Tout savoir sur la vente à terme

Ce qu'il faut retenir

La vente à terme permet d’acheter ou de vendre un bien sans paiement intégral immédiat. Concrètement, l’acheteur verse un bouquet au moment de la signature de l’acte authentique, puis règle le solde sous forme de mensualités sur une durée définie à l’avance, généralement entre 10 et 20 ans. Contrairement au viager, la vente à terme ne repose sur aucun aléa : le prix, la durée et les modalités de paiement sont connus dès le départ. Elle peut être libre (l’acheteur occupe le bien immédiatement) ou occupée (le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation).

C’est une alternative sécurisée pour investir dans l’immobilier sans recourir systématiquement

Qu’est-ce qu’une vente à terme ?

La vente à terme désigne un montage immobilier permettant un paiement échelonné du prix d’un bien. L’acheteur règle une partie comptant, puis s’engage à verser des mensualités sur une période déterminée, inscrite dans le contrat.

Dès la signature de l’acte authentique, l’acquéreur devient juridiquement propriétaire du bien, même si le paiement est échelonné. Le vendeur, lui, bénéficie d’un paiement progressif et sécurisé, sans dépendre d’un événement incertain.

Quels sont les différents types de vente à terme ?

Tableau récapitulatif des deux types de vente à terme 

Type de vente à terme	Occupation du bien	Paiement des charges
Vente à terme libre	L’acquéreur occupe le bien immédiatement	À la charge de l’acheteur
Vente à terme occupée (ou à jouissance différée)	Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation	Charges courantes pour le vendeur, taxe foncière et gros travaux pour l’acheteur

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Vente à terme libre ou occupée : quelles différences ?

La vente à terme libre

Dans une vente à terme libre, l’acheteur prend possession du logement dès la signature de l’acte. Le vendeur quitte définitivement le bien et ne supporte plus aucune charge liée à l’occupation.

Ce type de transaction immobilière est adapté lorsque l’acquéreur souhaite habiter le logement ou le mettre en location immédiatement.

La vente à terme occupée (ou à jouissance différée)

Dans une vente à terme occupée, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) pour une durée limitée. Le bien reste occupé, ce qui entraîne une décote du prix de vente.

Cette formule se rapproche du viager, sans incertitude quant à la durée des paiements. De plus, en cas de décès du vendeur, les héritiers continuent de percevoir le solde. 

Comment fonctionne une vente à terme immobilière ?

Une vente à terme se déroule comme une vente classique, avec quelques spécificités contractuelles :

• estimation du bien immobilier (maison ou appartement) ;
• définition du prix de vente, du bouquet et des mensualités ;
• rédaction du contrat de vente chez le notaire ;
• signature de l’acte authentique ;
• paiement des mensualités selon l’échéancier prévu.

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Comment se calcule une vente à terme ?

Le calcul d’une vente à terme repose sur plusieurs éléments clés :

• la valeur vénale du bien immobilier ;
• la présence ou non d’une occupation ;
• la durée de paiement ;
• la répartition entre bouquet et les mensualités.

En vente à terme occupée, la décote liée au droit d’usage et d’habitation est déduite du prix de vente. Le solde est ensuite ventilé entre le bouquet et les mensualités.

Exemple et simulation de vente à terme

Valeur du bien : 300 000 €

Vente à terme occupée avec DUH  : 60 000 €

Prix de vente à terme : 240 000 €

Bouquet : 80 000 €

Solde : 160 000 €

Durée : 15 ans (180 mois)

Les mensualités seraient d’environ 890 € par mois, hors éventuelle indexation basée sur l’indice du coût de la construction.

Ces informations sont données à titre indicatif et selon une simulation réalisée sur notre site en décembre 2025. Elles ne comportent aucune garantie sur la faisabilité de votre dossier et l’établissement de crédit reste seul décisionnaire du montant, du taux et de la durée du crédit qu’il est susceptible de vous accorder en fonction de la typologie de votre dossier. 

Vente à terme ou viager : quelles différences ?

La confusion entre vente à terme et vente en viager est fréquente, bien que ces dispositifs soient très différents.

Différences vente à terme et en viager

Vente à terme	Vente en viager
Durée limitée dans le temps	Durée inconnue
Aucun aléa	Aléa lié au décès pouvant arriver rapidement comme tardivement
Mensualités non imposables	Bouquet non imposable, rente imposable après un abattement de 70 % au-delà de 70 ans
Les héritiers continuent de percevoir les mensualités jusqu’à l’échéance en cas de décès du vendeur	Le paiement s’arrête au décès

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Quels sont les avantages de la vente à terme ?

Pour le vendeur

La vente à terme offre une solution sécurisée pour valoriser son patrimoine avec :

• des revenus réguliers et planifiés ;
• la possibilité de rester dans le logement ;
• une transmission des mensualités aux héritiers ;
• une protection via la clause résolutoire.

Pour l’acheteur

Côté acquéreur, les avantages sont aussi nombreux :

• achat immobilier sans crédit bancaire ;
• aucune assurance emprunteur à payer ;
• durée et prix connus à l’avance ;
• décote en cas de vente à terme occupée.

Quels sont les risques associés à la vente à terme en 2026 ?

Pour l’acheteur :

• risque de résolution du contrat en cas d’une seule mensualité impayée, avec la possibilité pour le vendeur de conserver les mensualités déjà perçues.

Pour le vendeur :

• le prix global du bien n’est pas perçu immédiatement : seul le bouquet est versé lors de la signature de l’acte de vente, le solde étant payé progressivement ;
• le bon déroulement de l’opération repose sur la solvabilité de l’acquéreur pendant toute la durée du contrat.

Les particularités d’une vente à terme

Le contrat de vente est obligatoirement signé devant notaire, via un acte authentique précisant :

• la durée (souvent entre 10 et 20 ans, librement fixée entre les parties) ;
• le prix de vente ;
• le bouquet et les mensualités ;
• les conditions d’occupation ;
• la clause résolutoire pour protéger le vendeur.

Comment financer une vente à terme ?

Même si la vente à terme permet d’acheter sans crédit, un financement reste possible pour le bouquet. Vous pouvez :

• mobiliser une épargne personnelle ;
• souscrire un prêt immobilier pour financer tout ou partie du bouquet.

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Faut-il se faire accompagner pour une vente à terme ?

La vente à terme est une solution d’investissement immobilier efficace, mais technique.

Se faire accompagner permet de :

• sécuriser le montage juridique ;
• optimiser le prix et la durée ;
• vérifier la faisabilité financière ;
• comparer avec d’autres possibilités d’investissement.

Nos conseillers Immoprêt peuvent vous aider à évaluer votre projet, comparer les options et, si besoin, intégrer un crédit immobilier selon votre situation.