Comment se passe une succession dans une SCI ?

Ce qu'il faut retenir

Une société civile immobilière (SCI) permet de constituer et de gérer un ou des biens immobiliers à plusieurs. Elle est souvent mise en place pour faciliter la transmission du patrimoine et pour bénéficier d’avantages fiscaux. La succession dans une SCI se déroule différemment d’une succession classique. Voici ce qu’il savoir sur le sujet :

• les héritiers récupèrent les parts sociales de la SCI, et non des quote-parts du patrimoine ;
• la valeur des parts sociales est moindre que celle d’un bien, ce qui réduit les frais de succession ;
• les associés d’une SCI peuvent anticiper leur succession et procéder à une donation de leur vivant afin de transmettre leur patrimoine immobilier (les bénéficiaires profitent alors d’un abattement sur les droits de donation renouvelable tous les 15 ans) ;
• le décès d’un associé entraîne systématiquement une modification des statuts, qui doit être enregistrée auprès du greffe.

Diane Levy 29 janvier 2026 9 min

SCI et succession : ce qu’il faut savoir

La succession dans le cadre d’une SCI peut varier légèrement selon l’objet de la société civile immobilière (familiale, de location, construction-vente…) et selon les statuts de la SCI. Cependant, cette forme juridique de société est appréciée pour la facilité de transmission du patrimoine et ses avantages fiscaux au moment d’une succession.

Pour mieux appréhender la procédure, il est important de revenir sur les règles et le fonctionnement d’une société civile immobilière, ainsi que sur le mécanisme de transmission du patrimoine.

Le principe de la SCI

La SCI est constituée obligatoirement par au minimum deux associés, qui détiennent chacun des parts sociales à hauteur de leur apport en capital. Elle permet d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est régie par des statuts rédigés au moment de sa création qui précisent notamment son fonctionnement et ses modalités de prise de décision. Enfin, les associés nomment un gérant qui s’occupe de la gestion courante du patrimoine immobilier.

La transmission d’un patrimoine immobilier

La succession a pour objet de gérer et régler la transmission du patrimoine immobilier du défunt. Elle est soumise à des règles précises et va dépendre du testament rédigé (ou de son absence), du lien de parenté des héritiers et des éventuelles donations antérieures.

Ainsi, lorsqu’un bien immobilier est détenu par plusieurs personnes, le régime de l’indivision est appliqué par défaut, à moins que le patrimoine ne soit géré via une SCI.

• En indivision, le patrimoine immobilier est détenu indistinctement par tous les héritiers, sans qu’ils possèdent une part précise et définie. Chaque membre de l’indivision se voit attribuer une quote-part. L’utilisation du patrimoine immobilier indivisé est soumise à l’accord de l’ensemble des indivisaires. Faute d’accord entre les héritiers ou en cas de retrait de l’un d’entre eux, le patrimoine peut être démantelé et vendu. 
• Dans le cadre d’une SCI, chaque associé possède des parts sociales propres à hauteur de son investissement. Au moment de la succession, la transmission des parts de chaque associé est prévue par les statuts et revient aux héritiers, sans que cela n’affecte le fonctionnement de la société civile immobilière. 

Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI dans le cadre de la succession ?

La fiscalité d’une SCI, au moment d’une succession ou en anticipation d’un héritage, s’avère plutôt avantageuse.

Donation de son vivant et abattement des droits de succession

Il est possible, en tant qu’associé d’une SCI et parent, de transmettre ses parts sociales progressivement et de bénéficier d’un abattement sur les droits de succession en ligne directe, à hauteur de 100 000 € par enfant pour chaque donation. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans.

Abattement personnel sur les droits de succession et de donation selon le lien de parenté avec le défunt

Chiffres issus du site impots.gouv.fr relevés en septembre 2025.

Ces abattements s’appliquent également à la suite du décès d’un associé au moment de régler la succession.

Démembrement des parts sociales d’une SCI

Le démembrement de propriété permet de garder la jouissance d’un bien jusqu’à la succession. Cette solution peut être envisagée dans le cadre d’une SCI familiale pour permettre à des parents de conserver l’usufruit de leur patrimoine immobilier jusqu’à leur décès tout en en cédant la nue-propriété à leurs enfants. Ainsi, lors de la succession, les enfants reçoivent l’usufruit, sans avoir à payer de droits de succession.

Cette option peut aussi être utilisée pour deux partenaires de PACS ou deux concubins pour faciliter la succession du conjoint survivant. Ceux-ci créent une SCI pour gérer un patrimoine commun et prévoient dans les statuts de la SCI le démembrement des parts sociales.

Les deux associés doivent détenir chacun 50 % des parts en usufruit et 50 % en nue-propriété. Ainsi au moment du décès, l’usufruit des parts détenues en nue-propriété revient au conjoint survivant. Cependant, comme toutes les parts d’une SCI ne peuvent pas être détenues par une seule personne, il conviendra de trouver un nouvel associé pour que la société perdure.

Quelles sont les conséquences juridiques en cas de décès d’un associé ?

Lorsque l’un des associés d’une SCI décède, ses parts sociales reviennent à ses héritiers. Ceux-ci sont automatiquement intégrés à la société civile immobilière, sauf si les statuts prévoient des conditions particulières pouvant nécessiter une procédure d’agrément des nouveaux associés. Ils deviennent pleinement associés et peuvent à ce titre participer aux assemblées générales et prendre part aux décisions. Ils peuvent aussi percevoir une partie des bénéfices (selon l’objet de la SCI, par exemple s’il s’agit d’une SCI de location).

Fonctionnement de la SCI en cas de décès d’un associé

Quant à la SCI, elle continue d’exister et poursuit ses activités. Le décès d’un associé n’impacte pas le fonctionnement de la société.

Cas particulier : décès du gérant

En cas de décès du gérant de la SCI, les associés doivent désigner un nouveau gérant lors d’une assemblée générale extraordinaire.

Quels sont les frais de succession en SCI en cas de décès de l’un des associés ?

Dans le cadre d’une SCI, les droits de succession sont calculés sur la base de la valeur des parts sociales, et non sur la valeur du patrimoine. Les dettes, comme les prêts immobiliers, sont prises en compte dans le calcul de la valeur des parts sociales, ce qui réduit l’assiette d’imposition.

Par ailleurs, les frais varient selon la qualité de l’héritier (enfant, frère…) et sont diminués d’un abattement (cf paragraphe précédent), dont le montant varie selon le lien de parenté.

Barème progressif des droits de succession pour les héritiers en ligne directe

Chiffres issus du site impots.gouv.fr relevés en septembre 2025.

Pour les parents jusqu’au 4e degré inclus, un taux unique de 55 % est appliqué, pour les autres héritiers, un taux unique de 60 %.

Quelles sont les règles de transmission du patrimoine dans une SCI familiale ?

La transmission du patrimoine dans une SCI familiale peut se faire du vivant des associés ou à leur décès au moment de la succession.

• Les associés (parents ou grands-parents) peuvent en effet effectuer des donations de parts sociales et profiter de l’abattement personnel renouvelable tous les 15 ans.
• Sinon, les parts sociales de la SCI sont transmises aux héritiers selon les règles de la dévolution successorale.

SCI familiale et succession : exemple

L’enfant d’un associé hérite des parts sociales de SCI de son père pour une valeur de 120 000 €. Les frais de succession sont calculés selon la formule suivante : 

(valeur des parts sociales – abattement) x taux applicable des droits de succession 

(120 000 – 100 000) x 20 % = 20 000 x 20 % = 4 000 €

Vos questions, nos réponses

Quels sont les coûts liés à la succession dans une SCI ?

Comme les héritiers deviennent associés de la SCI, les statuts initiaux doivent être modifiés (identification des nouveaux associés, répartition des parts…) et enregistrés auprès de l’administration, ce qui implique :

• des frais de greffe ;
• des frais de publication dans un journal d’annonces légales ;
• des frais d’intervention d’un expert.

Est-ce que tous les héritiers doivent être d’accord au moment d’une succession en SCI ?

Non, c’est la spécificité d’une succession en SCI. Les héritiers peuvent céder leurs parts sociales sans que le fonctionnement de la SCI en soit perturbé.

Qui sont les héritiers d’une SCI ?

Les héritiers d’une SCI sont les héritiers des associés (enfant, parent, neveu…).

Quelle est la différence entre une SCI et une SCI familiale ?

La SCI désigne toute forme de société civile immobilière (de location, construction-vente…). La SCI familiale est l’une de ces structures existantes. Sa particularité est qu’elle est constituée d’associés ayant tous un lien de parenté.