Vente à terme et viager : comprendre les différences

Ce qu'il faut retenir

La différence entre le viager et la vente à terme tient surtout à la façon dont vous payez le prix du logement. En viager, les mensualités dépendent de la durée de vie du vendeur, alors qu’en vente à terme, tout est fixé dès le départ : prix, durée, montant des paiements. Si vous hésitez entre ces deux options, comprendre comment fonctionne un contrat viager ou la vente à terme vous aidera à choisir celle qui colle vraiment à votre situation.

• En viager, la durée des paiements dépend du décès du vendeur ;
• la vente à terme vous donne un prix, une durée et des mensualités fixes dès la signature du contrat ;
• les deux options existent en version occupée ou libre, avec un impact direct sur le prix ;
• le viager convient aux vendeurs cherchant des revenus réguliers, la vente à terme, elle, rassure les acheteurs ;
• les risques, coûts et calculs diffèrent entre les deux formules.

Viager et vente à terme : définitions 

Viager : comment ça fonctionne ?

Le viager, c’est une vente immobilière où l’acheteur paie une partie du prix le jour de la signature (le bouquet), puis des mensualités régulières qu’on appelle la rente viagère. La durée de paiement dépend de la vie du vendeur.

Autrement dit, personne ne sait combien de temps l’acheteur devra payer. C’est ce qu’on appelle l’« aléa », un élément central du contrat. En échange, le vendeur peut garder le droit d’usage et d’habitation (viager occupé) ou laisser l’acheteur récupérer le logement immédiatement (viager libre).

C’est une solution souvent choisie par des seniors qui veulent recevoir un revenu complémentaire en ayant la possibilité de rester dans leur logement. De son côté, l’acheteur peut potentiellement acquérir le bien à un coût préférentiel.

Vente à terme : comment ça fonctionne ?

La vente à terme est une sorte de crédit vendeur. Le prix de vente est fixé dès le départ, puis payé sur une durée de paiement définie : 10 ans, 15 ans… C’est vous qui voyez avec le vendeur. Pas de surprise, pas d’aléa : vous connaissez à l’avance le prix de vente, le montant des mensualités et la durée exacte du contrat.

La vente à terme peut être occupée (le vendeur reste dans les lieux pendant une durée prévue) ou libre (vous récupérez le bien tout de suite). Contrairement au viager, aucune rente n’est liée à un décès ou à la durée de vie. L’opération est généralement considérée comme plus claire et plus rassurante par les acheteurs.

Dans les deux cas, il est possible de contracter un crédit immobilier, notamment pour financer le bouquet.

Viager vs vente à terme : tableau comparatif

Critère	Viager	Vente à terme
Durée de paiement	Inconnue (liée au décès)	Définie dès le départ
Montant total	Dépend de la durée de vie du vendeur	Prix fixe
Occupation	Occupé ou libre	Occupé ou libre
Risque principal	Aléa pour l’acheteur	Impayés pour le vendeur
Mensualités	Rente viagère	Mensualités fixes
Profil idéal	Vendeur senior + acheteur investisseur	Acheteurs voulant sécuriser prix et durée

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Avantages et inconvénients : comment choisir entre viager et vente à terme ?

Les avantages du viager

Le viager intéresse pour plusieurs raisons :

• le vendeur continue à vivre chez lui en viager occupé ;
• le bouquet lui donne accès à une somme immédiate pour financer un projet, des travaux, un voyage… ;
• la rente viagère assure un revenu régulier ;
• l’acheteur, lui, peut espérer payer un prix inférieur à la valeur classique du bien.
  

C’est une formule souple, utilisée depuis très longtemps en immobilier.

Les inconvénients du viager

Mais tout n’est pas tout rose. Les risques existent.

• pour l’acheteur : impossible de prévoir la durée des versements. Si le vendeur vit longtemps, l’opération peut coûter beaucoup plus que prévu ;
• pour le vendeur : risque d’impayés de rente, même si des protections existent ;
• en viager libre, l’acheteur prend en charge l’entretien, les charges importantes, et parfois des travaux coûteux.
  

Autrement dit, l’aléa fait partie du jeu dans un achat en viager. Si vous aimez tout contrôler à l’avance, ce n’est pas la formule la plus confortable.

Les avantages de la vente à terme

La vente à terme, elle, rassure :

• vous connaissez dès la signature du contrat de vente la durée du paiement, le prix exact, les mensualités ;
• pas de lien avec l’espérance de vie du vendeur ;
• le vendeur touche un revenu régulier, ce qui peut l’aider à compléter sa retraite ou ses revenus ;
• pour l’acheteur, c’est un bon moyen de devenir propriétaire.

Les inconvénients de la vente à terme

Quelques limites à retenir :

• les mensualités peuvent être élevées si la durée est courte ;
• le vendeur reste propriétaire tant que tout n’est pas payé, sauf clause contraire ;
• en vente à terme occupée, vous n’avez pas tout de suite la main sur le bien.
  

Cela reste une solution fiable, mais qui demande une bonne gestion du budget.

Viager occupé, viager libre, vente à terme occupée : qu’est-ce que ça change ? 

Dans le viager occupé, le vendeur reste dans les lieux jusqu’à son décès. Le prix est donc diminué, car le bien n’est pas immédiatement disponible. On parle de prix décoté ou de « valeur occupée ».

Dans le viager libre, l’acheteur peut utiliser le logement dès la signature. Le prix est plus proche du marché, car l’occupation ne réduit pas la valeur.

Pour la vente à terme occupée, le principe est encore différent. La durée d’occupation est connue dès le départ. 10 ans, 15 ans… Vous savez quand vous récupérerez le bien, ce qui apporte beaucoup de visibilité.

Ces nuances influencent fortement le calcul du prix de vente, la fiscalité, la durée et bien sûr, la rentabilité.

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Quels sont les risques du viager vs vente à terme ?

Côté vendeur

• Risque d’impayés.
• Risque que l’acheteur ne respecte pas ses obligations (entretien, assurances…).
• En viager libre : perte d’usage immédiate du logement.

Côté acheteur

• En viager : incertitude sur la durée de paiement.
• En vente à terme : les mensualités sont obligatoires quoi qu’il arrive.
• Risque juridique si le contrat de vente est mal rédigé
  

Compte tenu des risques, il est donc indispensable de sécuriser l’opération par le biais d’un contrat sécurisé chez un notaire. 

Viager vente à terme : quel coût réel ? 

Quand on achète en viager ou en vente à terme, il n’y a pas que le bouquet ou les mensualités à prévoir. Voici les points souvent oubliés :

• frais de notaire : calculés sur la valeur du bien ;
• charges et entretien : en principe, le vendeur garde les petites réparations et l’acheteur prend les travaux importants (comme pour une location) ;
• taxes : taxe foncière souvent à la charge de l’acheteur ;
• indexation : la rente peut être révisée chaque année (inflation) ;
• assurance : obligatoire dans certains contrats.
  

En vente à terme, attention aussi à la durée. Plus elle est longue, plus les mensualités peuvent peser sur le budget.

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Comment se calcule le prix dans une vente à terme vs un viager ?

Le calcul du viager et celui de la vente à terme sont différents.

En viager

• On part de la valeur vénale du bien.
• On applique une décote si le viager est occupé (selon l’âge du vendeur et le droit d’usage).
• On répartit le prix entre bouquet et rente.
• La rente dépend de l’âge du vendeur et de tables statistiques.
  

Ici, l’« aléa viager » joue un rôle énorme. Si le vendeur vit longtemps, l’acheteur paie plus que prévu.

En vente à terme

• Pas de calcul complexe : c’est un paiement du prix de vente, étalé dans le temps.
• Le vendeur et l’acheteur fixent ensemble le bouquet (facultatif) et les mensualités.
• La durée du paiement est connue, donc le coût total aussi.

C’est plus simple, plus transparent et plus facile à anticiper.

Quel contrat faut-il pour un viager vente à terme ?

La vente en viager comme la vente à terme est encadrée par le droit immobilier et doit obligatoirement passer chez un notaire.

Le contrat de vente doit préciser :

• le prix, la répartition bouquet/rente ou bouquet/mensualités ;
• les charges, travaux et assurances ;
• les droits du vendeur (occupation, usage…) ;
• les garanties en cas d’impayés ;
• les modalités de révision de la rente ou des mensualités.
  

Côté fiscalité, le vendeur peut être imposé sur la rente (part imposable selon son âge). L’acheteur paie les frais habituels d’une acquisition immobilière.

Viager ou vente à terme : comment choisir selon votre situation ?

Si vous êtes vendeur, posez-vous certaines questions.

• Vous voulez rester chez vous ? Le viager occupé ou la vente à terme occupée sont faits pour vous.
• Vous avez besoin d’un revenu régulier ? Le viager ou la vente à terme sont tous deux envisageables.
• Vous préférez une durée sûre et un prix connu ? Privilégiez la vente à terme.

Idem si vous êtes acheteur.

• Vous êtes à l’aise avec le risque ? Le viager peut être intéressant.
• Vous voulez maîtriser votre budget ? La vente à terme est plus sécurisante.
• Vous cherchez à investir sans passer par un crédit bancaire ? La vente à terme peut servir de « crédit vendeur ».

Votre choix dépend surtout de votre rapport au risque, à la durée et à l’occupation du logement.

Investir en viager ou vente à terme : une bonne idée en immobilier ?

Le viager comme la vente à terme peuvent être des formes d’investissement immobilier intéressantes, mais elles ne s’adressent pas à tous.

Le viager attire ceux qui ont une vision long terme et un certain goût du risque. La vente à terme, plus sécurisée, plaît aux acheteurs qui veulent maîtriser leur budget et éviter un crédit classique.

Dans tous les cas, mieux vaut être bien accompagné : notaire, conseiller immobilier ou expert financier.

Besoin de financer un achat en viager ou vente à terme ?

Si vous envisagez un viager, une vente à terme libre ou un achat classique, vous aurez peut-être besoin d’un crédit immobilier pour financer bouquet, travaux ou autres frais. 

Comparer les offres reste la meilleure manière de trouver une solution adaptée à votre situation. Immoprêt est là pour vous ! Profitez de votre simulation gratuite pour votre crédit immobilier.

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