenir :

• la durée de validité d’une offre d’achat est généralement comprise entre 5 et 10 jours ;
• une offre valable doit être claire, datée, signée et indiquer le prix, le bien concerné, ainsi que les modalités de financement ;
• si elle est signée et acceptée dans les temps, l’offre constitue un accord de principe en amont du compromis de vente ;
• il est interdit de réclamer le versement d’une somme d’argent pour bloquer une maison sous offre d’achat ; 
• sans durée précisée, l’offre d’achat est valable pour une période jugée raisonnable.

Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilier ?

L’offre d’achat constitue une première étape vers l’acquisition d’un bien. Elle permet à l’acheteur d’exprimer clairement son intention d’acheter, tout en posant les bases d’un accord avec le vendeur

Une étape clé avant le compromis de vente

L’offre d’achat est un document écrit par lequel un acquéreur propose formellement d’acheter un bien immobilier à un prix donné. Elle intervient en amont du compromis de vente, dès lors que l’acheteur souhaite réserver le bien avant qu’un autre candidat ne se positionne.

En plus de la durée de validité, l’offre d’achat immobilier doit mentionner plusieurs éléments, tels que :

• l’identité des parties ;
• la description du bien concerné (adresse, type, superficie, etc.) ;
• le prix proposé par l’acheteur ;
• la solution de financement (crédit immobilier, apport personnel, etc.) ;
• les éventuelles conditions suspensives (refus de l’emprunt immobilier, présence de servitudes, etc.).

Caractère juridique : est-ce un engagement ?

Sur le plan légal, une offre d’achat engage l’acheteur, à condition qu’elle soit acceptée par le vendeur dans les délais. Une fois les conditions de l’offre acceptées et signées par écrit, elle devient alors un accord de principe entre les deux parties.

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Quelle est la durée de validité d’une offre d’achat ?

La durée de validité d’une offre d’achat est en général de quelques jours, entre 5 et 10 jours en moyenne.   

Durée de validité classique si rien n’est précisé

Lorsqu’aucun délai n’est explicitement mentionné, l’offre d’achat est considérée comme valable pendant un « délai raisonnable ». En pratique, cela correspond généralement à quelques jours.

Durée indiquée dans l’offre : quelles règles ?

Si un délai est précisé dans l’écrit, c’est celui-ci qui prévaut. À l’issue de ce laps de temps, deux cas peuvent se présenter :

• si le vendeur a accepté l’offre par écrit dans le délai imparti, elle vaut accord de principe ;
• si le vendeur ne répond pas dans les temps, l’offre devient caduque (selon l’article 1117 du Code civil).

Peut-on se rétracter pendant la validité de l’offre ?

Votre maison est sous offre et vous cherchez à savoir combien de temps attendre avant de passer à la prochaine étape ? Jusqu’à ce que l’offre soit acceptée, l’acheteur peut la retirer à tout moment, même si un délai de validité a été fixé. Cette faculté de retrait prend fin dès l’acceptation expresse du vendeur.

 

Que se passe-t-il si l’offre est acceptée ?

L’acceptation d’une offre d’achat par le vendeur marque une étape déterminante dans le processus de vente.

Acceptation expresse par le vendeur : valeur de l’accord

Comme indiqué précédemment, une fois que le vendeur accepte l’offre par écrit et dans le délai imparti, il s’agit d’un accord de principe. Cela signifie que les deux parties s’engagent à poursuivre la transaction selon les conditions mentionnées dans l’offre (prix, désignation du bien, etc.).

Attention : même si l’on parle d’un accord, il ne s’agit pas encore d’un acte de vente définitif.

Vers la signature du compromis de vente

Une fois la durée de validité de l’offre d’achat acceptée, il reste encore des étapes à franchir avec :

• la rédaction d’un avant-contrat, qui prendra la forme d’un compromis ou d’une promesse de vente ;
• la signature de l’acte authentique.

 

Quelles sont les conditions de validité d’une offre d’achat ?

Pour qu’une offre d’achat soit valide et reconnue juridiquement, elle doit respecter certains critères.  

L’offre doit être claire, écrite et signée

Une offre d’achat n’a de valeur juridique que si elle est formalisée par écrit, datée et signée par l’acquéreur. Elle doit également comporter les mentions nécessaires (adresse, identité des parties, prix, etc.). 

Une offre orale ou incomplète n’a aucune valeur juridique : elle ne peut engager ni l’acheteur ni le vendeur.

Le bien doit être disponible à la vente

L’offre n’est valable que si le bien est effectivement disponible à la vente. Cela implique notamment :

• que le bien ne soit pas déjà sous compromis ;
• que le vendeur ait la pleine capacité de vendre (propriétaire légal, sans indivision bloquante) ;
• que le droit de préemption, s’il existe (par exemple, de la mairie), ait été purgé ou en cours de traitement.  

Les délais de rétractation et de réponse doivent être respectés

Une offre d’achat ne doit pas obligatoirement mentionner une date limite de validité. En l’absence de date précisée, on parle de délai « raisonnable » : quelques jours en général. Sans réponse du vendeur, l’offre devient caduque à l’expiration du délai de validité.

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Quels délais pour se rétracter en cas d’offre d’achat ?

L’offre d’achat constitue un engagement sérieux, mais les possibilités de rétractation existent, selon que l’on soit acheteur ou vendeur. 

Cas de désistement de l’acheteur

Tant que le vendeur n’a pas accepté l’offre par écrit, l’acheteur peut se rétracter librement, sans justification. Une simple notification (mail ou courrier) suffit à retirer l’offre.

En revanche, une fois que le vendeur a accepté l’offre, l’acheteur est engagé moralement, mais pas encore juridiquement. Il pourra encore se rétracter sans pénalité jusqu’à la signature du compromis de vente.

C’est à partir de cette signature que le droit de rétractation légal entre en jeu : 10 jours calendaires à compter du lendemain de la remise du compromis signé (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Passé ce délai, l’acheteur s’expose à des pénalités en cas de désistement, sauf clause suspensive valable. 

Cas de désistement du vendeur

Le vendeur, quant à lui, n’est engagé qu’à partir du moment où il accepte l’offre d’achat par écrit. Il ne peut plus ensuite faire marche arrière sans exposer l’acheteur à une situation litigieuse. En cas de refus injustifié, l’acheteur pourrait, en théorie, saisir la justice pour faire valoir le caractère contractuel de l’offre.

Cependant, dans la pratique, c’est la signature du compromis de vente qui scelle réellement l’engagement des deux parties.

Nos conseils pour sécuriser votre offre d’achat

Vous souhaitez rédiger une offre d’achat claire et complète ? Voici quelques bonnes pratiques à suivre pour limiter les risques d’incompréhension ou de litige.

Toujours indiquer une durée de validité claire

Pour éviter toute ambiguïté, mentionnez une date limite de validité dans votre offre. Cela vous permet de ne pas rester engagé indéfiniment dans l’attente d’une réponse du vendeur.

Préciser les conditions suspensives dès cette étape

Même si elles seront reprises dans le compromis de vente, les conditions suspensives peuvent déjà être mentionnées dans l’offre. Cela permet de poser un cadre clair dès le départ et d’éviter toute mauvaise surprise au moment du compromis.

Se faire accompagner par un professionnel  

Enfin, ne rédigez pas votre offre seul si vous avez un doute. Un professionnel de l’immobilier peut vous accompagner pour formaliser correctement votre proposition (notaire, agent immobilier, etc.). Leur expertise vous garantit une offre conforme et juridiquement sécurisée.

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