Comprendre le prêt achat-revente
Prêt achat-revente : caractéristiques et fonctionnement
Le prêt achat-revente est une forme de crédit immobilier particulier, qui peut être souscrit à certaines occasions bien précises.
Caractéristiques
Le prêt achat-revente est un financement permettant d’acquérir un nouveau logement avant d’avoir vendu son bien immobilier. Il regroupe les mensualités de l’ancien crédit immobilier et du nouveau en une seule nouvelle échéance.
Concrètement, l’emprunteur dispose de deux ans pour vendre son bien. Lorsque l’ancien logement est cédé, il rembourse une partie du prêt achat-revente sans frais de remboursement anticipé.
En bref, on peut dire que le prêt achat-revente est une alternative au prêt relais.
| Prêt relais et prêt achat-revente : quelles différences ?
Ces deux types de financement se ressemblent beaucoup mais ils ne s’utilisent pas de la même manière. Ils permettent tous les deux d’acquérir un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien logement et courent sur une durée maximale de deux ans.
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Fonctionnement
Comme pour la mise en place d’un prêt relais, la banque va tenir compte de la valeur du bien à vendre pour proposer une nouvelle solution de financement. Elle va calculer le montant qu’elle pourra récupérer au moment de la vente du bien, appelé “avance”. Ce montant prévisionnel ne dépasse pas – en règle générale – 70 % à 80 % de la valeur de l’habitation.
Par la suite, elle va établir le nouveau prêt à mettre en place durant la période transitoire des deux ans. Celui-ci va englober :
- le capital restant dû du premier prêt ;
- les fonds nécessaires à l’acquisition du nouveau logement, y compris les frais de notaire et de caution.
| Exemple d’une souscription de prêt achat-revente :
Un couple projette de vendre son logement d’une valeur de 200 000 € et d’acheter une nouvelle maison à 300 000 €. Il leur reste à rembourser du premier prêt un capital de 50 000 €. La banque va calculer comme suit le montant du prêt achat-revente : Tout d’abord, elle va déterminer l’avance en se basant sur les 70 % de la valeur du bien, soit 200 000 € x 70 % = 140 000 €. Elle va ensuite fixer le nouveau crédit en déduisant du prix d’achat du bien à acquérir le montant prévisionnel de la vente, tout en intégrant le capital restant dû et les IRA (indemnités de remboursement anticipé), sachant que le montant de ces derniers ne peut pas excéder 3 % du capital restant dû, soit 1 500 €. On se retrouve alors avec le calcul suivant : (300 000 + 50 000 + 1 500) – 140 000 = 351 500 -140 000 = 211 500 €. Ainsi, la nouvelle banque peut accorder un prêt achat-revente d’une valeur de 211 500 €. Il est toutefois à mentionner que ce montant n’inclut pas les frais de notaire et de caution. |
Étapes du prêt achat-revente
Pendant la période de transition de 24 mois accordée à l’emprunteur pour vendre son bien, celui-ci rembourse des mensualités (capital, intérêts et assurance de prêt) d’un montant fixé en accord avec sa banque en fonction de sa capacité financière.
Cette période de transition peut être prolongée jusqu’à 36 mois de façon exceptionnelle ou réduite à 12 mois, si la vente se réalise rapidement.C’est également durant cette période que l’emprunteur va rembourser les mensualités de l’ancien crédit immobilier et celles pour l’acquisition. Si l’on en revient à notre exemple ci-dessus, le prêt achat-revente de la première période couvre une enveloppe budgétaire de 350 000 € (300 000 € pour l’acquisition et 50 000 € pour le capital restant)
Au moment de la vente du bien, l’emprunteur rembourse l’avance de la banque sans IRA. Le capital restant dû étant modifié, l’offre de prêt évolue avec un nouvel échéancier et une nouvelle durée de remboursement. Toujours selon ce même exemple, le prêt achat-revente de la deuxième période est établi sur la base de 211 500 €.
N’hésitez pas à utiliser nos outils pour réaliser vos propres simulations de prêt achat-revente Comparateur de prêt immobilierQuels sont les avantages et les inconvénients d’un prêt achat-revente ?
Mettre en place un prêt achat-revente présente des atouts et des inconvénients qu’il convient de connaître en amont pour prendre la meilleure décision possible.
Les avantages
Le prêt achat-revente peut être intéressant pour un emprunteur qui souhaite acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu, sans recourir à la même banque émettrice de son prêt immobilier actuel. Il a notamment l’avantage de présenter une seule mensualité qui englobe les deux prêts.
| Exemple :
Si le couple opte pour un prêt relais avec sa banque, celle-ci lui propose deux financements en plus du crédit actuel. En effet, le nouveau bien à acquérir étant plus cher que l’ancien, la banque présente un prêt relais adossé ou associé à un autre crédit afin de financer la différence. En tout, l’emprunteur se retrouve avec trois prêts différents durant la période de transition :
Il rembourse alors les intérêts et l’assurance du prêt relais (le capital étant réglé au moment de la vente du bien), son échéance actuelle ainsi qu’une nouvelle mensualité pour le nouveau logement. À la vente du bien, le crédit relais et l’ancien prêt sont tous les deux soldés. Il ne reste plus que le nouveau financement. |
Les inconvénients
Dans le cadre d’un prêt achat-revente, un nouvel établissement bancaire rachète l’ancien crédit immobilier. Pour solder le financement, l’emprunteur peut avoir à régler des indemnités de remboursement anticipé (IRA) sauf s’il a négocié le contraire au moment de la souscription de l’emprunt. Sachez cependant que le montant des pénalités est plafonné par le code de la consommation. S’il s’agit d’un prêt à taux fixe, l’IRA ne peut pas dépasser la valeur de six mois d’intérêt sur le capital remboursé, ni les 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Par ailleurs, il est à souligner que les taux de ce crédit immobilier sont souvent plus élevés que ceux des crédits immobiliers classiques (y compris les prêts relais).
Enfin, notez que plus la vente de l’ancien logement prendra de temps, plus l’opération sera coûteuse pour l’emprunteur.
Avantages et inconvénients du prêt immobilier achat-revente :
| Les avantages | Les inconvénients |
| Acheter avant d’avoir vendu | Pénalités de remboursement |
| Changer de banque | Taux d’intérêts relativement élevés |
| Une seule mensualité | Opération coûteuse si la vente prend du temps |
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